摘要：天津樓市因“海河英才”落戶計劃而躁動，北京樓市成交量回升、價格企穩(wěn)，唯獨環(huán)京樓市，仍處在冰點之中。據(jù)專家解釋，北京需求的回暖，難解環(huán)京之渴，北京樓市的供應(yīng)量比較大，而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局，不再像前兩年那樣因為剛需產(chǎn)品斷檔將買房人擠壓至環(huán)京。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，4月環(huán)京市場商品住宅成交587套，同比下降90%；成交金額8億元，同比下降88%。大起大落，是環(huán)京樓市近幾年慣常的走勢，業(yè)內(nèi)人士指出，由于嚴(yán)格的限購導(dǎo)致的無法網(wǎng)簽，讓這次環(huán)京樓市的數(shù)據(jù)跌幅有點猛，實際情況可能略好。但如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，環(huán)京的低迷還將持續(xù)相當(dāng)長一段時間，環(huán)京樓市，這次的復(fù)蘇有點難。

       環(huán)京樓市全面縮水 燕郊今年成交未超百套

       退回到一年前，環(huán)京樓市還是投資客關(guān)注的焦點。燕郊、固安、大廠、香河……這些區(qū)域在互聯(lián)網(wǎng)上的新聞，幾乎都與樓市緊密相關(guān)。

       經(jīng)歷過2015-2017年的暴漲，現(xiàn)在的環(huán)京樓市顯得格外冷清。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，4月環(huán)京市場商品住宅成交587套，成交面積6萬平方米，同比下降90%；成交金額8億元，同比下降88%。成交均價1.3萬元/㎡，環(huán)比上漲8%。而這其中，占據(jù)絕對主力的還是廊坊市區(qū)的成交，占比超過七成。

       這樣慘淡的數(shù)據(jù)不是在單一月份。1-4月環(huán)京商品住宅累計成交25萬平方米，同比下降89%；成交價格1.2萬元/平方米，同比上漲9%；成交額30億元，同比下降89%。與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷量降幅較大，均超過9成，廊坊市區(qū)下降85%。

       上一輪上漲沖至3萬元/平方米的燕郊，近期成交量有所上升，4月商品住宅成交35套，即使是這一數(shù)據(jù)，環(huán)比增幅也達(dá)到了118.8%。

       燕郊今年前四月成交總量則創(chuàng)下歷史新低，四個月成交不足百套。根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，今年1-4月，燕郊商品住宅累計成交僅65套，成交面積0.55萬平方米。

       曾經(jīng)京南最熱的固安，曾因新機場的利好而備受投資客追捧，限購之后，熱鬧不再。根據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，4月固安的新房網(wǎng)簽量，已從一年前的近兩千套下降到了不足百套。69套的網(wǎng)簽量環(huán)比3月下降了75.6%，同比2017年4月更是下降96.3%。

       品牌開發(fā)商云集的香河，同樣未能幸免，4月，香河的新建商品住宅網(wǎng)簽量僅有75套，環(huán)比3月101套的網(wǎng)簽量再次下降25.7%，同比去年4月的降幅則高達(dá)96%。從去年5月起，香河的新房交易量一路向下，從四位數(shù)降至三位數(shù)，如今則降到了兩位數(shù)。

       新盤接近零供應(yīng) 部分成交網(wǎng)簽無法呈現(xiàn)

       限購無法回避，成交陷入冰點，一些開發(fā)商選擇封盤等待。

       根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月固安新房零供應(yīng)，這是自2015年以來，固安首次出現(xiàn)零供應(yīng)的現(xiàn)象。

       而香河新盤供應(yīng)則斷頓已久。近9個月以來，香河地區(qū)僅有2017年12月和2018年1月有供應(yīng)，其余月份均零供應(yīng)。

       還有一些開發(fā)商將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至了更大范圍的環(huán)京，河北承德的興隆，就是近期曝光率較高的一個新興區(qū)域。融創(chuàng)、中冶、榮盛等多個開發(fā)商近期都在花大力氣推廣興隆項目。相比其他已經(jīng)被反復(fù)炒作過的區(qū)域，興隆這樣的新興板塊顯然更受投資客關(guān)注。

       新盤零供應(yīng)，但存量項目也不能完全坐以待斃。環(huán)京項目的銷售們?nèi)栽陬l繁地致電購房人，推銷房源。當(dāng)被問到如何規(guī)避限購，大部分給出的選擇都是先草簽合同，然后補交社保，等待三年期限達(dá)成。

       根據(jù)廊坊的限購政策，廊坊市主城區(qū)(含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。非本市戶籍居民購房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫Ｇ蚁拶?套。補繳的社保不得作為購房有效憑證。

