摘要：2017年的最后三個(gè)月，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見地迎來了一輪密集的政策信號(hào)。從中共十九大報(bào)告到年末的中央政治局會(huì)議，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，三場(chǎng)高層會(huì)議連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)。一方面，新的住房制度輪廓逐漸清晰，與之相配套的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)開始提速；另一方面，如何應(yīng)對(duì)短期市場(chǎng)波動(dòng)也有了明確的指導(dǎo)思路。

       前行方向已定，即將到來的2018年樓市會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露出了一些玄機(jī)。

       調(diào)控會(huì)不會(huì)松動(dòng)？

       住建部部長(zhǎng)王蒙徽指出，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

       “堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”、“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施”等表述與中央會(huì)議的要求一脈相承。這意味著調(diào)控政策不可能出現(xiàn)大幅松動(dòng)。但需要注意“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”的說法實(shí)際上比現(xiàn)行調(diào)控的實(shí)際執(zhí)行力度略微寬松。這說明， 未來的政策可能會(huì)在剛需和改善性需求端出現(xiàn)一定的微調(diào)。

       如在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的北京市，據(jù)國是直通車記者了解，如換房這類改善性需求受到一定抑制，由于二套房首付比例要求較高（商貸購買普通住宅首付不低于60%，非普通住宅不低于80%），且貸款利率上浮較多，不少購房者只能選擇延后換房或者全款交易。

       易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，在“支持改善需求”方面，實(shí)際上這一點(diǎn)相對(duì)來說比2017年的基調(diào)略有放寬，2017年有一定遏制改善性需求的趨勢(shì)。2018年政策不排除針對(duì)部分首套房和二套房認(rèn)定、普通住房和非普通住房認(rèn)定等出現(xiàn)微調(diào)。在投機(jī)炒房方面，依然是遵循“房住不炒”的思路，進(jìn)行嚴(yán)厲管控，如近期銀行委托信托公司投資的信托資金，也明確不允許進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

       融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌日前在一個(gè)論壇上表示，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比2017年要好一點(diǎn)，盡管政策基調(diào)不會(huì)變化，但是會(huì)稍微放松一些，“很多的城市已經(jīng)挺難受的了，現(xiàn)有的政策基調(diào)下可能稍微松一點(diǎn)”。

       房地產(chǎn)稅真的來了嗎？

       全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議重申：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

       作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅一直是近年來備受關(guān)注的重點(diǎn)話題。由于開征房產(chǎn)稅可能將一些人手中的多余房產(chǎn)擠回市場(chǎng)，增加供給，房產(chǎn)稅也被視為降房?jī)r(jià)的利器之一。

       近期官方針對(duì)房地產(chǎn)稅的“放風(fēng)”可能也意味著房產(chǎn)稅的到來腳步漸進(jìn)。財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷20日在相關(guān)媒體上發(fā)表署名文章稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。

       此外，知情人士向國是直通車記者透露，房地產(chǎn)稅開征的兩大前提：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全國聯(lián)網(wǎng)以及房產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范的準(zhǔn)備已經(jīng)完成大半，明年各項(xiàng)準(zhǔn)備工作大致就能完成。

       住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌指出，這意味著房地產(chǎn)稅出臺(tái)已經(jīng)真正進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，明年有很大幾率列入立法計(jì)劃。

       有專家認(rèn)為，未來在基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建立起來以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身足以應(yīng)對(duì)短期波動(dòng)，行政性調(diào)控會(huì)逐步退出。

       偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，房產(chǎn)稅就是其中的一根接力棒，是短期調(diào)控退出的先決條件。房產(chǎn)稅不推出，調(diào)控就不能退出，長(zhǎng)效機(jī)制的建立也就無從談起。所以，房產(chǎn)稅已是箭在弦上，雖然有問題存在，但出臺(tái)進(jìn)程將會(huì)加快。

