摘要：就在春節(jié)長(zhǎng)假期間，很多人都在議論2018年房?jī)r(jià)是否還會(huì)上漲？而多家金融機(jī)構(gòu)給出的答案卻是：2018年房?jī)r(jià)大漲雖無(wú)可能，但小漲的概率卻很大。于是很多準(zhǔn)備今年買(mǎi)房的剛需們坐不住了。明明一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)從去年高點(diǎn)跌下來(lái)已有15%，而二三線(xiàn)城市則呈現(xiàn)“價(jià)滯量跌”的格局，為啥金融機(jī)構(gòu)的觀(guān)點(diǎn)卻與官方公布的數(shù)據(jù)相悖呢？

       對(duì)此，我們認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投資者都是希望房地產(chǎn)越繁榮越好，因?yàn)榭梢猿脵C(jī)牟利。所以，一般機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)都是有著良好預(yù)期。而官方數(shù)據(jù)則顯示，北京、上海、深圳這幾個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)離開(kāi)去年最高位時(shí)，也的確有了一定的下調(diào)。至于春節(jié)過(guò)后，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我們更加細(xì)細(xì)的給您分析一下：

       首先，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)從過(guò)去的限購(gòu)、限售、限價(jià)逐步向“因城施策”、建立長(zhǎng)效機(jī)制、嚴(yán)厲監(jiān)管等方向邁進(jìn)，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。而現(xiàn)在決策層又頻頻推出“住房不炒”的概念，這說(shuō)明了其對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的絕不松懈的態(tài)度。如此一來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊背景下，投機(jī)炒房者會(huì)知難而退。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有跌態(tài)勢(shì)。

       此外，從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議再到住建部最后一次發(fā)聲，我們可以確定2018年是房地產(chǎn)的“小年”，這一年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資增速會(huì)隨著信貸的收緊下滑，基本可以確定開(kāi)發(fā)商的日子會(huì)越來(lái)越艱難，甚至是行業(yè)大洗牌。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將會(huì)在今年加大降價(jià)促銷(xiāo)的力度，以完成其制定的業(yè)績(jī)。

       再者，中國(guó)的住房資源不是緊缺，而是非常豐富。在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)幾輪大漲之后，各種剛性、改善性需求早已釋放完畢。一方面，數(shù)據(jù)顯示，目前僅是中國(guó)的存量商品房面積有11億平方米是空置著的，就是能足夠40億人居住。而目前是房子越建越多，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，已經(jīng)到了沒(méi)人買(mǎi)的地步。所以很多城市所面臨的是依然是房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題。

       另一方面，中國(guó)新建商品房的速度非�？�，一年新增房子的數(shù)量相當(dāng)于英國(guó)一個(gè)維多利亞時(shí)代。實(shí)際上，中國(guó)熱點(diǎn)城市目前都不缺少房產(chǎn)，而是沒(méi)有被合理的利用。就是少數(shù)人擁有大量房源，而多數(shù)人卻在吃力還貸，當(dāng)然還有買(mǎi)不起房的群體。

       再次，大城市的人口紅利正在逐步消失。礙于人口增長(zhǎng)過(guò)快，大城市各種資源不堪負(fù)重，所以一線(xiàn)城市早已開(kāi)始嚴(yán)控人口增長(zhǎng)速度。多數(shù)一線(xiàn)城市（除深圳之外）開(kāi)始人口流出大于流入，同時(shí)大城市由于生活壓力巨大，所以即使政府鼓勵(lì)市民多生二胎，但是人口的出生率已經(jīng)開(kāi)始大幅下滑。

       專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)顯示，教育、住房、醫(yī)療等所有開(kāi)銷(xiāo)合計(jì)在北上廣深生二胎，多養(yǎng)一個(gè)孩子要多花160萬(wàn)，這是很多家庭無(wú)法承擔(dān)的。而當(dāng)一線(xiàn)城市原本的人口紅利已經(jīng)逐步消逝，老齡化時(shí)代已經(jīng)將到來(lái)。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，80后、90后、00后的出生數(shù)量每年都呈現(xiàn)一個(gè)大幅下滑的趨勢(shì)。而當(dāng)人口紅利消失后，建出來(lái)的房產(chǎn)究竟要買(mǎi)給誰(shuí)呢？年輕人口減少，使得購(gòu)房熱情也自然開(kāi)始消褪。

       最后，隨著各種租賃房和保障房的崛起，解決居民住房問(wèn)題，分流并緩解房地產(chǎn)自住需求。如今房地產(chǎn)開(kāi)始迎來(lái)結(jié)構(gòu)性變化。過(guò)去國(guó)家在政策上鼓勵(lì)居民通過(guò)買(mǎi)房解決置業(yè)問(wèn)題。

       而現(xiàn)在發(fā)展租賃市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)房、保障房等建設(shè)，特別是一些地方提出“租售同權(quán)”，還有一些地方為吸引高端人才，提出了可以享受“租房可落戶(hù)”的優(yōu)惠條件。去年，中央政府已經(jīng)明確了“租售并舉”的政策，今年要恐后還要大力建設(shè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，一些金融機(jī)構(gòu)還要進(jìn)一步涉足“租房貸”等創(chuàng)新領(lǐng)域。

       隨著，房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，我國(guó)的住房供需正趨于平衡，一方面，房屋租賃市場(chǎng)的全力發(fā)展，通過(guò)多渠道保障來(lái)滿(mǎn)足居民住房的需求。另一方面，中國(guó)的住房剛需在經(jīng)歷了前幾輪購(gòu)房后，需求開(kāi)始衰弱，甚至由于人口紅利衰退，房地產(chǎn)總體將呈現(xiàn)供大于求的局面。而今年政府所提出的“住房不炒，回歸理性”的任務(wù)目標(biāo)將會(huì)實(shí)現(xiàn)，前期漲幅過(guò)大的一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整將在所難免。