摘要：畢業(yè)季租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升房租上漲幅度多機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)差別大,如果你是租客，你的房租最近漲了嗎？如果你是業(yè)主，你最近漲租金了嗎？對(duì)于這兩個(gè)問(wèn)題，大多數(shù)人都會(huì)給出肯定的答案。

       不過(guò)，房租究竟?jié)q了多少，并沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的數(shù)據(jù)給出答案。《廣廈時(shí)代》調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，7月份成交的租房交易中，合同租金確實(shí)較去年同期有較大幅度上漲，業(yè)主普遍可以成功拿到符合或者高出自己預(yù)期的租金，博弈過(guò)程中，中介競(jìng)價(jià)扮演了重要角色。業(yè)內(nèi)人士分析指出，租金近期的明顯上漲是多種原因共同促成的，不過(guò)租房市場(chǎng)淡旺季一直很明顯，經(jīng)歷了7月畢業(yè)季的沖高，未來(lái)量?jī)r(jià)都有望出現(xiàn)回落。

       7月租房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升具體漲幅存疑

       7月畢業(yè)季，除了大量的職場(chǎng)新人，還為市場(chǎng)帶來(lái)了大量的新增租賃需求。

       大量需求進(jìn)入市場(chǎng)，直接帶來(lái)的影響就是租房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升。租金最近漲了，成為很多人的直觀感受，但究竟是暴漲，還是小幅上漲，眾說(shuō)紛紜。

       據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年7月，北京全市通過(guò)我愛(ài)我家（普租）及我愛(ài)我家旗下相寓(公寓運(yùn)營(yíng))達(dá)成的住宅租賃交易總量環(huán)比6月增長(zhǎng)11.3%，同比2017年7月增長(zhǎng)15.5%。其中，普租交易量7月環(huán)比增長(zhǎng)12.2%，公寓運(yùn)營(yíng)環(huán)比增長(zhǎng)11%。

       在價(jià)格上，我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月上漲2.9%，漲幅較6月收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中普租的租金均價(jià)環(huán)比上漲6.2%，相寓(公寓運(yùn)營(yíng))的租金均價(jià)環(huán)比上漲1.4%。

       而以鏈家大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年7月北京租賃市場(chǎng)步入傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)溫度提升。租賃成交環(huán)比增加19.2%，單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。另外，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，東城區(qū)、順義區(qū)單平米租金漲幅領(lǐng)漲全市，環(huán)比漲幅超過(guò)10%。月租金漲幅排列前五的小區(qū)，環(huán)比漲幅均超過(guò)20%。

       對(duì)于兩家給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，有業(yè)內(nèi)人士透露，租房數(shù)據(jù)各家有偏差，這十分正常，也不是這個(gè)月突然出現(xiàn)的，一直以來(lái)各家的租房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都不一樣，但大的走勢(shì)基本相同。這里最主要的原因還是統(tǒng)計(jì)口徑的不同，各家能搜集到的，大多是通過(guò)自己公司成交的租賃交易數(shù)據(jù)，尤其是目前市場(chǎng)上分割出租的比例越來(lái)越高，數(shù)據(jù)很難是透明的。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場(chǎng)缺少數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)辦法，相比買(mǎi)賣市場(chǎng)需要過(guò)戶交易，租賃市場(chǎng)交易不透明，目前市場(chǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)的中介很多又是房源代理機(jī)構(gòu)，所以租金價(jià)格的發(fā)布動(dòng)機(jī)存疑。

       《廣廈時(shí)代》了解到，北京樓市中，住宅交易數(shù)據(jù)每月變化是很透明的，市住建委官網(wǎng)每天會(huì)更新前一天新房的期房和現(xiàn)房以及存量二手房的成交簽約數(shù)據(jù)，因此市面上每家分析機(jī)構(gòu)拿到的數(shù)據(jù)源都是一樣的，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也是一致的。但在租房上，以往主動(dòng)選擇將租房交易到官方平臺(tái)備案的很少，但隨著北京積分落戶、學(xué)區(qū)等政策的出臺(tái)，很多人開(kāi)始關(guān)心租房交易的備案問(wèn)題。

       事實(shí)上，市住建委此前曾針對(duì)租房備案問(wèn)題進(jìn)行過(guò)解答：通過(guò)鏈家、我愛(ài)我家、自如成交的房屋租賃，由鏈家、我愛(ài)我家、自如現(xiàn)有住房租賃服務(wù)平臺(tái)直接進(jìn)行網(wǎng)上備案。通過(guò)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)其他會(huì)員單位成交的房屋租賃，由中介行業(yè)協(xié)會(huì)服務(wù)平臺(tái)直接進(jìn)行網(wǎng)上備案。公共租賃住房租賃合同，由市住建委住房保障服務(wù)平臺(tái)直接向住房租賃監(jiān)管平臺(tái)備案。通過(guò)“手拉手”自行成交的房屋租賃，租賃雙方可以到各區(qū)房屋租賃服務(wù)窗口，或到中介行業(yè)協(xié)會(huì)指定的租賃備案便民服務(wù)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)上備案。

