摘要：近兩個(gè)月以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策的疊加效應(yīng)在市場(chǎng)上逐步凸顯。11月，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)再次開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。

       上海易居研究院近期發(fā)布的報(bào)告則顯示，今年11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交2338萬(wàn)平方米，同比下降13%，自今年3月以來(lái)，連續(xù)9個(gè)月同比下滑。而中國(guó)指數(shù)研究院、中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)亦顯示，樓市已出現(xiàn)明顯分化特征。

       對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，近期政府在調(diào)控政策上追加了包括延長(zhǎng)限賣(mài)年限卡位流動(dòng)性、規(guī)范陰陽(yáng)合同打擊取巧行為等在內(nèi)的一系列有力措施，未來(lái)的政策調(diào)控思路仍將繼續(xù)圍繞“房住不炒”來(lái)展開(kāi),長(zhǎng)效機(jī)制的逐層推進(jìn)也將進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。樓市價(jià)格微調(diào)窗口已經(jīng)打開(kāi)，未來(lái)投資宜保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

       政策

       市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制加速落地

       中國(guó)指數(shù)研究院在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面的情況可以簡(jiǎn)單概述為：國(guó)家堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，地方繼續(xù)深化調(diào)控；住房租賃政策進(jìn)一步細(xì)化，購(gòu)租并舉住房制度逐步推進(jìn)落實(shí)，房地產(chǎn)資金端口全面收緊，規(guī)范購(gòu)房融資行為力度再加強(qiáng)。而隨著購(gòu)租并舉模式確立，樓市交易未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有望加速落地。

       11月，來(lái)自全國(guó)和地方的房地產(chǎn)相關(guān)政策事件可謂層出不窮。11月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作，提出嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

       值得注意的是，暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院副院長(zhǎng)張思思向相關(guān)媒體表示，11月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、人民銀行在湖北省武漢市召開(kāi)部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，再度強(qiáng)調(diào)了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。這意味著，接下來(lái)國(guó)家會(huì)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

       就各省市的情況來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，近期與廣東有關(guān)的房地產(chǎn)相關(guān)政策及重大事件主要是，廣州在公租房管理、積分入戶都表示將推出新的制度安排；而從11月14日起，深圳市提高了職工提取住房公積金用于租房的額度。11月28日，《廣東省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式出臺(tái)，提出根據(jù)資金運(yùn)行情況，參照有關(guān)規(guī)定，將住房公積金個(gè)人住房貸款率85%設(shè)為預(yù)警臨界點(diǎn)，按照預(yù)警等級(jí)由低到高，分為一級(jí)預(yù)警、二級(jí)預(yù)警和三級(jí)預(yù)警三個(gè)等級(jí)。當(dāng)個(gè)人住房貸款率、資金凈流量?jī)蓚�(gè)預(yù)警指標(biāo)同時(shí)滿足條件，即觸發(fā)相應(yīng)預(yù)警等級(jí)。省住建廳要求，各市住房公積金管理中心要根據(jù)預(yù)警等級(jí)采取相應(yīng)管控措施防控風(fēng)險(xiǎn)。

       市場(chǎng)

       年底或現(xiàn)價(jià)格微調(diào)窗口

       在多地調(diào)控深入穩(wěn)市場(chǎng)的政策壓力下，近期各線城市樓市成交普遍保持低位平穩(wěn)運(yùn)行。

       11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70城住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷深入，70城當(dāng)中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間；13個(gè)城市漲幅繼續(xù)同比回落，回落幅度在0.1至3.7個(gè)百分點(diǎn)之間。而幾天前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況則顯示，2017年1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元，同比增速比1—9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

       機(jī)構(gòu)近期的監(jiān)測(cè)也印證，受政策調(diào)控影響，11月樓市降溫明顯，各線城市交易出現(xiàn)明顯分化。12月1日，上海易居研究院發(fā)布報(bào)告稱，今年11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交2338萬(wàn)平方米，同比下降13%。自今年3月以來(lái)，連續(xù)9個(gè)月同比下滑。其中，一線城市下滑幅度最大，二線城市次之，三線城市降幅最小。這顯示出，今年樓市區(qū)域分化特征已經(jīng)突顯。

       上海易居研究院指出，對(duì)于部分政策寬松的三四線城市來(lái)說(shuō)，在房企年底沖業(yè)績(jī)的壓力下，市場(chǎng)熱度可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。但隨著各地堅(jiān)持“房住不炒”方針，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)仍將維持穩(wěn)定，并且金融環(huán)境仍有趨緊趨勢(shì)，因此不會(huì)出現(xiàn)年終翹尾。

