摘要：5月14日，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15（2018）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“藍(lán)皮書(shū)”）在北京發(fā)布。藍(lán)皮書(shū)指出，2018年將是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低點(diǎn)，市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建設(shè)營(yíng)造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，樓市緊縮調(diào)控與去庫(kù)存政策仍將并行不悖。

二線及以下城市面臨下行壓力

整體來(lái)看，2018年將是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。在供給側(cè)，一線和熱點(diǎn)二線城市為緩解庫(kù)存危機(jī)，土地供應(yīng)量有望進(jìn)一步提升。但限價(jià)政策很難有所放松，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊；在需求側(cè)，“房住不炒”的政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化，加上銀行信貸收緊也使得購(gòu)房成本顯著上升，故而成交規(guī)模也會(huì)受到一定程度的限制。

藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，今年樓市調(diào)控將會(huì)以“穩(wěn)”為主，緊縮調(diào)控與去庫(kù)存政策并行。

一方面，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，但供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)仍存在一定上漲壓力，需要維持現(xiàn)有政策調(diào)控力度不變，部分熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。另一方面，由于三四線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，市場(chǎng)已經(jīng)被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮調(diào)控，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

藍(lán)皮書(shū)主編、中國(guó)社科院城環(huán)所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，從城市層級(jí)來(lái)看，由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松，一線和熱點(diǎn)二線城市會(huì)率先探底，而三四線城市調(diào)整將明顯滯后于一線城市，政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定的熱度，但隨著去庫(kù)存刺激政策逐漸退出，轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮調(diào)控，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線城市市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。

王業(yè)強(qiáng)預(yù)計(jì)，一線城市銷(xiāo)售面積將保持平穩(wěn)，上半年價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下滑，進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，下半年有可能趨緩；二線城市銷(xiāo)售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，全年價(jià)格指數(shù)有可能進(jìn)一步回落；三四線城市在基本完成去庫(kù)存后，也可能隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。

限價(jià)促使開(kāi)發(fā)商拉長(zhǎng)工期

根據(jù)藍(lán)皮書(shū)披露的內(nèi)容，整體來(lái)看，2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與2016年基本持平，呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。在土地市場(chǎng)，購(gòu)置面積增速在去年年初由負(fù)轉(zhuǎn)正后，一直保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)。進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持一定的增速。

不過(guò)，藍(lán)皮書(shū)指出，房屋竣工面積累計(jì)同比增速?gòu)娜ツ昴瓿醯?5.8%下降至全年的-4.4%，房屋新開(kāi)工面積不斷下滑，主要是銷(xiāo)售萎縮和融資渠道受阻給房企造成的資金壓力，一定程度上影響了房企新開(kāi)工意愿，新開(kāi)工面積增速仍將維持低位運(yùn)行。藍(lán)皮書(shū)指出，限價(jià)政策對(duì)住宅影響較大，部分開(kāi)發(fā)商拉長(zhǎng)施工周期，對(duì)于項(xiàng)目竣工產(chǎn)生了延緩作用。

在因地制宜、因城施策、分類(lèi)調(diào)控思想的指導(dǎo)下，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策影響已遍布全國(guó)多個(gè)城市。有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前全國(guó)各地樓市調(diào)控累計(jì)已達(dá)120次，且有著向普通二線乃至三四線城市擴(kuò)展的趨勢(shì)，例如此前的貴陽(yáng)和丹東，都針對(duì)樓市變化進(jìn)行了政策調(diào)整。對(duì)此，藍(lán)皮書(shū)指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)受到強(qiáng)力管制，長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。

此前部分熱點(diǎn)城市更新了人才、戶(hù)籍政策，這些政策曾被部分人認(rèn)為是調(diào)控松綁的信號(hào)，但多位分析人士指出，人才政策與調(diào)控政策是兩回事，事實(shí)上房地產(chǎn)市場(chǎng)并未有明顯松綁跡象。在成都、西安等地，過(guò)去一段時(shí)間戶(hù)籍人口增加明顯，但隨后兩地都針對(duì)新增戶(hù)籍人口的購(gòu)房、就學(xué)等資格出臺(tái)規(guī)定。

房貸利率仍有上升空間

央行《2018年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額34.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.3%，增速比上年末低0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中個(gè)人住房貸款余額22.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，增速比上年末低2.2個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款余額增速延續(xù)了去年年末增速回落的態(tài)勢(shì)。

