摘要：行業(yè)集中度加速提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)仍為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要發(fā)展邏輯。2017年在房企規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型疊加效應(yīng)下，房企并購活動(dòng)加劇。據(jù)普華永道發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)并購2017年全年回顧數(shù)據(jù)顯示，2017年全年中國房地產(chǎn)交易達(dá)482宗，交易金額同比增加31%達(dá)810億美元，平均交易規(guī)模明顯增大。

       2018年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)了2017年的并購風(fēng)潮，且有越演越烈的態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來有36家房地產(chǎn)企業(yè)披露重組方案，涉及金額565.61億元，同比增長12.98%。

       相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前包括中國恒大、陽光城、碧桂園和奧園等房企加速并購，加速土地儲(chǔ)備擴(kuò)張，試圖占據(jù)“規(guī)模爭霸時(shí)代”的行業(yè)制高點(diǎn)。

       2018年房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿，包括恒大、融創(chuàng)和綠地控股等房企均表達(dá)了加快去杠桿的意愿，同時(shí)也有大量房企仍保持高速擴(kuò)張。加速規(guī)�？癖己腿ジ軛U這對(duì)矛盾體站上了天平兩端，2018年房企已漸漸行至抉擇的“十字路口”。

       并購成房企擴(kuò)張主戰(zhàn)場

       2017年500億元、1000億元以上規(guī)模的房企繼續(xù)擴(kuò)容，排名前列的房企保持規(guī)模的快速提升，行業(yè)規(guī)模仍在加速集中。并購作為房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速增長的方式越來越受到開發(fā)商的青睞。繼銷售規(guī)模、土地儲(chǔ)備后，并購規(guī)模成為比拼房企實(shí)力的一大指標(biāo)，更是房企爭奪的新主戰(zhàn)場。

       2017年，恒大在發(fā)布中報(bào)時(shí)明確表示，計(jì)劃在2017年7月至2020年6月期間實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備每年負(fù)增長5%~10%。到2017年下半年，恒大一改中報(bào)發(fā)布時(shí)的計(jì)劃，稱不愿意錯(cuò)過并購的好機(jī)會(huì)，加速擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。

       據(jù)恒大發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年底，恒大土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積高達(dá)3.12億平方米，其中新增土地儲(chǔ)備面積1.26億平方米，57%的新增土地儲(chǔ)備來源于并購。

       宣布不設(shè)銷售目標(biāo)也不公布具體推貨計(jì)劃的碧桂園表示，2018年將著眼更多并購機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2017年新增土地投資1.41億平方米，其中收并購獲取土地總代價(jià)占比為19%。

       宣布向千億元發(fā)起沖擊的粵派房企奧園2017年80%的新增土地儲(chǔ)備是通過并購獲得，嘗到并購甜頭的奧園表示，2018年將保持這種并購節(jié)奏。

       相對(duì)于通過公開招拍掛拿地，借道并購房企能以相對(duì)較低的成本獲取土地，實(shí)現(xiàn)在較短時(shí)間內(nèi)獲取較大面積土地儲(chǔ)備的目標(biāo)。

       并購規(guī)模擴(kuò)容

       房地產(chǎn)巨頭的大型并購動(dòng)作頻頻，2017年市場并購的規(guī)模也在擴(kuò)容。2017年萬科以551億元總價(jià)并購廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包被業(yè)內(nèi)喻為史詩級(jí)的交易；富力地產(chǎn)以199.06億元收購萬達(dá)商業(yè)77個(gè)酒店；融創(chuàng)則以438.44億元價(jià)格拿下萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，這些都是業(yè)界最關(guān)注的并購案。

       據(jù)普華永道發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)并購2017年全年回顧數(shù)據(jù)顯示，2017年全年中國房地產(chǎn)交易達(dá)482宗，交易金額同比增加31%達(dá)810億美元，平均交易規(guī)模明顯增大。其中，2017年房地產(chǎn)并購交易額大于10億美金的交易額占比增加21%，1~10億美金的交易額下降17%。

       新城控股副總裁歐陽捷在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)分析指出，2017年房企的收并購主要來自于一二線城市的市場機(jī)會(huì)，供地在減少，大房企拿地困難，一二線城市供地趨勢都是在下降的，所以大房企需要從收并購獲取發(fā)展的機(jī)會(huì)。

       談及房地產(chǎn)市場并購案例增多的原因，易居研究院副院長楊紅旭接受相關(guān)媒體采訪時(shí)指出，大房企拿地補(bǔ)庫存的需求量大，加上部分城市公開土地市場競爭激烈，價(jià)格高企，迫使房企轉(zhuǎn)而尋求存量的土地。同時(shí)在政策調(diào)控下，過去2年部分中小房企盲目擴(kuò)張激進(jìn)擴(kuò)張?jiān)斐山?jīng)營困難，也存在一些房企因?yàn)橄胪顺龇康禺a(chǎn)市場而出售項(xiàng)目，給市場提供了大量的并購供應(yīng)。

