摘要：商辦樓盤非七折賣不動 競爭激烈區(qū)域住宅售價回到2016年水平 到底是需求出了問題還是開發(fā)商缺錢。

房價現(xiàn)松動 離降價潮還有多遠(yuǎn)？

萬科長租公寓月租1.5萬的新聞以及各種分析在過去一周里成為熱議的話題。為了蹭熱點(diǎn)，甚至有競爭企業(yè)用“貴著租VS便宜買”來推銷總價與萬科長租公寓10年租金相去不遠(yuǎn)的住宅產(chǎn)品。但細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn)，大家在“喊打”萬科長租公寓的同時，新房售價已經(jīng)在悄悄發(fā)生變化，所以才有了“貴著租”與“便宜買”的對比。而“便宜買”的背后是熱點(diǎn)區(qū)域樓盤的實(shí)際降價動作，部分純商品房的直接降價則被視為大面積降價潮來臨的前奏，門頭溝、孫河這些競爭激烈的熱點(diǎn)區(qū)域自然成為急先鋒，而重災(zāi)區(qū)中的商辦項(xiàng)目更是不得不含淚大甩賣，以換得可憐的銷量。

2018年，樓市降價潮能否來臨？據(jù)業(yè)內(nèi)專家表示取決于兩個方面，一是開發(fā)商融資渠道受阻，不得不靠降價換取現(xiàn)金流；二是需求端發(fā)生變化，買房人由于各種原因無法買房。兩者兼具，則降價潮將成為大概率事件。

庫存創(chuàng)4年新高，商辦房打七折出售

“難賣！九折基本賣不動，打七折才有人買�！狈可介L陽某商辦樓盤銷售負(fù)責(zé)人感慨如今的商辦房太難賣。自去年3月26日，北京市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，嚴(yán)控商辦項(xiàng)目一年來，市場急凍，銷售驟降，庫存激增至45878套，北京商辦市場猶如大病一場，至今未見病愈的征兆。

房山是北京商辦類項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，目前有萬科中央城、綠地諾亞方舟等多個項(xiàng)目的商辦產(chǎn)品在售,區(qū)域庫存壓力極大。

“我們現(xiàn)在的售價在30000元/平方米左右，不到前期產(chǎn)品售價的七折�！痹撠�(fù)責(zé)人說，項(xiàng)目主力套型的總價只有150萬左右，與北京一套普通住宅的首付相當(dāng)。加上項(xiàng)目緊鄰地鐵房山線長陽站，周邊商業(yè)配套都已經(jīng)成熟，這些優(yōu)勢相加才打動了一直觀望的購房者。

位于房山大學(xué)城的某樓盤當(dāng)下的售價為25000元/平方米，據(jù)了解該項(xiàng)目一季度簽約198套。據(jù)其負(fù)責(zé)人介紹，這一數(shù)字并不意味著商辦市場的回暖，只是項(xiàng)目在經(jīng)過長期推廣之后，安排的一次集中簽約，而去年三、四季度項(xiàng)目的成交幾乎為零。

個別樓盤的表現(xiàn)，并不能掩蓋北京商辦市場的整體頹勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自3·26調(diào)控以來，北京商辦項(xiàng)目網(wǎng)簽量僅為3589套，較調(diào)控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而與成交凍結(jié)相反，去年北京商辦供應(yīng)套數(shù)突破2萬套，同比增長32%。供多售少，商辦項(xiàng)目庫存激增近三成達(dá)45878套，創(chuàng)下4年來最高值。

更讓業(yè)界擔(dān)憂的是，商辦市場庫存還有增加的趨勢。好租數(shù)據(jù)研究中心主任匡健鋒表示，盡管去年新開工商辦項(xiàng)目有所縮減，但就未來4到5年的趨勢看，去庫存的壓力將會愈加明顯。

