摘要：在大多數(shù)城市堅(jiān)持因地制宜、因城施策的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。不過(guò)，近日個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭。要解決這一問(wèn)題，必須從供需兩端發(fā)力，避免投機(jī)性需求大量進(jìn)入市場(chǎng)——

近日，個(gè)別城市的樓市再度火爆，購(gòu)房者隊(duì)伍排起“長(zhǎng)龍”，一房難求。過(guò)熱苗頭的原因幾何？政策又該如何發(fā)揮效應(yīng)讓投機(jī)炒作趕緊“剎車”？針對(duì)這些問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者采訪了相關(guān)部門(mén)和專家。

個(gè)別城市出現(xiàn)搶購(gòu)

在大多數(shù)城市堅(jiān)持因地制宜、因城施策、分類調(diào)控不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅擴(kuò)大，二三線城市同比漲幅有所回落。

不過(guò)，近日個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭：

成都出現(xiàn)了幾萬(wàn)人搶購(gòu)千套住房，買(mǎi)房隊(duì)伍綿延幾公里的場(chǎng)景；杭州出現(xiàn)了大量市民為了獲得購(gòu)房搖號(hào)的資格，在開(kāi)發(fā)商指定銀行排隊(duì)等候購(gòu)房誠(chéng)意金凍結(jié)的情況。

相關(guān)媒體注意到，造成這些城市居民排隊(duì)搶購(gòu)住房的主要原因是政府出臺(tái)限價(jià)政策，使新房?jī)r(jià)格比周邊二手房價(jià)格更低，這意味著“買(mǎi)到即是賺到”。

為了體現(xiàn)“公平”，一些城市又不得不出臺(tái)搖號(hào)政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，目前全國(guó)搖號(hào)的城市已經(jīng)有8個(gè)，搖號(hào)可以說(shuō)是無(wú)奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買(mǎi)到房的概率，但如果不配套其他政策，只限價(jià)、只搖號(hào)，那么各種暗箱操作可能會(huì)越來(lái)越多。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，如此搶房場(chǎng)景讓大家對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)溫度失去了基本判斷，在不明真相的人看來(lái)，市場(chǎng)依舊火爆，加劇了市場(chǎng)的焦慮，擾亂了市場(chǎng)的基本秩序和規(guī)律。

過(guò)熱苗頭原因何在

造成個(gè)別城市搶購(gòu)新房的原因是什么呢？不同城市可能原因不同。

在張大偉看來(lái)，最近出現(xiàn)房價(jià)上漲的一些城市發(fā)布過(guò)人才引進(jìn)的政策。人才引進(jìn)政策在客觀上降低了購(gòu)房門(mén)檻，在吸引人才的同時(shí)，很可能將投機(jī)性需求一并引進(jìn)市場(chǎng)。

同時(shí)，市場(chǎng)變化可能進(jìn)一步帶來(lái)預(yù)期的變化。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，新房市場(chǎng)搶購(gòu)現(xiàn)象，勢(shì)必沖擊購(gòu)房者的神經(jīng)，引發(fā)新的恐慌。讓一些人以為市場(chǎng)又要開(kāi)始瘋漲了，于是在新房無(wú)望搶到的情況下，開(kāi)始下手二手房。

個(gè)別城市搶購(gòu)新房與這些城市住房供給不足可能有一定關(guān)系。而供給不足是否完全由庫(kù)存不足造成？

據(jù)了解，長(zhǎng)沙市在5月14日集中約談80余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求達(dá)到預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目須于當(dāng)周內(nèi)上報(bào)銷售方案，并在限定時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤(pán)，對(duì)構(gòu)成捂盤(pán)的項(xiàng)目和企業(yè)，除嚴(yán)格限定其按照最初審批價(jià)格進(jìn)行銷售外，還將通過(guò)曝光、約談、納入“黑名單”等手段，促使其加快入市步伐，對(duì)捂盤(pán)情節(jié)特別嚴(yán)重且拒不整改的，將暫停其參與長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)招拍掛，即禁止其在長(zhǎng)沙拿地。

由此可見(jiàn)，所謂供給不足引發(fā)的市場(chǎng)火爆，在個(gè)別城市還與一些開(kāi)發(fā)商可能存在的捂盤(pán)惜售行為有關(guān)。

供需兩端共同發(fā)力

房地產(chǎn)市場(chǎng)根本矛盾是供給與需求的矛盾。要化解這一矛盾，必須從供需兩端發(fā)力。新一輪調(diào)控措施實(shí)施以來(lái)，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限號(hào)等措施，堅(jiān)持了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，從需求端發(fā)力，避免投機(jī)性需求大量進(jìn)入市場(chǎng)。

為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，還應(yīng)該在供給端上多做文章。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》就明確，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)；提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市要探索推動(dòng)供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。

與此同時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也在相當(dāng)程度上影響著市場(chǎng)的冷與熱。穩(wěn)定預(yù)期，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)至關(guān)重要。

住建部的《通知》明確，加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃。各城市要科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和政策措施，合理確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序。城市住房發(fā)展規(guī)劃報(bào)上級(jí)政府備案后實(shí)施，主要目標(biāo)和指標(biāo)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期指標(biāo)管理。2018年底前，一線、二線城市要編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃。