摘要：土地出讓金又成為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)話題。近日，中國(guó)指數(shù)研究院公布了《2017年全國(guó)300城市土地交易報(bào)告》(下稱(chēng)《2017年土地交易報(bào)告》)。報(bào)告顯示，2017年全國(guó)300城市土地出讓金總額為40623億元，同比增加38%，北京市以2796億元名列榜首。

在密集的樓市調(diào)控政策之下，為何全國(guó)300城市土地出讓金總額仍不斷創(chuàng)新高？而一些土地出讓金下降的城市，近期也出現(xiàn)了樓市調(diào)控松動(dòng)的信號(hào)。地方政府真的是在靠“賣(mài)地”過(guò)日子？

2017年全國(guó)土地出讓金增加1萬(wàn)億，二線城市增長(zhǎng)最快

相關(guān)媒體梳理了從2014年至2017年這4年的全國(guó)300城市土地出讓金總額情況，2014年和2015年均超過(guò)2萬(wàn)億元，2016年將近3萬(wàn)億元，而2017年則超過(guò)了4萬(wàn)億元。

近兩年全國(guó)300城市土地出讓金總額為何大幅增加？中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)人士對(duì)相關(guān)媒體解釋說(shuō)：“土地市場(chǎng)熱度持續(xù)的原因在于土地供應(yīng)大幅增加。為緩解熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，各地政府均積極供地。2017年，全國(guó)300個(gè)城市共推出各類(lèi)用地20.1億平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，其中住宅用地推出12.8億平方米，同比增長(zhǎng)4.9%。2018年，增加土地供應(yīng)仍將是各城市調(diào)控重點(diǎn)之一，同時(shí)會(huì)繼續(xù)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，為構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系提供基礎(chǔ)�！�

他還進(jìn)一步分析說(shuō)：“2014—2015年間主要城市供地量較少，企業(yè)積極去庫(kù)存；而2017年品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)繼續(xù)上漲，拿地意愿較高。庫(kù)存不足也激發(fā)企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿，2017年前11個(gè)月20家品牌房企拿地金額占銷(xiāo)售金額的比重為42.8%，較2016年同期有所上升。部分品牌房企拿地激進(jìn)，拿地金額占銷(xiāo)售額的比重超過(guò)60%�！�

相關(guān)媒體還注意到，如果從城市分類(lèi)角度看，這4年間，一線城市的土地出讓金增長(zhǎng)緩慢，占全國(guó)300城市土地出讓金總額比例呈下滑趨勢(shì)；二線城市的土地出讓金增長(zhǎng)迅猛，近乎翻倍，占比也不斷提升；三線城市的土地出讓金也大幅增加，占比緩慢提升。以2014年為例，一線城市占比21.65%，二線城市占比46.15%，三線城市占比32.20%；而到了2017年，一線城市占比下降為15.49%，二線城市占比提高到51.30%，三線城市占比33.21%。

上述人士認(rèn)為，2018年一二線重點(diǎn)城市調(diào)控政策延續(xù)收緊態(tài)勢(shì)，隨著城市功能疏散帶來(lái)的人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)城市需求效應(yīng)進(jìn)一步向周邊城市外溢。處于熱點(diǎn)城市群內(nèi)的三線城市，因承接外溢需求，與熱點(diǎn)城市群外的三線城市繼續(xù)呈分化趨勢(shì)。

北京、上海、杭州、重慶10年“賣(mài)地”收入均超過(guò)1萬(wàn)億元

《2017年土地交易報(bào)告》還顯示，全國(guó)土地出讓金排名前20(TOP20)城市總額為21892.8億元，占比53.89%。這意味著占比僅6.67%的城市，它們的土地出讓金卻占據(jù)了半壁江山。

在土地出讓金TOP20城市中，北京市以2796億元排名第一，同比增加228%；排名第二的杭州市也超過(guò)了2000億元。

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)人士分析認(rèn)為，2017年北京市加大土地供應(yīng)力度，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住宅用地供應(yīng)，同時(shí)推出眾多特殊政策地塊，如共有產(chǎn)權(quán)地塊、租賃地塊、保障房地塊、人才住房地塊等，從源頭保障剛需；2018年初將嘗試共有產(chǎn)權(quán)用地招標(biāo)出讓。

相關(guān)媒體注意到，從2015年到2017年，全國(guó)土地出讓金TOP20城市的總額以及上榜門(mén)檻是不斷提升的。這或許意味著重點(diǎn)城市和非重點(diǎn)城市的分化將更加嚴(yán)重。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)了從2008年至2017年全國(guó)土地出讓金總額TOP20，北京市是過(guò)去10年“賣(mài)地”最多的城市，合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.43萬(wàn)億元；上海市土地出讓金1.39萬(wàn)億元，杭州市土地出讓金1.088萬(wàn)億元，重慶土地出讓金1.0585萬(wàn)億元。其他比較高的城市有蘇州、天津、南京、武漢、廣州、成都、寧波等。合計(jì)看，全國(guó)土地出讓金最高的20大城市10年總金額高達(dá)13.58萬(wàn)億元。