而二手商辦難出手，也讓一些潛在的商辦買家望而卻步�！斑@一年我們店做的幾乎都是租房業(yè)務(wù)�！北本┫袼匦�區(qū)的鏈家門店業(yè)務(wù)員向北青報(bào)記者表示：“二手交易全年不過幾十套，靠賣房根本養(yǎng)不活自己�！北本┫袼卮饲暗�二手房交易異�；鸨�，高峰時曾有近20家中介門店在此經(jīng)營。3·26商辦調(diào)控之后，成交驟減，不少中介關(guān)門，留存下來的也以租賃業(yè)務(wù)為主。

北京像素只是商辦二手市場的一個縮影。二手市場的停滯，直接剔除了此前商辦項(xiàng)目“低買高賣”的濃烈投資屬性，轉(zhuǎn)為自用和出租。二手商辦項(xiàng)目的價格隨之大幅縮水。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調(diào)超過30%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價格跌幅超過40%。

降價與變相降價齊現(xiàn)市場 有的項(xiàng)目價格回到2016年

如果說房山是商辦的重災(zāi)區(qū)，那么門頭溝則是住宅樓盤的主戰(zhàn)場。與其他區(qū)域產(chǎn)品類型百花齊放不同的是，該區(qū)域是改善盤扎堆區(qū)域，各個項(xiàng)目產(chǎn)品、戶型都差不多，十幾個大型房企進(jìn)行著白刃戰(zhàn)。綠城京西燕廬、中駿西山天璟、永泰西山御園、電建金地華宸、華遠(yuǎn)裘馬四季……

在去年3月17日之前，門頭溝區(qū)域由于眾多利好，該區(qū)域成為改善型需求的主要去向。畢竟1000萬以內(nèi)總價的樓盤在北京各大熱點(diǎn)區(qū)域并不多見，因此每個項(xiàng)目都不同程度熱銷，部分品牌房企項(xiàng)目的售價一度突破7萬元/平方米。

而如今局面則大不相同，在扛了整整一年之后，一度猶如堅(jiān)冰的門頭溝房價終于出現(xiàn)松動。

首先降價的是上文提到的某北京老牌企業(yè)，這個在門頭溝板塊產(chǎn)品品質(zhì)、戶型搭配、品牌美譽(yù)度都不占優(yōu)勢的樓盤，在去年年初價格與綠城、中駿的樓盤價格相差無幾，都處在6萬元/平方米以上。而不久前，該項(xiàng)目價格已經(jīng)下探到了5萬元/平方米出頭，每平方米降幅在萬元以上。而與之相距不遠(yuǎn)的另一樓盤降幅也達(dá)到萬元。

據(jù)知情人透露，這兩個項(xiàng)目敢于降價，主要原因就是當(dāng)初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他項(xiàng)目之所以不敢降價，都是在前兩年拍下的地王項(xiàng)目，樓面地價基本都迫近3萬元/平方米，降價就意味著損失利潤甚至賠錢。

與拿地成本低的樓盤直接降價相比，還有企業(yè)想出了變相降價的辦法：增配。即加料不加價。在整個市場為了控制總價紛紛精裝改毛坯房的時候，門頭溝電建項(xiàng)目今年主推的185平方米院墅不惜犧牲掉部分利潤，將毛坯換成精裝用以滿足購房者的需求，效果果然不錯。雖然該項(xiàng)目做了部分讓利，但卻實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金快速回流，與另外一個項(xiàng)目一期，完成了15個億的銷售額。

而在另一個熱點(diǎn)區(qū)域?qū)O河，新項(xiàng)目一出手就是“低姿態(tài)”，600萬置業(yè)孫河，挺進(jìn)中央別墅區(qū)。這個由幾家房企聯(lián)袂出品的樓盤，最低90平方米，單價6萬多，精裝修。直接刷新了孫河區(qū)域新低。在中央別墅區(qū)，公寓是稀缺產(chǎn)品，整個中央別墅區(qū)，公寓產(chǎn)品新盤也只有龍湖景粼原著、長江實(shí)業(yè)譽(yù)天下等少數(shù)幾個。而該項(xiàng)目總價600萬的標(biāo)桿效應(yīng)也就此產(chǎn)生，接下來區(qū)域的公寓必須得拿出“周邊項(xiàng)目比較法”來參考定價了。

