摘要：樓市資本論獲悉，在2018年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明針對(duì)土地制度、樓市提出了突破性的改革思路。

       政府將不再是居住用地唯一提供者：我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

       我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”：落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

       在這個(gè)長(zhǎng)期利好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重磅消息推動(dòng)下，今日A股房地產(chǎn)板塊大爆發(fā)，再現(xiàn)飆漲。其中，招商蛇口、中南建設(shè)、泰和集團(tuán)、綠地控股、亞通股份、榮盛發(fā)展強(qiáng)勢(shì)漲停，金地集團(tuán)、格力地產(chǎn)、華夏幸福及萬(wàn)科A等也都暴漲8%以上。

       樓市資本論認(rèn)為，目前在投資邏輯不斷強(qiáng)化的過(guò)程中，地產(chǎn)已成“核心資產(chǎn)”，再加上宅基地入市等有助于穩(wěn)定我國(guó)樓市長(zhǎng)期發(fā)展的土地政策出臺(tái)，一定首先會(huì)對(duì)成規(guī)模的龍頭房企發(fā)展形成利好，所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)，便引發(fā)了地產(chǎn)股的大爆發(fā)。

       政府不再壟斷住房供地了嗎？錯(cuò)！

       姜部長(zhǎng)的講話內(nèi)容一經(jīng)傳出，立馬在社會(huì)上引發(fā)強(qiáng)烈熱議，認(rèn)為政府將不再壟斷住房供地。

       樓市資本論認(rèn)為從姜部長(zhǎng)的提議來(lái)看，首先是宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分離開，將會(huì)使在宅基地制度發(fā)生大變化。其中所有權(quán)不變，仍然屬于集體，資格權(quán)是保證農(nóng)民附著在土地上的各項(xiàng)權(quán)利的一種保障，而使用權(quán)最為關(guān)鍵，因?yàn)閷⑹褂脵?quán)分離出來(lái)意味著，宅基地真正可以入市了，進(jìn)入住宅用土地市場(chǎng)。

       其次，要看到雖然宅基地可以入市了，從制度安排上進(jìn)行了解鎖，但是宅基地入市的主要目的是用于實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉的住房制度，主要是用于租賃用途。也就是說(shuō)該政策實(shí)施的重心，除了落實(shí)對(duì)買不起房群體的“住有所居”政策外，主要還在增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入上，讓農(nóng)民也參與到中國(guó)城市化進(jìn)程中，分享一點(diǎn)城市化的紅利。

       另外，在此前國(guó)土部牽頭落地的“北上廣等13個(gè)城市試點(diǎn)集體用地建設(shè)租賃住房”政策中，就已經(jīng)對(duì)此政策有過(guò)詳盡描述。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式在集體用地上建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

       樓市資本論認(rèn)為我國(guó)土地市場(chǎng)的來(lái)源主要為國(guó)有用地和集體用地，綜合看姜部長(zhǎng)的用意應(yīng)該是說(shuō)在住宅市場(chǎng)的用地方面（特制租賃住宅市場(chǎng)），引入集體建設(shè)用地，對(duì)商品房市場(chǎng)供地并無(wú)影響。所以，姜部長(zhǎng)的講話主要還是在落實(shí)十九大報(bào)告多主體供應(yīng)、多渠道保障的精神，離大家所期望的政府打破壟斷住宅用地（商品房市場(chǎng)）還有很長(zhǎng)一段距離。

       一二線樓市影響不大，未來(lái)房?jī)r(jià)仍看漲

       樓市資本論相信，大家對(duì)這個(gè)政策最關(guān)心的還是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)受影響的問(wèn)題。答案是，這個(gè)政策短期內(nèi)對(duì)一線大城市、二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有一定趨穩(wěn)影響，考慮到中國(guó)的城市化進(jìn)程，一線城市、二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲空間仍然很大。畢竟，這些城市的商品房土地仍然是稀缺的，商品房土地價(jià)格也依然會(huì)上漲，從而商品房的價(jià)格也只能隨行就市。何況事實(shí)上，在這些城市，早已有很多農(nóng)村租賃用地進(jìn)入住宅租賃市場(chǎng)，也并沒(méi)看到對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

       其次，對(duì)三、四線城市而言，這些城市本身租賃市場(chǎng)就不大，甚至于沒(méi)有。這種情況下，大量租賃用地入市的動(dòng)力可以說(shuō)都就很成問(wèn)題，影響也不大。

       值得關(guān)注的是，此前任志強(qiáng)也對(duì)集體土地入市是否會(huì)影響房?jī)r(jià)做過(guò)評(píng)價(jià)。任志強(qiáng)認(rèn)為這種擔(dān)心是多余的，因?yàn)楦�本不可能有大量的供�?yīng)，沒(méi)有那么多的城市集體設(shè)施能進(jìn)入到集體土地可以建設(shè)用房的土地上去。任志強(qiáng)說(shuō)：“不要以為租賃性住房可以降低房?jī)r(jià)，沒(méi)門�！�

       “租賃性住房全國(guó)普遍鋪開是錯(cuò)誤的，最多不超過(guò)20個(gè)城市大量的需要租賃性住房�！比沃緩�(qiáng)認(rèn)為，租賃性住房，需要一個(gè)長(zhǎng)期建設(shè)的過(guò)程，如果城市化繼續(xù)增加，總量還是不足；其次，并不是所有城市都需要建設(shè)租賃住房，他認(rèn)為只有大概十個(gè)左右特大城市和大城市才需要；更重要的是，租賃性住房不會(huì)影響到房?jī)r(jià)，凡是房?jī)r(jià)高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，全世界都如此。

       “從土地制度來(lái)看，暫時(shí)還破不了題。”而對(duì)土地制度改革，任志強(qiáng)表示，很希望建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，“最好把戶籍制度和土地制度都改了，這樣的話，長(zhǎng)效機(jī)制就可以穩(wěn)定增長(zhǎng)�！�

       最后，樓市資本論想說(shuō)作為剛需能買的起房，就盡快買，別指望房?jī)r(jià)會(huì)大降。嚴(yán)厲調(diào)控這么長(zhǎng)時(shí)間了，大家可以算一下現(xiàn)在買房的成本降了嗎？實(shí)在買不起，就先租著，等錢夠了再買，畢竟屬于自己的才最踏實(shí)。而對(duì)于炒房的人，目前來(lái)看，游戲規(guī)則也確實(shí)在變化，既然大領(lǐng)導(dǎo)都說(shuō)了“房住不炒”，就該聽話。

       當(dāng)然了，上帝再關(guān)上一扇門的同時(shí)，常常會(huì)打開一扇窗戶。而這個(gè)窗戶無(wú)疑就是，步入“鉆石時(shí)代”的龍頭地產(chǎn)股，千萬(wàn)別錯(cuò)過(guò)。