       據(jù)了解，目前多個(gè)熱點(diǎn)城市公開拿地均要求開發(fā)商使用自有資金，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資和保險(xiǎn)資金等。這對(duì)開發(fā)商的資金面提出了較高要求。

       一名銀行內(nèi)部人士告訴相關(guān)媒體，針對(duì)市場上的并購現(xiàn)象銀行專門設(shè)立了并購金融，緩解開發(fā)商的并購資金壓力。其進(jìn)一步表示，包括并購金融、跨境金融以及科技金融等多個(gè)產(chǎn)品均適用于房企并購，一般大型房企獲得貸款的可能性較高。

       通過并購房企能緩解以自有資金拿地的壓力，海南中改院海金咨詢總經(jīng)理潘爍接受相關(guān)媒體采訪時(shí)指出，并購貸款依然可行，目前環(huán)境對(duì)中小房企融資不利，將會(huì)出現(xiàn)更多的大房企并購中小房企的現(xiàn)象。

       并購助力房企彎道超車？

       進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)市場的并購延續(xù)了2017年的火熱態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來有36家房地產(chǎn)企業(yè)披露重組方案，涉及金額565.61億元，同比增長12.98%。

       據(jù)克而瑞發(fā)布的2018年1~3月房企新增土地TOP100榜單數(shù)據(jù)顯示，恒大、碧桂園、綠地分別以3613萬平方米、3058.8萬平方米以及1304.3萬平方米的新增土地面積排名前三�？硕�瑞研究認(rèn)為，拿地方式上看，房企在招拍掛市場上將保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，高溢價(jià)地塊將非常有限；而會(huì)去尋找更多的收并購、合作等低成本拿地的機(jī)會(huì)。

       據(jù)相關(guān)媒體了解，目前已包括碧桂園、萬科、陽光城、奧園、福晟和禹洲地產(chǎn)等多家房企正加速并購的步伐。

       2018年開年，碧桂園、陽光城、保利地產(chǎn)以及卓越集團(tuán)等多家房企爭奪廣物地產(chǎn)45%股權(quán)；以并購見長的陽光城則通過并購進(jìn)入江門五邑，完善珠三角布局版圖；萬科以17.8億元總價(jià)拿下杭鋼集團(tuán)資產(chǎn)包，斬獲8個(gè)項(xiàng)目；禹州38億元買下沿海家園旗下7個(gè)項(xiàng)目組成的恒華集團(tuán)的全部股權(quán)，獲得可售建筑面積逾313萬平方米。福晟表示2018年將加速并購，爭取并購一家百強(qiáng)房企。

       并購已成為房企規(guī)模擴(kuò)張的主戰(zhàn)場，有業(yè)內(nèi)人士曾指出，房企實(shí)現(xiàn)彎道超車最容易的方式就是并購。

       歐陽捷認(rèn)為，2018年房企的并購將延續(xù)增長的格局，并購是房企擴(kuò)張的一個(gè)機(jī)會(huì)，但未必是彎道超車的機(jī)會(huì)。目前來看，一二線城市市場份額占比約為30%，政策調(diào)控下一二線獲得的土地儲(chǔ)備很難快速轉(zhuǎn)化為銷售，占比較大的三四線城市土地供應(yīng)較多，并購的機(jī)會(huì)相對(duì)較少。

       一方面是房企欲借并購快速擴(kuò)張規(guī)模，另一方面在去杠桿的大背景下，房企融資收緊，融資成本增加成行業(yè)共識(shí)。2017年恒大、融創(chuàng)均對(duì)外宣布了降負(fù)債和降杠桿的計(jì)劃，融創(chuàng)在未來兩年以降負(fù)債為重要任務(wù)。

       規(guī)�？焖贁U(kuò)張一定程度上將帶來房企負(fù)債率的上升，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，“規(guī)模至上”和降負(fù)債這一對(duì)矛盾體已成為房企必然面臨的選擇，是加速奔跑還是“穩(wěn)字當(dāng)頭”？

       歐陽捷告訴相關(guān)媒體，加速奔跑是大房企的第一要?jiǎng)?wù)，不加速規(guī)模擴(kuò)張就沒有市場的立足之地。歐陽捷認(rèn)為2020年20強(qiáng)房企的市場份額將達(dá)到60%~70%，50強(qiáng)市場份額到80%，百強(qiáng)之外的房企就沒有太多的立足之地。

       歐陽捷表示，目前的市場形勢下，房企加速擴(kuò)張的過程中不一定要降負(fù)債，如果銷售規(guī)模和總資產(chǎn)在擴(kuò)大，債務(wù)不增不減，這是在降杠桿。對(duì)企業(yè)而言，重要的是現(xiàn)金流能不能平衡，現(xiàn)金流能否覆蓋所有的經(jīng)營成本，債務(wù)和稅費(fèi)等等，能覆蓋的話企業(yè)的問題就不大。