       就廣州情況來(lái)看，陽(yáng)光家緣網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月全市網(wǎng)一手住宅簽量達(dá)到8600套，環(huán)比上漲近四成，是3月限購(gòu)升級(jí)以來(lái)的8個(gè)月里最高的一次。其中，番禺、增城、白云、海珠四個(gè)區(qū)網(wǎng)簽量環(huán)比翻倍，全市八個(gè)區(qū)環(huán)比上漲。業(yè)內(nèi)分析，進(jìn)入11月下旬，開(kāi)發(fā)商的推新和新批預(yù)售的節(jié)奏明顯加快。從價(jià)格來(lái)看，11月一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16017元/平方米，環(huán)比僅微跌2%。二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為23141元/平方米，環(huán)比微幅下降0.52%�？梢�(jiàn)二手房均價(jià)比一手房還高。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)已連續(xù)兩個(gè)月下降，但降幅都很輕微，不超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)。

       廣州中原研究發(fā)展部透露，市中心區(qū)域不少房源都降價(jià)求成交，例如天河北板塊的華翰大廈一套兩房戶型，原放盤(pán)價(jià)為350萬(wàn)，業(yè)主急需要名額買(mǎi)房，降到310萬(wàn)成交。12月一手房也會(huì)有不少新貨推出，部分房企為完成業(yè)績(jī)，或輕微下調(diào)價(jià)格，但預(yù)計(jì)變化幅度不會(huì)太大。12月二手房整體市場(chǎng)預(yù)計(jì)成交量會(huì)延續(xù)近期平穩(wěn)狀態(tài)，價(jià)格或?qū)⑦M(jìn)一步微幅下調(diào)。

       分析

       未來(lái)投資應(yīng)去蕪存菁

       面對(duì)當(dāng)前政策和行情趨勢(shì)，投資怎么辦？

       信貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策未來(lái)預(yù)期不會(huì)放松，近期機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)到的樓市交易回暖現(xiàn)象主要體現(xiàn)在成交量上，而非成交價(jià)上，且成交區(qū)域主要集中在遠(yuǎn)郊。廣州、北京、上海近期都存在同樣趨勢(shì)。張思思分析認(rèn)為，以上種種跡象表明，未來(lái)樓市回調(diào)壓力還是很大，投資者短期內(nèi)要非常謹(jǐn)慎。

       中信建投證券研究員陳慎日前發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告也認(rèn)為，政策走向規(guī)范化之后,以往在購(gòu)房實(shí)際操作環(huán)節(jié)中通過(guò)做高房?jī)r(jià)以獲取更高貸款額度的行為將不復(fù)存在,交易環(huán)節(jié)可操作空間進(jìn)一步收縮,同時(shí)各價(jià)格的聯(lián)動(dòng)機(jī)制將促進(jìn)國(guó)土局的評(píng)估價(jià)格、銀行的評(píng)估價(jià)格逐步與實(shí)際成交價(jià)格趨向一致化。

       “今年以來(lái)重點(diǎn)核心城市二手房市場(chǎng)經(jīng)歷成交量調(diào)整，疊加緊張的信貸環(huán)境，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。”陳慎進(jìn)一步分析稱，這一輪的政策規(guī)范對(duì)于重點(diǎn)城市二手房的影響在于，一方面可能延長(zhǎng)盤(pán)整周期，另一方面將抑制價(jià)格上漲預(yù)期，一、二手房?jī)r(jià)差有望縮小。

       展望2018年的房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境，興業(yè)研究所從策略上用了“分化加劇，去蕪存菁”八個(gè)字來(lái)概括。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，政策核心還是以“穩(wěn)”為主,“租購(gòu)并舉”長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)。因而，2018年銷售端限購(gòu)、限貸的力度不會(huì)放松，限售也將作為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化工具之一；融資端抑制房企過(guò)度加杠桿的核心目的不變，政策環(huán)境仍較緊。在調(diào)控不放松的背景下,“租購(gòu)并舉”長(zhǎng)效機(jī)制將加快落地。預(yù)計(jì)2018年商品房銷售將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,全年商品房銷售面積同比預(yù)計(jì)收在-8%左右；開(kāi)發(fā)投資增速則受到低庫(kù)存水平、土地成交量漲價(jià)穩(wěn)、租賃用地供應(yīng)的正向支撐，有望穩(wěn)中回落至約3%左右，仍維持正增長(zhǎng)。