摘要：一般來(lái)說(shuō)，元旦與春節(jié)所在的1、2月都是樓市供應(yīng)最為低迷的時(shí)期。但近兩年樓市出現(xiàn)了“開年搶跑”的現(xiàn)象，在業(yè)績(jī)壓力下，一些房企為了能夠更從容地完成全年銷售任務(wù)，不乏采取錯(cuò)峰銷售的方式，提前“下手”，為下半年沖刺減壓。但房企搶跑的現(xiàn)象似乎只是曇花一現(xiàn)，從2018年1月份來(lái)看，房企推新盤開始出現(xiàn)乏力，北京樓市中可選擇的新建住宅樓盤數(shù)量十分有限。

       供地減少 新盤恐?jǐn)鄼n

       亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金樾和著、御景濕地以及永泰·西山御園3個(gè)純新盤，以及璽萌壹號(hào)院、北京城建·北京合院兩個(gè)老項(xiàng)目后期。

       相關(guān)媒體查詢北京市住建委網(wǎng)站信息發(fā)現(xiàn)，2018年1月，僅有3個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證。1月5日，京投發(fā)展·檀香府136套房源取得預(yù)售證，全部為住宅產(chǎn)品，擬售均價(jià)為48632元/平方米。其他兩個(gè)為東壩的和光塵樾、昌平北七家的融尚未來(lái)項(xiàng)目。

       1月新盤供應(yīng)的減少，也是延續(xù)了2017年的整體行情。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京商品住宅市場(chǎng)僅有118個(gè)項(xiàng)目入市，同比減少162個(gè)，月均入市量?jī)H不到10個(gè)項(xiàng)目。2017年，北京僅新增商品住宅供應(yīng)22538套，供應(yīng)面積329.87萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自2006年北京開始執(zhí)行預(yù)售管理制度以來(lái)的歷史供應(yīng)新低。

       究其原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，土地作為商品房的生產(chǎn)資料，土地供應(yīng)的下滑，對(duì)商品住宅供應(yīng)規(guī)模的萎縮造成直接影響。最近幾年，北京住宅供地量逐年減少，2015年和2016年兩年時(shí)間，北京僅出讓65宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積1095萬(wàn)平方米，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2016年和2017年的商品住宅市場(chǎng)面臨“無(wú)米下炊”的尷尬局面，同時(shí)帶來(lái)了地價(jià)高企、房企惜售和樓市全面高端化的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

       商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)以中高端改善產(chǎn)品為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得大量剛需客群不得不尋求在北京的二手市場(chǎng)和環(huán)京區(qū)域解決居住需求。亞豪機(jī)構(gòu)稱，北京新房、二手在整體市場(chǎng)中所占比重達(dá)到1：9。我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳三個(gè)城市在2010年就已進(jìn)入存量房時(shí)代，2017年全國(guó)已有24個(gè)城市二手房交易量超過(guò)一手房。2017年在北京，4個(gè)購(gòu)房者中有3個(gè)購(gòu)買的是二手房。

       明后兩年 限價(jià)房大規(guī)模入市

       自3月開始，北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)局面將打開突破口，郭毅認(rèn)為。2018年北京新房市場(chǎng)供應(yīng)增加的主要?jiǎng)恿��?lái)自于土地市場(chǎng)的開閘放水。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京共出讓71宗住宅用地，創(chuàng)造了近4年的新高。商品住宅規(guī)劃建面達(dá)到739萬(wàn)平方米，其中可售純商住宅產(chǎn)品占比46%，共有產(chǎn)權(quán)住宅占比42%，另外還有84萬(wàn)平方米租賃型住宅產(chǎn)品。

       值得關(guān)注的是，未來(lái)可售商品住宅與共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均規(guī)定了限售價(jià)格與面積，郭毅認(rèn)為，“多重成本壓力之下，唯有時(shí)間成本可控，因此2017年成交的這些宅地也將在2018年開始啟動(dòng)上市步伐。而大量限定房?jī)r(jià)項(xiàng)目的入市，令明年的房?jī)r(jià)水平總體可控，有了這些限價(jià)產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)沖，對(duì)于高端項(xiàng)目在價(jià)格及簽約上的管控也將逐步放松，而這些高端項(xiàng)目在資金壓力下，2018年的入市積極性將會(huì)大增。”

       因此，限價(jià)商品住宅、高端商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅以及租賃型住宅也將成就2018年北京新房產(chǎn)品供應(yīng)的多元化，從而承載剛需、改善、終極置業(yè)等全方位購(gòu)房需求，在這一局面下，吸引原本被分流到二手市場(chǎng)的剛需及首改人群向新房市場(chǎng)回流，2018年，二手市場(chǎng)仍將繼續(xù)承受重壓。