       在如今以“降稅”為大趨勢(shì)的前提下，如何保證開征房產(chǎn)稅后，不加重民眾的稅負(fù)也將成為政策制定者優(yōu)先考慮的問題。專家指出，其中肯定會(huì)涉及到房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收的調(diào)整和相關(guān)稅費(fèi)的整合，在實(shí)際征收的過程中，也會(huì)有相應(yīng)抵扣的部分，以減輕民眾負(fù)擔(dān)。

       房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌？

       調(diào)控基調(diào)不變，力度不放松，而房產(chǎn)稅等利器到來，是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌？

       可能性并不大。這一結(jié)論的得出源自于對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控思路的理解。值得注意的是，近年來，官方的房地產(chǎn)調(diào)控更加注重促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，而大起大落的房?jī)r(jià)顯然并不屬于平穩(wěn)健康的類別。如何化解風(fēng)險(xiǎn)，解決民眾的居住問題，建立長(zhǎng)期性和基礎(chǔ)性的制度才是中國房地產(chǎn)調(diào)控的方向。

       不少機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，明年房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的可能性較大。中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2018年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，明年中國商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到9.3%-11.3%，房?jī)r(jià)全年保持穩(wěn)定。

       中國社科院發(fā)布的《中國住房報(bào)告(2017-2018)》顯示，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來盤整期，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進(jìn)一步下降。

       鏈家房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，明年距離啟動(dòng)住房商品化的1998年“房改”剛好20年。這20年間，中國大中城市房?jī)r(jià)扶搖直上，房地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起。不過，2017年就是這種超級(jí)繁榮周期的頂峰，此后房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸價(jià)值基本面。他認(rèn)為，2018是房地產(chǎn)小年，從成交量來看不會(huì)有大的起色，成交價(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定，會(huì)繼續(xù)保持低溫下行走勢(shì)。但他認(rèn)為，2018年的特別之處，則是處于另一輪大周期的起點(diǎn)上，也將掀起一輪新的故事。

       易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2018年全國商品房成交均價(jià)繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)全年增幅在3%左右。主要原因：一是2018年限價(jià)因素仍然存在，抑制熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅；二是從近幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)看，整體呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)粘性較強(qiáng)，由于2017年多數(shù)城市房?jī)r(jià)基期值不算高，因此2018年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)；三是由于價(jià)格變化滯后于成交量，預(yù)計(jì)2018年樓市入冬，情況類似2011年，成交量下跌的同時(shí)價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅有所收窄。

       住房租賃開啟樓市新一輪周期？

       隨著“租購并舉”成為中國當(dāng)前加快構(gòu)建的住房制度一大重心，萬億租賃市場(chǎng)的開啟可能成為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)新周期的關(guān)鍵。

       今年以來，針對(duì)租賃市場(chǎng)，國家新政頻出，全國幾十個(gè)城市出臺(tái)租賃新政，大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，各種機(jī)構(gòu)加速布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

       從各項(xiàng)部署中可以看出，官方對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃更加具體。王蒙徽日前指出，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

       楊現(xiàn)領(lǐng)指出，明年針對(duì)城市流動(dòng)人口的租賃市場(chǎng)將迎來增長(zhǎng)。目前，中國流動(dòng)人口規(guī)模超過2.47 億人，主要包括外出農(nóng)民工和大學(xué)生，集中在少數(shù)城市。目前流動(dòng)人口居住條件惡劣，越住越遠(yuǎn)、越住越差，且目前沒有相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品覆蓋他們，流動(dòng)人口的住房問題一直沒有納入統(tǒng)一的政策框架。

       目前，無論經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚改房、還是廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房，通常都是以戶籍、社保、納稅記錄作為申請(qǐng)條件。市場(chǎng)上目前沒有針對(duì)流動(dòng)人口的品質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。2018 年，在政策的推動(dòng)下，針對(duì)流動(dòng)人口的租賃政策有可能出臺(tái)，在租金補(bǔ)貼的幫助下，會(huì)有大量的企業(yè)和資金進(jìn)入到這一市場(chǎng)，行業(yè)將面臨新機(jī)會(huì)。

       據(jù)中國指數(shù)研究院測(cè)算，中國目前住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.38萬億元，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)1.7萬億。