雖然北京市、上海市、杭州市、重慶市等4個(gè)城市10年間土地出讓金均超過(guò)萬(wàn)億元，但它們的房?jī)r(jià)卻相差不小。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)顯示，截至2017年12月，以住宅二手房為例，北京市均價(jià)為63239元/㎡，上海市均價(jià)為52240元/㎡，杭州市均價(jià)為29522元/㎡，重慶市均價(jià)為10351元/㎡。

對(duì)此，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任黃奇帆于2017年5月在復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)講座上表示，地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的根本性因素。如果只有貨幣市場(chǎng)這個(gè)外因存在，地價(jià)這個(gè)內(nèi)因不配合，房?jī)r(jià)想漲也是漲不起來(lái)的。控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵就是要控制地價(jià)。

他認(rèn)為，政府應(yīng)該控制拍賣(mài)土地價(jià)格，“政府不在土地上去推高房?jī)r(jià)，地價(jià)跟著房?jī)r(jià)慢慢走。當(dāng)土地的供應(yīng)是比較充分的、合理的、有效的時(shí)候，如果地價(jià)高了，政府就把儲(chǔ)備地多賣(mài)幾塊出來(lái)平衡一下。”

國(guó)信證券的一份研究報(bào)告認(rèn)為，土地出讓金是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。這份報(bào)告統(tǒng)計(jì)了2016年全國(guó)25個(gè)省份的土地出讓金及公共財(cái)政收入情況(剔除6個(gè)無(wú)數(shù)據(jù)的省份)，不少省份的土地出讓金占財(cái)政收入比重較大，占比超過(guò)30%的省份有14個(gè)，江西占比為75%，位列第一；重慶、江蘇、安徽超過(guò)60%，河南、浙江超過(guò)50%，湖南、河北、四川、山東、廣西等5省份超過(guò)40%，海南、廣東、天津等3省份超過(guò)30%。

2017年，在樓市密集嚴(yán)厲調(diào)控下，一些城市的土地出讓金有所下滑，這影響著部分地方政府的財(cái)政收入，是否會(huì)動(dòng)搖政府調(diào)控政策的決心。

蘭州、廈門(mén)、合肥“松綁調(diào)控”與其土地出讓金下滑有關(guān)嗎

1月5日，蘭州市發(fā)文對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)；繼續(xù)限購(gòu)區(qū)域則取消限購(gòu)社保、納稅證明，但同時(shí)加碼實(shí)施限售，需滿3年才可交易。因此，蘭州市被一些媒體和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是2018年首個(gè)松綁限購(gòu)城市。1月8日，蘭州市住建部門(mén)回應(yīng)稱(chēng)，“此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實(shí)分類(lèi)調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。”

1月8日，根據(jù)廈門(mén)市公開(kāi)的《政府工作報(bào)告》，廈門(mén)市今年將實(shí)行房地產(chǎn)差別化調(diào)控，支持改善需求等。此舉也被外界視為當(dāng)?shù)貥鞘兴山壍男盘?hào)。

1月3日，合肥市相關(guān)部門(mén)在回應(yīng)相關(guān)房企土地開(kāi)發(fā)及價(jià)格問(wèn)題時(shí)稱(chēng)，商品住宅價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，政府價(jià)格部門(mén)不得核定商品房價(jià)格。這一回復(fù)被一些人士解讀為合肥將取消政府限價(jià)，這個(gè)解讀引發(fā)外界議論并成為當(dāng)時(shí)的熱點(diǎn)。1月6日，合肥市物價(jià)、國(guó)土部門(mén)回應(yīng)稱(chēng)此網(wǎng)絡(luò)解讀為誤讀，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行合肥市政府相關(guān)文件規(guī)定。

相關(guān)媒體在查閱《2017年土地交易報(bào)告》時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)巧合，上述出現(xiàn)樓市松綁傳聞或信號(hào)的3個(gè)城市的土地出讓金均有較大幅度下降，2017年合肥市土地出讓金為570.1億元，同比下降35%；蘭州市土地出讓金為69.6億元，同比下降22%；廈門(mén)市土地出讓金為425.8億元，同比下降14%。

如何看待蘭州等城市的樓市調(diào)控的這種巧合及市場(chǎng)傳言？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)相關(guān)媒體表示：“單純看此次限購(gòu)松綁，與土地財(cái)政并沒(méi)有直接關(guān)系，主要還是因?yàn)榉科箐N(xiāo)售的問(wèn)題。”

他認(rèn)為，蘭州土地市場(chǎng)的交易目前不太活躍，預(yù)計(jì)后續(xù)隨著蘭州到成都、蘭州到烏魯木齊、蘭州到青海、蘭州到銀川等高鐵建成，蘭州將會(huì)成為西部的一個(gè)較有活力的城市，那個(gè)時(shí)候土地交易會(huì)更活躍，或?qū)��?huì)為當(dāng)?shù)卣�府帶�?lái)很大的財(cái)政收入。