       在香河某項目，開發(fā)商對外仍在宣傳，外地人不限購，投資客戶可以隨便購買，最低首付20%，如果首付多，還可以拿到相應(yīng)的折扣。而在實際銷售中，開發(fā)商給出的方案是50%首付，其中20%由購房人首次一次性繳納，剩余30%分期付給開發(fā)商。購房人交首付款后，開發(fā)商幫助聯(lián)系中介代理為購房人補繳社保，滿三年后再網(wǎng)簽。如果購房人三年內(nèi)就找到了接盤人，可以直接改一次名字。

       《廣廈時代》調(diào)查了解到，這樣的銷售方式不是個例，被限購的項目幾乎都采用了這樣的方式來繞開限購，也有不少購房人選擇了這樣的方式購房。這也是為什么環(huán)京每月網(wǎng)簽量不足百套的主要原因。

       業(yè)內(nèi)人士指出，雖然環(huán)京樓市陷入低迷，但一月幾十套網(wǎng)簽與市場實際情況還是有些差距的，一部分“消失”的網(wǎng)簽，主要就是源于目前環(huán)京的大部分成交都轉(zhuǎn)到了“地下”，草簽的合同協(xié)議，無法進(jìn)入正式的網(wǎng)簽系統(tǒng)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)自然也無法呈現(xiàn)。

       政策無波動調(diào)整 環(huán)京冰點或?qū)⒊掷m(xù)

       單區(qū)域單月成交不足百套，從四位數(shù)的月成交量直線縮水成兩位數(shù)，僅是由限購造成的么？

       我愛我家集團市場研究院院長胡景暉分析認(rèn)為，在調(diào)控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸附能力的環(huán)京區(qū)域面臨著很大的樓市下行壓力。一年時間里，燕郊、香河、固安等環(huán)京區(qū)域的樓市交易量普遍跳水八九成，房價也下跌了兩到四成，而這還是開發(fā)商、業(yè)主等支撐的結(jié)果。可見，環(huán)京樓市政策前后已經(jīng)形成了巨大落差。

       思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，環(huán)京樓市低迷的最主要原因還是投資熱的退潮，投資客很多對環(huán)京失去了興趣。

       按照過去幾年的規(guī)律，環(huán)京樓市幾乎沒有獨立的市場，與北京樓市同呼吸、共命運。如今，北京樓市逐漸回暖企穩(wěn)，環(huán)京樓市是否會再次上演相同的步調(diào)。

       胡景暉表示，面對樓市的低迷，環(huán)京區(qū)域開發(fā)商的資金壓力陡增，地方政府的財政收入、GDP增長也有不小壓力。壓力之下，關(guān)于環(huán)京樓市的傳言也不斷流出，如可全款買房，購買之日起繳納社保，三年后網(wǎng)簽；如“廊坊數(shù)百人冒雨連夜搶房”的自導(dǎo)自演戲碼；如限售、人才引進(jìn)等等。但無論消息如何，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下環(huán)京樓市調(diào)控錨定北京的現(xiàn)實不會改變。如今北京首套房貸款利率上升，限價房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的政策也在醞釀，北京的調(diào)控還在加碼，環(huán)京的調(diào)控也不會放松，即使暑期即將來臨，環(huán)京樓市恐怕也很難走出冰冷。

       郭毅指出，環(huán)京樓市這次很難跟上北京樓市的步調(diào)。目前北京樓市的供應(yīng)量比較大，而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局。

       北京的購房需求是在復(fù)蘇，但被多元化的產(chǎn)品供給留在了北京，而不是像以往因缺少適合的產(chǎn)品而被擠壓到了環(huán)京。

       目前在北京，剛需有共有產(chǎn)權(quán)房，改善有限競房，高端則有普通商品房。以往可能有剛需，無法負(fù)擔(dān)北京的價格，被擠壓到了燕郊，但現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)，減少了這部分客群。現(xiàn)在除了沒有北京購房資格的購房人和投資客之外，外溢到環(huán)京的需求量本來就大幅減少，再加上環(huán)京巨大的潛在供應(yīng)量，市場很難快速復(fù)蘇。

       近期，天津“海河英才”落戶計劃的出臺，讓很多人期待廊坊是否也會跟進(jìn)，落戶放開來帶動樓市的發(fā)展。但業(yè)內(nèi)人士指出，廊坊戶口的吸引力與天津無法相提并論，中介代補社保對購房人主要就是錢和時間的問題，而遷戶并不是件小事，愿意為環(huán)京一套房而遷戶的購房人，則更為有限。落戶政策能帶動天津樓市，而環(huán)京，即使是有了，也很難被帶動。