摘要：隨著住房制度改革和長效機制建設(shè)的開啟推進，2017年廣州樓市調(diào)控圍繞供需雙側(cè)的限購、限貸、限售政策二度加碼，疊加一系列監(jiān)控措施，同時加快供地方式的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期，樓價的增幅逐步趨緩；政策高壓下，供需端出現(xiàn)較為明顯的預(yù)期分化，導(dǎo)致階段性市場特征明顯。

　　根據(jù)合富輝煌發(fā)布的2018年市場分析展望報告，預(yù)期在2018年，政府調(diào)控措施、信貸環(huán)境變化、供求雙方預(yù)期、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及軌道交通建設(shè)，將是影響廣州房地產(chǎn)市場的主要因素。長效機制建設(shè)期維穩(wěn)仍是主基調(diào)，調(diào)控政策難退出。

　　市場供應(yīng)方面，預(yù)計2018年商品住房新增供應(yīng)增加，而作為粵港澳大灣區(qū)核心城市的廣州，近年的產(chǎn)業(yè)升級和交通建設(shè)正處于快速發(fā)展期，將極大提升樓市相關(guān)板塊的市場價值。由于調(diào)控政策難以放松，信貸環(huán)境收緊，金融“去杠桿”等將使得市場量價升幅顯著趨緩，預(yù)計2018年房企合理定價走貨或會增多，整體樓市趨向平穩(wěn)發(fā)展。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策保持連續(xù)性

　　2016年12月的中共中央政治局經(jīng)濟工作會議，首次提到建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。過去的樓市調(diào)控政策，以限購、限貸為主，更多是針對樓市短期需求的調(diào)控。這類行政調(diào)控手段，雖然暫時遏制住了房價上漲勢頭，但一旦退出，房價很快出現(xiàn)報復(fù)性反彈。因此，會議提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

　　在這一大背景下，2017年全國和廣州樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，降低金融杠桿、抑制周轉(zhuǎn)、推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等。在時間節(jié)點上，上半年調(diào)控政策加碼，市場監(jiān)管力度加大，大力平穩(wěn)市場；下半年土地出讓方式改革、推動租賃并舉。

　　而剛結(jié)束的2018年中央經(jīng)濟工作會議提出加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度；完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　因此，在房地產(chǎn)的供給改革未取得關(guān)鍵進展、在“租售并舉”局面未完成、在“長效機制”未實質(zhì)推進完善之前，現(xiàn)行限購限貸限售等措施仍將長期堅持。

　　金融去杠桿樓市承壓

　　近年來，伴隨金融杠桿的提高，國內(nèi)資產(chǎn)價格不斷上升，房地產(chǎn)對信貸資源的“虹吸效應(yīng)”十分明顯，2016年以來房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例在40%以上。如果金融杠桿無法節(jié)制，則經(jīng)濟將“脫實向虛”，金融風(fēng)險不斷積累。從2017年起，由M2增速不斷下降可以看出，國內(nèi)已處于金融“去杠桿”進程；銀行同業(yè)拆借利率則持續(xù)上升，5月后已高于貸款基準(zhǔn)利率水平，10月后進一步上升，社會信貸資金成本快速增加。

　　全球流動性受美國加息及縮減資產(chǎn)負(fù)債表影響，9月后多個主要國家陸續(xù)加息，使全球貨幣緊縮預(yù)期進一步明朗。2017年后中國主要通過MLF操作調(diào)節(jié)資金成本，2018年因應(yīng)全球貨幣環(huán)境變化，國內(nèi)或存在加息可能。

　　由于近兩年在寬松的貨幣環(huán)境下，房企負(fù)債水平快速提高，未來信貸收緊及資金成本上升將抑制房企的資金來源和開發(fā)獲利水平，促發(fā)企業(yè)資金回籠壓力不斷上升，未來房企理性定價走貨的情況或會增加。

　　信貸收緊及實際利率上升在需求端上亦會加大購房者的支付壓力，從而導(dǎo)致需求下降，而正如合富研究院一直強調(diào)的，“去杠桿”將使得資產(chǎn)價格升幅顯著趨緩。

　　成交和價格趨穩(wěn)，市場需求仍旺盛

　　從2017年廣州樓市走勢看，一季度市場熱度高，房企推貨意欲強烈，各區(qū)價格普遍上漲，北部大幅補漲，開盤去化普超七成。至二三季度，受“317/330”政策加碼影響，樓市熱度回落，推貨大減，價格漲幅明顯放緩，新貨去化回落至五成左右。四季度，政策持續(xù)，行政管理加強，“十一”黃金周以及年末房企業(yè)績沖刺等因素驅(qū)動下，品牌房企積極走量，推貨力度回升，東部、南部個別項目有5%左右小幅讓利，成交回升。

　　基于調(diào)控政策難以放松的前提下，合富輝煌預(yù)計2018年價格走勢仍延續(xù)2017年下半年的平穩(wěn)態(tài)勢。

　　在成交量方面，2017年一手住宅成交在嚴(yán)政下顯著萎縮，2017年1-11月，全市一手網(wǎng)簽面積872萬平方米，同比下降31%。在一手供應(yīng)減少以及價格高企的市場環(huán)境下，置業(yè)需求流向二手，全市二手網(wǎng)簽面積982萬平方米，同比上升17%，成交占比首超一手。

　　合富輝煌表示，2017年在政策高壓下，全市前11個月一二住宅網(wǎng)簽1854萬平方米，同比僅下降12%；仍高于近兩年平均水平，顯示廣州市場需求持續(xù)。

　　合富分析人士預(yù)計2018年廣州一手住宅成交保持平穩(wěn)，二手成交則高位回落�？傮w而言，2018年由于調(diào)控政策難以退出，同時信貸環(huán)境的收緊對市場供需雙方均造成不利影響，預(yù)計房企回籠資金的難度和意欲將增加，項目合理定價走量情況或會增多，整體樓市趨向平穩(wěn)發(fā)展。