藍(lán)皮書(shū)指出，受制于市場(chǎng)需求萎縮和監(jiān)管政策趨嚴(yán)影響，個(gè)人住房貸款增速將繼續(xù)放緩。除了銷(xiāo)售縮減和現(xiàn)代政策令總體需求有所萎縮外，當(dāng)前企業(yè)部門(mén)信貸需求回升，令銀行信貸結(jié)構(gòu)配置有了更多選擇，房貸資金供給受到影響會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款增速放緩，但信貸規(guī)模緊張的局面仍將延續(xù)。

與房貸余額增速放緩不同，房貸利率仍然呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

從執(zhí)行85折優(yōu)惠到上調(diào)至1.1倍，去年以來(lái)廣州各家銀行房貸利率曾多次變動(dòng)。今年2月，廣州國(guó)有銀行貸款利率在此集體上調(diào)，首套房貸利率上浮10%起，二套房貸利率上浮15%。其他各家銀行盡管貸款利率各不相同，但基本保持在首套房上浮5%至30%，二套房上浮10%至40%的區(qū)間內(nèi)，且商業(yè)貸款的審批和放款時(shí)間也被拉長(zhǎng)。

與廣州相同，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市也已經(jīng)或正在上調(diào)住房貸款利率。根據(jù)融360最新數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.135倍，環(huán)比3月上升0.91%，同比去年4月上升23.01%，房貸利率已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月上升。在監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)城市中，首套房利率最低的上海為5.13%，最高的鄭州為5.96%。

藍(lán)皮書(shū)指出，當(dāng)前，美國(guó)、歐洲等主要經(jīng)濟(jì)體正在逐漸收緊貨幣政策，包括實(shí)施加息和縮減資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)我國(guó)貨幣政策形成一定制約。從穩(wěn)定匯率的角度考慮，未來(lái)人民銀行將跟隨美聯(lián)儲(chǔ)上調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)利率，甚至上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率水平，這些操作都將逐步傳導(dǎo)或直接影響到信貸業(yè)務(wù)的定價(jià)水平，個(gè)人住房貸款利率仍有上升空間。

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今年前4月區(qū)域市場(chǎng)分化明顯

5月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)公布今年1至4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速出現(xiàn)小幅回落，新開(kāi)工面積出現(xiàn)明顯上升，而在銷(xiāo)售一端，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均出現(xiàn)增速明顯回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人當(dāng)天在答相關(guān)媒體問(wèn)時(shí)指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域保持了比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，從未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，在多項(xiàng)住房相關(guān)政策的作用下，房地產(chǎn)領(lǐng)域平穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望繼續(xù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前4月商品房銷(xiāo)售面積42192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比前3月統(tǒng)計(jì)時(shí)回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)0.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降4.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.0%。另外，前4月商品房銷(xiāo)售額36222億元，增長(zhǎng)9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.5%，辦公樓銷(xiāo)售額下降3.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.5%。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年4月國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額環(huán)比均出現(xiàn)20%左右的下降，同比去年面積微降4.1%，金額上漲5.8%，整體商品房均價(jià)依舊保持高位。而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的區(qū)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，前4月東部地區(qū)不論銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額都在下降，且降幅擴(kuò)大，市場(chǎng)降溫勢(shì)頭明顯，中部、西部和東北地區(qū)盡管銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額仍有增長(zhǎng)，但增速均出現(xiàn)回落。

但克而瑞也指出，局部市場(chǎng)熱度偏高仍然存在，在限制供應(yīng)的條件下，西安、成都等地庫(kù)存見(jiàn)底，無(wú)房可賣(mài)，而一些熱點(diǎn)城市采取限制備案的方式給市場(chǎng)降溫，數(shù)據(jù)難免失真。展望后期，銷(xiāo)售金額、面積增速保持回落將是大概率事件，在調(diào)控政策保持穩(wěn)定性的前提下，居民購(gòu)房投資的樂(lè)觀預(yù)期也將逐步恢復(fù)理性，且隨著“剛需優(yōu)先”等偏向性政策的實(shí)施，這類(lèi)成交需求會(huì)緩慢釋放，對(duì)市場(chǎng)也不會(huì)造成太大的沖擊。