摘要：對房地產(chǎn)市場而言，2017年是政策調(diào)控年。在因城施政的調(diào)控框架下，一二線城市樓市調(diào)控在2017年全面加碼，將購房需求外溢到三四線城市。但到了2018年，情況發(fā)生了一點變化。發(fā)生了什么？1月5日，蘭州發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》。

       《通知》對蘭州市房地產(chǎn)市場區(qū)域性限購政策進行調(diào)整，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策；另外，對蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)的存量房、新房實施限售，期限為三年。這則通知宣告蘭州成為此輪樓市調(diào)控下第一個松綁限購的城市，也給整個房地產(chǎn)行業(yè)投下一枚“深水炸彈”。而就在《通知》實施的第二天，蘭州又火速發(fā)布一份聲明，強調(diào)稱“政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性�！�

       事實上，自2017年下半年開始，至少有18個限購城市以“曲線救國”的方式激活樓市，比如以吸引人才的名義，相比于這些城市，蘭州直接放松限購顯得更為突兀。

       有哪些城市以吸引人才之名激活樓市？

       就在蘭州松綁限購后沒幾天，1月9日，青島、天津兩地同時發(fā)布“租房落戶”政策。天津市政府表示，將實行引進人才“租房落戶”政策，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區(qū)落集體戶口。此外，天津還拓寬了突出貢獻引進人才政策受眾面，從外地在津投 資企業(yè)擴展到全部在津注冊企業(yè)。對在天津高職院校畢業(yè)的外省市畢業(yè)生在津就業(yè)并申報落戶的，由畢業(yè)2年以內(nèi)調(diào)整為30周歲（含）以下。

       青島則是以合法穩(wěn)定住所（含租賃）或合法穩(wěn)定就業(yè)為基本落戶條件，全面放開城鎮(zhèn)落戶限制。加快取消購房面積、就業(yè)年限、投 資納稅、積分制等落戶條件，優(yōu)先解決農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進入城鎮(zhèn)人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，以及新生代農(nóng)民工等重點群體落戶問題。

       除降低落戶門檻外，經(jīng)濟觀察報把去年下半年以來多地密集發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策分為兩類：一是發(fā)展住房租賃市場，比如南昌；二是松綁限購，比如蘭州，而這些政策的出臺大多是借“人才松綁”之名，包括廣州、廈門、青島、西安、廊坊、天津、合肥、石家莊等18個城市。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。

       為什么會發(fā)生？

       以實行引進人才“住房落戶”的天津舉例，數(shù)據(jù)顯示，天津市2017年GDP數(shù)據(jù)大幅度縮水，盡管天津市政府給出的解釋是統(tǒng)計口徑的更改，即從原來按注冊地統(tǒng)計改為按實際產(chǎn)地統(tǒng)計，但實際上2017年前11個月份天津市公共財政收入、非稅收入等收入同比均呈現(xiàn)負(fù)增長。天津市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年前11個月，天津房地產(chǎn)開發(fā)投 資同比下降2.9%。

       據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2017年天津市土地出讓金同比減少12%。而在目前已經(jīng)出臺相關(guān)放松限購政策的城市中，石家莊土地出讓金同比減少42%，蘇州減少36%，合肥減少35%，廈門減少14%，如果算上蘭州和天津，這些城市在全國70城土地出讓金減幅最大的10個城市中占據(jù)6個席位。

       此外，2018年去庫存不再是核心目標(biāo)，住建部的棚改目標(biāo)也比2017年略有下調(diào)，而且不再強調(diào)貨幣化安置�！岸�線城市政策的松動，針對人才落戶購房，跟住建部的精神并不違背�！比f科董秘朱旭說。

       是否意味著樓市回暖？

       2018年以來，房地產(chǎn)股一路飄紅，成為滬指11連陽的中堅力量，在此背景下，市場上關(guān)于樓市回暖的聲音不絕于耳。不過，現(xiàn)在做出預(yù)判或許為時尚早。首先是信貸政策偏緊。2018年初，居民首套房貸利率從2017年初的85折變成上浮1-2成，居民舉債遇阻。央行數(shù)據(jù)顯示，去年12月居民房貸增速降至22.2%，遠低于2016年末的36.7%。其次，大部分實施房地產(chǎn)限購限售的城市，特別是一線城市并沒有松綁限售限購。再次，需求的低迷導(dǎo)致部分重點城市樓市交易依舊冷清。鏈家研究院統(tǒng)計的2017年最后一周和2018年首周數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、成都、深圳、天津等城市二手房交易仍處于低位。