摘要：進入4月，也就開啟了“五一”樓市前的傳統(tǒng)推盤黃金檔期。不過，在當下?lián)u號賣房、加碼限售限購以及降杠桿等多種調控手段持續(xù)的大環(huán)境之下，今年的“五一”樓市將呈現(xiàn)怎樣的走向？市場人士表示，本輪調控疊加了“兩會”后對房地產(chǎn)市場長效機制的預期政策，進一步落實“房住不炒”的調控思路。料未來的政策還是會以“因城施策、一城一策”為基調，不排除部分熱點城市還將繼續(xù)出臺新的調控政策。

       對于未來樓市走勢，著名房地產(chǎn)專家黎文江表示，廣州的調控不會放松。對消費者而言，今年要關注貸款利率的上升；對房企而言，地價成本高將使房企利潤降低。同時，租購同權以及以長租形式出現(xiàn)的農村集體用地住宅也會對樓市造成沖擊。

       從政策層面看，調控仍在繼續(xù)進行中。自3月下旬以來，包括杭州、大連、長沙、深圳、武漢、西安、海南等在內的十余個熱點城市和省份紛紛出臺了樓市新政策。這當中，除了限購、限售、提高首付比例等常規(guī)手段外，“搖號賣房”“首套優(yōu)購”“造假禁購”等差別化舉措也已在多地實施。

       政策手段：調控加碼+利率上調

       具體而言，搖號賣房、加碼限售限購以及降杠桿是本輪調控的主要手段。例如，杭州、西安、武漢等城市相繼出臺了搖號賣房的調控措施，這些城市均規(guī)定，商品房項目意向購房人數(shù)多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監(jiān)督，不得以任何名義收取“價外價”。此外，深圳還推出了房價“三合一”新政，表明決策層對于降低金融杠桿、防控金融風險非常重視。在全面去杠桿的大背景下，中國房地產(chǎn)市場“去投機化”的意圖非常明顯，就是要回歸居住的屬性。

       同時，房貸利率則不斷上調。春節(jié)以來，全國各城市的房貸利率都已普遍上浮了15%以上。值得關注的一個新信號是，日前，南京地區(qū)的房貸利率折扣再度上調。據(jù)報道，目前南京22家主流銀行對首套房貸利率上浮20%已是主流；對于二套房，當前銀行主流的房貸利率是執(zhí)行基準利率上浮25%或30%，與上月相比，上浮30%的銀行更多了。

       市場氛圍：成交量跌 預期趨冷

       從市場層面看，具體到廣州的住宅市場成交量，確實是在下跌。自2017年“3·30”新政出臺以來，廣州的一手住宅成交量就萎縮明顯。官方數(shù)據(jù)顯示，2017年3月30日至2018年3月28日，廣州一手房網(wǎng)簽成交76696套，成交面積約83.64萬平方米，均價為16582元/m2。而2016~2017年同期，全市的成交套數(shù)為134113套，成交面積約146.17萬平方米，均價16760元/m2。直觀的數(shù)據(jù)對比顯示，新政一周年廣州一手房成交量大減，無論是成交套數(shù)還是成交面積，跌幅均超過四成。再從今年一季度的成交看，網(wǎng)易統(tǒng)計“陽光家緣”的數(shù)據(jù)顯示，1~3月一手住宅共成交15023套，銷售面積165573平方米，較去年同期的29896套、3243097平方米跌了近五成。

       發(fā)展商應對：低開都賣 不再死守

       對房企而言，成交量的下滑直接導致業(yè)績壓力。近期，上海多個豪宅獲得預售證“開閘”，不過，大部分被批復的價格遠低于市場預期價格，和周邊二手房價格倒掛已成常態(tài)，部分樓盤的價格甚至已經(jīng)重回2016年時的開盤價。但盡管如此，開發(fā)商還是決定開售而不再“死守”。上海一房企人士表示：“多數(shù)項目都等了一年了。現(xiàn)在拿到證了該賣就賣，因為后期政策也不會放松的�！敝性�地產(chǎn)分析人士也指出， 就當下的入市價格而言，由于從去年10月份開始，政府在審價環(huán)節(jié)發(fā)揮了指導性作用，今年一季度新樓盤的價格基本沒有上浮，以3月份為例，上海成交量前十的項目中，有9個項目的套均價格在400萬元以下。

       業(yè)界認為，上海房企的這種“能賣則賣”的心態(tài)或許也將傳遞到廣州。日前，黃埔一新盤開售，其開盤價就明顯低于當初的“吹風價”。同時，更有房企以“公司活動”之名推出全線產(chǎn)品9.8折的優(yōu)惠，這當中雖然不排除有清尾貨的目的，但同時或許也代表了當下房企“賣得快好世界”的市場預判。這個“五一”，會否有更多的房企“放價”促銷，值得拭目以待。

       各地調控 越來越嚴

       海南�。悍黔偧�家庭限購一套住房，首付比例不低于七成，自獲得產(chǎn)權證之日起5年內禁止轉讓。提供虛假資料獲得購房資格者，5年內不得在海南買房。

       大連市、阜陽市：對部分區(qū)域實施了限購、限售。

       深圳市：實施“三價合一”政策，全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，抑制二手房價格過快上漲。