       也就是說(shuō)，除了業(yè)主與租客之間自行達(dá)成的成交，市住建委基本都有合同備案，只是這一數(shù)據(jù)尚未公開(kāi)。因此，市場(chǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很難統(tǒng)一。

       業(yè)主房租預(yù)期提高中介推波助瀾

       近期房租的明顯上漲，除了畢業(yè)季的原因，很多人也反映，與中介的推波助瀾有關(guān)�！稄V廈時(shí)代》調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期本想選擇自行出租的業(yè)主，大都經(jīng)歷過(guò)多家中介的競(jìng)價(jià)。

       李先生名下北五環(huán)外立水橋附近的房子7月初租約到期，去年，他是以5500元/月的價(jià)格租給了個(gè)人租戶，到期后，考慮到市場(chǎng)的變化，李先生提出月租金漲500元，以6000元/平方米的價(jià)格續(xù)租一年，但租客沒(méi)有同意。

       租客拒絕后，李先生選擇把這套房源掛在網(wǎng)上，自己尋找租客。最初，李先生掛出的出租價(jià)格是6200元/月，按照他的設(shè)想，給租客留出了200元的談價(jià)空間，最終能按照他最初預(yù)期的6000元/月成交。

       房源掛出后，李先生很快就接到了咨詢電話，但全部都是中介公司打來(lái)的。A中介和B中介最初都提出可以以6200元的價(jià)格包租他的房源，但李先生沒(méi)有同意，然后兩家中介就和他展開(kāi)談判，博弈價(jià)格。最終，B中介以6650元/月，加45天免租期的價(jià)格租下了他的房子。這樣算下來(lái)一年的租金，還是比他預(yù)期的6000元/月要高些，而且比較省心。

       李先生告訴《廣廈時(shí)代》，他在簽合同時(shí)，特別聲明了他不接受分割出租，只能整租。如果他可以接受這些中介的改造協(xié)議，延長(zhǎng)合同租期，租金還可以談到更高，但不會(huì)像互聯(lián)網(wǎng)上一些案例那么夸張。他看到網(wǎng)上提到天通苑三居中介抬價(jià)后可以租到10000元/月，他也想過(guò)再扛扛價(jià)格，看看中介會(huì)不會(huì)繼續(xù)往上報(bào)價(jià)，但到6650這個(gè)數(shù)字后，另一家中介并沒(méi)有繼續(xù)加價(jià)的意愿。他也在網(wǎng)上看了看，天通苑三居8000元/月左右的整租價(jià)格還挺多的，就沒(méi)有繼續(xù)扛著。

       房子委托給中介后，李先生后續(xù)還在網(wǎng)上查看過(guò)，他的房子很快就租出去了，但成交價(jià)格他并不清楚，后續(xù)房源所在的小區(qū)，掛出的房源價(jià)格也沒(méi)有低于6500元/月的了。

       李先生告訴我們，以他多年出租房的經(jīng)驗(yàn)，本身是并不愿意把房子租給中介的，但他掛網(wǎng)上以后，確實(shí)少有普通租客前來(lái)咨詢，中介的速度和效率又很高，很快就把他的房源攏到了自己手中。

       據(jù)《58集團(tuán)2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報(bào)告》顯示，在租房途徑上，66.07%畢業(yè)生選擇通過(guò)中介尋找中意的房源，56.16%的畢業(yè)生會(huì)通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站找房租房�；ヂ�(lián)網(wǎng)和中介依然是畢業(yè)生尋找房源的主要渠道。

       但普通租客對(duì)信息的發(fā)現(xiàn)速度與中介相比顯然不具備可比性，除非是業(yè)主特別堅(jiān)定地拒絕中介，否則租客很難尋找到真正的個(gè)人房源。這就為中介互相抬價(jià)提供了底氣。

       張大偉也指出，對(duì)于很多中介公司來(lái)說(shuō)，目前在租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)很大部分都是通過(guò)低價(jià)囤房，包裝高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)。

       另外，《廣廈時(shí)代》了解到，中介公司在和業(yè)主簽合同時(shí)，部分會(huì)簽訂不止一年的租約，提前鎖定未來(lái)的租金價(jià)格。雖然前期業(yè)主看似是拿到了高于預(yù)期的租金，但隨著市場(chǎng)的波動(dòng)，實(shí)際出租價(jià)與簽約價(jià)的價(jià)差會(huì)越來(lái)越大，這其中就為中介公司留出了比較大的操作空間。