有關(guān)人士指出，開發(fā)商現(xiàn)在只有靠以價換量來維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)�，F(xiàn)金流是一個企業(yè)的命脈，比利潤重要得多。去年排名前五的某房地產(chǎn)企業(yè)，以一個銷售額超高的項(xiàng)目得到了業(yè)內(nèi)認(rèn)可，但實(shí)際上，這個十幾萬平方米規(guī)模的項(xiàng)目，最后的利潤也就價值十幾套別墅的價錢，開發(fā)商日子難過可想而知。

“錢途”堪憂 開發(fā)商四面楚歌

一位建材商在接受相關(guān)媒體采訪時透露，他接到常年合作的房地產(chǎn)公司內(nèi)部好友電話，直截了當(dāng)對建材商說公司的工程就別接了，理由是“今年公司錢太緊張了，估計(jì)給乙方結(jié)款會非常困難”……

這個來自第三方的“爆料”足以管窺目前房地產(chǎn)公司面臨著的窘境。有關(guān)專家指出，開發(fā)商面臨著四個難以破局的問題，每一個問題都有可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。

首先，“錢緊”升級，開發(fā)商將面臨更大的融資挑戰(zhàn)。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉去年指出，金融對于房地產(chǎn)的支持力度會大幅縮減。房地產(chǎn)“小年”的狀況會從2018年持續(xù)到2020年。

今年以來房企的融資渠道已經(jīng)嚴(yán)重收緊，很多有能力的房企都選擇成本更高的海外融資了。而在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)會議中已經(jīng)明確強(qiáng)調(diào)了“國家鼓勵地方政府把更多的錢投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去”，其言外之意就是房地產(chǎn)等貸款要嚴(yán)格控制，少貸或者不貸。歷史上看房價其實(shí)就看房地產(chǎn)信貸，2018年也如此，信貸減少，房價肯定明顯下調(diào)。

其次，土地合同執(zhí)行大檢查與限價政策雙管齊下，開發(fā)商必須盡快推盤。

國家有明確規(guī)定，若土地出讓后閑置一年，收取相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但近年來，開發(fā)商囤地、拖欠地款屢屢發(fā)生。僅北京方面，2017 年公布了389個在途商品房項(xiàng)目清單。同時，“限價”政策已經(jīng)蔓延至全國，在土地合同大檢查和“限價”的雙管齊下之下，開發(fā)商必須盡快開盤，但又面臨限價，因此，加快推盤成為唯一選擇，盡管是在犧牲利潤的前提之下。

第三，投資客離場，客群減少。

在某種意義上講，投機(jī)和投資是畫等號的。在房地產(chǎn)市場上，投資客是不可忽視的一股力量，從最早的山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)到后來的普通百姓把多余的錢放在樓市里避險(xiǎn)，都帶來了房價的高漲。但如今，全國50多個城市限購限售，已經(jīng)向炒房者關(guān)閉了大門。環(huán)京的燕郊、固安、香河等地更是降溫明顯，有些樓盤甚至出現(xiàn)了腰斬的情況，投資炒房等行為損失慘重。

第四，三四線城市口子如果扎緊，開發(fā)商最后的防線將失守。

很多開發(fā)商目前都將目光盯著三四線城市，所謂布局也好、戰(zhàn)略也罷，其實(shí)都是在為即將失守的一二線城市尋找替代品。2017年排名前四的房企都是布局三四線城市的領(lǐng)先者，且銷售額都達(dá)到5000億級。但隨著超過2/3的三四線城市目前庫存已經(jīng)低至10個月左右，今年三四線或?qū)⑹钦{(diào)控的重點(diǎn)。如果真是這樣，房企將失守最后的陣地，各地的降價潮很可能將接踵而至。