摘要：3月21日，2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會在北京舉行，備受關(guān)注的“2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展十年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　本次大會發(fā)布的房地產(chǎn)500強(qiáng)測評報(bào)告指出，2017年房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與因城施策的背景下，迎來了新一輪的發(fā)展，全年商品房銷售金額和銷售面積實(shí)現(xiàn)新的突破，但是不同區(qū)域城市分化進(jìn)一步凸顯，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)兼并重構(gòu)進(jìn)一步加速，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　排名：

　　恒大蟬聯(lián)榜首，十強(qiáng)房企穩(wěn)定

　　經(jīng)過測評研究，2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)繼續(xù)位列榜首，碧桂園、萬科分列榜單第二、三位。保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位。

　　與上一年的測評相比，十強(qiáng)房企除了個(gè)別名次調(diào)整，總體基本保持穩(wěn)定。其中，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢、充足的可售貨源、良好的項(xiàng)目品質(zhì)位列榜單第五名，較上年上升了3個(gè)位次。

　　在20強(qiáng)中，萬科、碧桂園、保利、綠地、中國海外、龍湖、富力、華潤、金地、世茂等10家企業(yè)連續(xù)10年排名進(jìn)入前20，品牌實(shí)力保持強(qiáng)勁。從近十年500強(qiáng)測評成果來看，百強(qiáng)變動相對較大。其中，有25家企業(yè)連續(xù)10次進(jìn)入百強(qiáng)；入百強(qiáng)次數(shù)達(dá)9次的企業(yè)數(shù)量為4家；入百強(qiáng)次數(shù)為8次的企業(yè)數(shù)量為8家；入百強(qiáng)次數(shù)為7、6、5、4、3、2次的企業(yè)數(shù)量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業(yè)首進(jìn)百強(qiáng)。

　　市場：

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度持續(xù)提升

　　2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創(chuàng)下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%；500強(qiáng)房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績更是超過5000億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績大幅突破。

　　測評報(bào)告指出，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度進(jìn)一步提高。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分別較上年增長5.34、7.38、12.20和15.49個(gè)百分點(diǎn)，各梯隊(duì)市場份額近年均基本呈現(xiàn)上升趨勢，且呈現(xiàn)銷售持續(xù)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度正加速攀升。

　　在龍頭房企逆市上行、快速增長的同時(shí)，中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)企業(yè)中銷售份額小且呈現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)不在少數(shù)�？梢姡�企業(yè)成長類型向兩端聚集的趨勢愈加明顯，兩極分化加劇，在可以預(yù)見的將來，將會有一部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場，而實(shí)力雄厚的大型房企將受益于行業(yè)整合，無論拿地、融資土、布局，都構(gòu)筑了更高的安全邊界，業(yè)績有望得到進(jìn)一步提升。隨著行業(yè)野蠻成長時(shí)代的結(jié)束，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代。

　　行業(yè)：

　　整體增長乏力，多元化拓展?jié)u成趨勢

　　從整個(gè)行業(yè)來看，2017年房地產(chǎn)持續(xù)承壓，整體高速增長乏力。一方面，政府本輪調(diào)控的決心大，從供給和需求兩側(cè)入手雙管齊下大力整改房地產(chǎn)市場。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場規(guī)律的作用下也漸漸邁入“白銀時(shí)代”。

　　測評報(bào)告顯示，2017年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長指標(biāo)中銷售面積增長率大幅回落至22.3%，銷售金額增長率保持高速增長態(tài)勢則主要受益于高企的房價(jià)。營業(yè)利潤增長率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內(nèi)。由于年內(nèi)房企債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長率大幅回落。以上指標(biāo)表明，盡管銷售規(guī)模的絕對值突破歷史最高點(diǎn)，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期�？紤]到政府調(diào)控政策的穩(wěn)定性，疊加城鎮(zhèn)化紅利減弱這一因素，在去年全國房地產(chǎn)銷售創(chuàng)出歷史新高的基礎(chǔ)上，市場銷售增速回落應(yīng)是大概率事件。

　　因此，隨著房地產(chǎn)多元供給體系逐步完善、長效機(jī)制加速建立、資金面持續(xù)收緊，百億房企在大規(guī)模搶收后紛紛開始思考應(yīng)對行業(yè)變局的良策。為了謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，眾多百億房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長期持有型業(yè)務(wù)，如長租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等，有些則聚焦于地產(chǎn)服務(wù)型上下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，如互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等。

　　動向：

　　租賃市場發(fā)力，存量運(yùn)營和細(xì)分領(lǐng)域謀突破

　　2017年可謂租賃市場全面開啟的元年。在政策大力支持的背景下，各類房地產(chǎn)企業(yè)加速搶灘住房租賃市場，紛紛布局租房市場。根據(jù)研究，未來十年我國租房市場規(guī)模將達(dá)到4萬億左右，這個(gè)萬億市場目前為止仍未成長出一個(gè)千億市值的公司，租房市場整體發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　　另一方面，報(bào)告稱，當(dāng)前中國城市化進(jìn)程已進(jìn)入下半場，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉(zhuǎn)變。從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營”轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。除了單一開發(fā)銷售模式之外，優(yōu)秀開發(fā)商開始切入生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務(wù)”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件”+“軟件”輕重并舉，快速切入存量運(yùn)營和生活服務(wù)行業(yè)，包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等，并開始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。

　　此外，越來越多的開發(fā)商開始深耕細(xì)分領(lǐng)域，更加注重專業(yè)化開發(fā)，而不是簡單的項(xiàng)目復(fù)制，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。