摘要：年初房貸額度寬松，利率松綁已是過去多年銀行首套房貸利率的調(diào)整規(guī)律。不過在2018年開年，銀行寬裕的額度沒有出現(xiàn)，反而等來了更為嚴(yán)格的一系列樓市調(diào)控政策和監(jiān)管表態(tài)。相關(guān)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在監(jiān)管高壓下，銀行和中介的態(tài)度都頗為謹(jǐn)慎，沒有出現(xiàn)放松的信號。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了過去一年的快速退燒后，樓市2018年將保持平穩(wěn)，但嚴(yán)控的基調(diào)不會變。

銀行房貸利率未松動

僅一年時間，8.5折的首套房貸利率在市場上幾乎絕跡，經(jīng)過2017年的數(shù)度上調(diào)后，市場預(yù)期也從“利率什么時候降”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄�率還會不會升”。在日前的走訪中，多位銀行個貸經(jīng)理透露，現(xiàn)在來咨詢的客戶大多只會問“房貸利率上浮了多少”。

不過，博弈心理依然存在。一家總部位于華北地區(qū)的城商行個貸經(jīng)理表示，有的客戶從2017年下半年就開始觀望，寄希望于銀行額度會重新寬松，尤其是在年初時刻，但實際情況是“令人失望的”。

這種情況普遍存在于各大銀行。據(jù)調(diào)查，2018年開年，多數(shù)銀行房貸利率沒有變化，仍以上浮5%-20%為主流，國有銀行上浮相對較少，股份制銀行上浮偏多。一家總部位于華中地區(qū)的股份制銀行信貸經(jīng)理表示，在本輪樓市調(diào)控之前，該行房貸業(yè)務(wù)做得就不多，所以對政策收緊更為敏感，到2017年下半年，支行一個月都接不了幾單。還有一家總部位于東南沿海省市的股份制銀行，部分支行已經(jīng)大半年沒有接過房貸申請了。

與房貸利率相比，稍有放松的是放款速度。在兩家國有銀行和兩家股份制銀行的個貸經(jīng)理被問到多久能放款時，都給出1-2個月的范圍，快的能在1個月內(nèi)。但他們也同時強調(diào)，這個時間是無法保證的，最終以實際放款為準(zhǔn)。影響放款的因素包括房源所在區(qū)域，例如北京朝陽區(qū)交易量大，可能有2017年積壓的存量還沒完成抵押登記，“主要是這個環(huán)節(jié)需要排隊”。

中介收斂更為明顯

如果說銀行的謹(jǐn)慎是一貫風(fēng)格，不少中介的收斂則是一個明顯變化。此前不乏有房屋中介毫不避諱地表示與銀行有合作關(guān)系，能幫助購房者在材料有限的情況下獲得銀行“額外的”信貸額度，甚至有中介以自有小金庫為購房者解急，同時收取更高利息。

在最新的調(diào)查中，中介明顯“乖順”了許多。一家在北京地區(qū)有至少20家連鎖點的中介內(nèi)部人士表示，現(xiàn)在只提供房源，最多是將較為熟悉的銀行推薦給購房者，讓購房者更詳盡地了解申貸流程，但房貸利率、額度和放款時長等完全由銀行來定。另一家連鎖點相對較少，但此前頗為“張揚”的中介客戶經(jīng)理也表示，“中介無法幫購房者從銀行拿到什么好處，一切按照銀行標(biāo)準(zhǔn)和購房者自身資質(zhì)決定”。

值得一提的是，很多購房者會產(chǎn)生房貸利率上漲購房成本增加的感覺，多位受訪的銀行和中介人士對此進(jìn)行了糾正。據(jù)北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年12月，北京一手住房平均價格是3.78萬元/平方米，比2016年12月下降了0.9%;二手房成交的平均價格是5.91萬元/平方米，比2016年12月下降了1.2%，比最高點的2017年3月下降了13%。

“假設(shè)購買一套70平方米的二手房，以平均價格計算，2017年12月時房屋總價為413.7萬元，均價比一年前降了至少5萬元，比2017年3月最高點時大降了50萬元�！边@意味著，購房者需要貸款的總額也大幅下降。一位中介人士表示，有的地段房價下滑超過20%。

2018年嚴(yán)控基調(diào)不變

事實上，雖然銀行和中介的態(tài)度都非常謹(jǐn)慎，但新增房貸數(shù)據(jù)還是流出了一絲開年的暖意。據(jù)“賺賺金融”統(tǒng)計，1月京城房貸市場交易量環(huán)比漲幅10%，一方面由于各家銀行放款審批的速度有所提升，另一方面也是購房人在經(jīng)過去年底的博弈后陸續(xù)開始入市。

這一數(shù)據(jù)與2017年的連環(huán)下降形成對比。北京銀監(jiān)局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年個人住房貸款一至四季度月均新發(fā)放金額分別為268.5億元、204.2億元、147.9億元和87.3億元，呈現(xiàn)明顯下降趨勢。

2018年樓市調(diào)控還將延續(xù)高壓態(tài)勢。年初以來，先是銀監(jiān)會將“繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為”列為今年十大任務(wù)之一，而后北京住建委也嚴(yán)厲表示，延續(xù)去年“3·17”新政逢漲必查、逢炒必辦的嚴(yán)格執(zhí)法原則，重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、金融機構(gòu)等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為，一經(jīng)查實，將嚴(yán)懲不貸，并公示曝光和聯(lián)合懲戒。

監(jiān)管對違規(guī)行為懲處力度也有所加強。某股份制銀行和某國有銀行近日分別因部分個人非房貸類信貸資金用途把控不力和消費貸款用于購房被開出罰單。此外，北京地區(qū)去年3月以來，共有500多家違規(guī)經(jīng)營的中介機構(gòu)被注銷備案、300多家違規(guī)經(jīng)營的中介門店被關(guān)停、240家門店自行關(guān)停，總數(shù)達(dá)到1000多家。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年整個信貸的方向依然是去杠桿，以收緊為主。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，未來調(diào)控思路或有三個特點：一是強化聯(lián)合執(zhí)法的工作，會針對不同業(yè)務(wù)打出調(diào)控和調(diào)整組合拳;二是落實精準(zhǔn)打擊政策，尤其是強調(diào)了“露頭就打”的內(nèi)容，這一點具有很大的指向性;三是鞏固調(diào)控成效是關(guān)鍵，對于各類影響市場調(diào)控效果的做法，都會納入到管控體系中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，相比2017年房地產(chǎn)調(diào)控以抑制樓市高燒、降溫房地產(chǎn)市場為主，從四季度開始到2018年，房地產(chǎn)調(diào)控將以落地各種政策為主，其中租賃是最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。預(yù)計一直到2018年3月全國兩會前后，租賃的各種配套政策都將是房地產(chǎn)兩會內(nèi)容的最關(guān)鍵核心。