摘要：5月2日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)50大城市土地收入2842.2億，同比上漲83.4%。1-4月，50城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億，比2017年同期的7984億上漲幅度達(dá)到48.8%。

       其中，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地收入金額超過(guò)百億。杭州更是兇猛奪魁，單月土地收入高達(dá)179億，同比上漲237%。

       2018年，熱點(diǎn)城市土地出讓金已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的上漲趨勢(shì)。

       年內(nèi)樓市調(diào)控措施109次！

       與此同時(shí)，樓市調(diào)控并沒(méi)有放松。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)109次，包括前期房?jī)r(jià)漲幅居前的杭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、西安等城市。土地出讓金暴漲的情況下，可以想象，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)沒(méi)有被按住。

       更重要的是，各路房企的資金壓力越來(lái)越大，加快資金回籠和樓盤消化速度變成各大房企的命門，這直接導(dǎo)致房子庫(kù)存下降，供需失衡加劇。

       根據(jù)某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，從消化周期來(lái)看，僅大連、青島、成都等5市下滑，其余重點(diǎn)城市商品住宅去化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)，特別是北京、深圳漲超29個(gè)月；大連、廈門、無(wú)錫、沈陽(yáng)等市本月消化周期繼續(xù)超過(guò)20個(gè)月。重慶、杭州、武漢、徐州、海口消化周期依舊不足5個(gè)月，超1/4城市庫(kù)存同比增30%左右，近半數(shù)城市消化周期超15個(gè)月。

       以西安為例

       在2011-2016年西安房?jī)r(jià)一直不溫不火，直到今年，西安連續(xù)3次放寬落戶限制，截止4月中旬，西安人數(shù)就高達(dá)30萬(wàn)人，比2017年同期猛增十余倍，一時(shí)之間，“一房難求”“全款付”“捆綁銷售”等成為樓市熱詞。其中，西安開(kāi)發(fā)區(qū)一樓盤開(kāi)盤就上演千人“搶房”風(fēng)波。價(jià)格大漲也導(dǎo)致“房荒”現(xiàn)象出現(xiàn)。

       同時(shí)，重慶、武漢、杭州等熱點(diǎn)城市也在加緊搶人，盡享新進(jìn)人口的紅利，去化周期普遍較低，房?jī)r(jià)大幅上漲，日子過(guò)得相當(dāng)不錯(cuò)。

       有些城市房?jī)r(jià)大漲！有些正相反…

       正如上文所說(shuō)，有些城市房?jī)r(jià)正在大漲，但從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，全面大漲的局面不會(huì)再出現(xiàn)，有些城市的房?jī)r(jià)則大跌，“分化”將成今后樓市的主旋律。

       熱點(diǎn)城市中，京滬等城市雖也跟進(jìn)“引才”政策，但像北京那種月薪7萬(wàn)才能落戶的條件不屬于搶人，更像趕人的政策，再加上極其嚴(yán)苛的限購(gòu)，所以北京二手房房?jī)r(jià)較去年4月份高點(diǎn)累計(jì)下跌了18.2%。

       北京房?jī)r(jià)還算抗跌，但是沒(méi)有搶人反而限購(gòu)的環(huán)京就沒(méi)那么幸運(yùn)。

       根據(jù)中估聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，以2017年5月為基準(zhǔn)周期（雄安在4月設(shè)立），截止2018年3月計(jì)算房?jī)r(jià)波動(dòng)，跌幅前十的城市包括廊坊、滄州、北京、石家莊、石嘴山、吳忠、固原、撫州、溫州和珠海，環(huán)京樓市占一大部分。

       具體看，北京317政策出臺(tái)之前，燕郊部分地區(qū)價(jià)格漲到4萬(wàn)/平米以上，限購(gòu)一出臺(tái)，房?jī)r(jià)隔空跳水一萬(wàn)/平米以上，隨后一路下跌接近腰斬。如果你站在高位花300萬(wàn)買一套燕郊房，算最低30%的首付就是90萬(wàn)，2018年3月這一套房子也就值兩百二三十萬(wàn)，一套首付全都打水漂。

       另一方面，在2015-2017年，中國(guó)熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率通常在30%左右，但在今年4月，土地溢價(jià)率卻降到了10%。也就是說(shuō)，除上述受“人口”、“棚改”等紅利作用的城市外、中國(guó)更曠闊地方的樓市正在降溫。

       土地供應(yīng)暴漲，未來(lái)上市的房產(chǎn)就會(huì)更多；土地溢價(jià)率走低，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)小，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡。所以，未來(lái)樓市“調(diào)控”與“搶人”成了房?jī)r(jià)走向的核心。

       最后請(qǐng)記住，這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代，有人直登天堂，有人反向而行，不要做樓市非黑即白的莽夫，看到房?jī)r(jià)高企盲目入市的購(gòu)房者，一定也有搭錯(cuò)車人。