摘要：中國社科院副研究員王業(yè)強今日表示，總體來看2018年將成為本輪房地產(chǎn)市場的低點，房地產(chǎn)市場整體將呈現(xiàn)下行運行的趨勢。受銷售回落的影響，預計2018年房地產(chǎn)市場價格全年將保持平穩(wěn)的回落。一線熱點和二線城市有可能會率先探底，三四線城市仍保持一定的熱度，預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現(xiàn)一波較大的回調(diào)。

中國社會科學院于5月14日上午舉行2018年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會。該書執(zhí)行主編王業(yè)強副研究員介紹了有關(guān)情況。

王業(yè)強對2018年租售房地產(chǎn)市場做出展望。他表示，從不同的市場來看，2018年地價的變化將以溫和上漲為基調(diào)，同時房地產(chǎn)市場價格機制加快建立，而一線風險防控任務依然艱巨，三四線城市變化必須加以關(guān)注。同時三四線主要是表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性矛盾，應該以穩(wěn)定為主，同時密切關(guān)注市場的動態(tài)，嚴格防控少數(shù)城市可能出現(xiàn)的投資需求擾動市場的價格信號。

建立與新興產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)相適應的供給制度和供給方式，有助于工業(yè)用地市場的平穩(wěn)運行，工業(yè)用地的市場需求和地價將受到新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，多地在積極探索新興工業(yè)用地供給制度和方式，將有助于工業(yè)用地市場的平穩(wěn)運行。

從個人住房信貸市場來看，預計是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將維持平穩(wěn)，出現(xiàn)過熱勢頭的城市政策將收緊，總體來看房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去幾年的大幅上漲，將進入調(diào)整期，個人住房貸款業(yè)務增長也將隨之放緩，同時市場化成本上升的推動下，貸款利率將繼續(xù)上行。從調(diào)控政策來看，應該是維持總體穩(wěn)定的趨勢。

從短期來看，為達到穩(wěn)定市場的預期效果，相關(guān)的短期限制的政策不會放松和退出，從長期來看需要進一步改進土地供給、租售并舉、房地產(chǎn)調(diào)控等政策，逐步取代限購限貸等短期的調(diào)控政策。從個人貸款的增速來看，增速將繼續(xù)放緩，由于需求層面銷售面積的持續(xù)下滑，疊加限貸政策的收緊，個人住房貸款總體需求將有所萎縮，從供給來看，個人住房貸款的增量和結(jié)構(gòu)都將受到統(tǒng)一的監(jiān)管，法人信貸需求將有一個明顯回升的過程，房貸資金供給將進一步受到影響。

同時，個人住房信貸利率仍有進一步上調(diào)的空間，從國外一些經(jīng)濟體都在收緊撥備政策包括美國的加息和縮表的業(yè)務，對我們國家貨幣政策也有一定的影響，同時企業(yè)部門信貸需求將回升，信貸規(guī)模緊張的局面將維持，有可能推動了個人住房貸款繼續(xù)上行。

投融資方面主要受的影響，一個是房地產(chǎn)市場的重大變革，比如說土地拍賣引入競自持、競配套和搖號拍賣這樣的機制。二是房地產(chǎn)市場的限購限貸、限售限價以及限商成為各個大中城市主流的調(diào)控方式。三是共有產(chǎn)權(quán)和租賃房屋的大量供給。從房地產(chǎn)投資的趨勢來看，投資是保持溫和下行，投資結(jié)構(gòu)有可能進一步調(diào)整，預計2018年房地產(chǎn)投資將進入下行的通道，從溫和下滑的態(tài)勢，未來有可能加速下降，投資結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整，在融資業(yè)務當中穩(wěn)中偏緊、風險防范成為首要的任務。

從住宅市場來看，一個是住宅銷售面積進一步減少。由于2018年全國棚戶區(qū)改造比2017年完成量將減少意味著棚改的安置對住房銷售尤其是對三四線城市銷售影響非常大，這種正向的拉動作用將逐步減退。二是住房開發(fā)投資增速下降，預計2018年開發(fā)投資的增速也是將下降。由于考慮近兩年新開工面積持續(xù)增加和地價較快上漲，預計全年開發(fā)投資的增速仍將維持在5%左右。住宅價格是穩(wěn)中有降，從房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期來看，房地產(chǎn)市場一系列的指標都顯示市場進入景氣下行的一個階段，市場有下行調(diào)整的一個內(nèi)在動力，預計2018年住宅市場也將呈現(xiàn)周期性下行調(diào)整的特征，住宅價格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的可能性較大。

總體的判斷，我們對2018年中國房地產(chǎn)的總體判斷，總體來看2018年將成為本輪房地產(chǎn)市場的低點，房地產(chǎn)市場整體將呈現(xiàn)下行運行的趨勢。在供給側(cè)一線和熱點的二線城市，為了緩解庫存的危機，土地供應量有望進一步增加，但是限價政策難以放松，熱點城市的供應量將持續(xù)偏緊，在需求側(cè)房地產(chǎn)調(diào)控的政策基地不會發(fā)生改變，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，因此成交規(guī)模也會受到一定的限制，商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的雙重影響將出現(xiàn)回調(diào)。銷售的萎縮和融資渠道受阻，將給房企造成資金上的壓力，并在一定程度上影響了房企的開工意愿，新開工增速仍將持續(xù)低位運行。

王業(yè)強說，由于2018年樓市調(diào)控政策不放松，需求策各個層面不利因素依然存在，加上企業(yè)融資受阻，居民去杠桿開發(fā)貸款收緊，都會對2018年開發(fā)投資增速產(chǎn)生負面影響，預計2018年開發(fā)投資額仍會保持低位運行的態(tài)勢，上半年有可能有一個小幅回升的可能，下半年我們覺得全年應該是繼續(xù)保正當下跌的趨勢，全年難以有強力的表現(xiàn)，受銷售回落的影響，預計2018年房地產(chǎn)市場價格全年將保持平穩(wěn)的回落。

從不同城市來看，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，一線熱點和二線城市有可能會率先探底。三四線城市調(diào)整明顯滯后于一線城市，由于目前政策相對寬松，需求的外溢等因素以及棚改政策、貨幣化政策的支持，三四線城市仍保持一定的熱度。

隨著去庫存刺激政策的逐漸退出，變?yōu)榫o縮的調(diào)控，預計2018年下半年三四線城市市場有可能會出現(xiàn)一波較大的回調(diào)。

王業(yè)強說，我們對2018年房地產(chǎn)市場，應該有以下四個方面的趨勢，一是2018年供求關(guān)系有可能發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，除了住房直接的需求，同時由于房住不炒的中央調(diào)控政策，會對市場預期產(chǎn)生較大的影響，同時開發(fā)投資的韌性將明顯上升，因為房企開工銷售就意味著虧本，所以房企可能會故意拉長開發(fā)的周期。同時資金層面將影響開發(fā)商拿地的意愿，住宅價格指數(shù)全年維持跌勢。