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摘要:不少分析人士認為,當前不僅信貸供給收縮,賣樓回籠資金速度也明顯放緩。部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約記錄,開發(fā)商資金壓力已現(xiàn)端倪。而資產(chǎn)證券化(ABS)卻成為救命稻草,今年以來發(fā)行井噴,目前已接近800億元。但由于政策支持的ABS主要面向住房租賃方向。因此,也難以解決行業(yè)資金需求。
目前,房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是買房回籠和市場融資。數(shù)據(jù)顯示,這兩大渠道都出現(xiàn)減速跡象。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師樂加棟表示,4月房地產(chǎn)企業(yè)累計融資規(guī)模3231億元,較去年同期小幅下滑1.6%。值得注意的是,4月境內(nèi)融資2601億元,占比82%,同比下降12%。而境外融資達585億元,雖然占比18%,但規(guī)模卻是去年同期的2.2倍。
多家房企傳資金問題
開發(fā)商資金鏈越來越受到監(jiān)管層的注意。華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因為資金鏈問題遭到交易所的刨地問詢。
5月3日魯商置業(yè)發(fā)布公告,就上交所對2017年度報告的事后審核問詢函關(guān)注的關(guān)聯(lián)方借款、毛利率低于行業(yè)水平、預(yù)付賬款和預(yù)售賬款同比大增等問題進行了回復(fù)。根據(jù)魯商置業(yè)2017年年報,該公司期末有息負債約為101億元,關(guān)聯(lián)方往來款121億元。魯商置業(yè)指出,關(guān)聯(lián)方借款存在一定的風險。
值得注意的是,部分房企已經(jīng)發(fā)生了資金危機。3月29日,恒盛地產(chǎn)發(fā)布的2017年業(yè)績顯示,該公司逾期未還的貸款本金及相關(guān)利息為47.6億元,同時還有一筆4億美元的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約,導(dǎo)致到2017年底還有44.3億元其他借款出現(xiàn)交叉違約。
在地產(chǎn)大佬看來,房地產(chǎn)資金收緊已是不爭的事實,萬科在2017年年報中就明確指出,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊,該公司強化資金管控,控制有息負債。保利地產(chǎn)也表示,2018年行業(yè)常態(tài)化、差異化調(diào)控不會放松,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金環(huán)境將持續(xù)緊縮,早在2017年該企業(yè)就主動調(diào)整財務(wù)策略,以搶回籠和搶資金作為年度工作重點。
ABS發(fā)行現(xiàn)井噴
房企正積極尋找新的融資渠道,發(fā)債是一種,但似乎也沒那么順利。行業(yè)龍頭之一的龍湖集團最新一期公司債出現(xiàn)波折。與此同時,ABS卻成為房企最為熱衷的籌資門路,今年前四個月出現(xiàn)井噴。
根據(jù)上交所信息,5月24日,龍湖企業(yè)拓展公司公開發(fā)行2017年公司債券“已恢復(fù)交易所意見”,本次擬舉債80億元。而在19日卻出現(xiàn)“中止”狀態(tài);幽昙瘓F(中國)2018年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券最新又處于“中止”狀態(tài)。
據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前包括碧桂園、萬科、融創(chuàng)、綠城、新城控股等房企在內(nèi),至少有14家公司不同程度的涉足供應(yīng)鏈ABS,規(guī)模已經(jīng)接近800億元。
有行業(yè)人士指出,傳統(tǒng)的融資渠道受阻,而ABS有望將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈金融盤活,物業(yè)、項目等都可能通過ABS的方式實現(xiàn)融資。因此,資產(chǎn)證券化(ABS)被視為房企融資的新熱土,甚至成為政策最為支持的融資渠道。4月25日,證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的條件、優(yōu)先和重點支持的領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化工作開展程序及住房租賃資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理等進行明確。