二手房交易的16個(gè)陷阱及破解之道 價(jià)值百萬(wàn)！
發(fā)布時(shí)間：2017-12-01 來(lái)源：地產(chǎn)情報(bào) 編輯：李亞婷
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摘要：現(xiàn)在買賣二手房都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以大家在交易的時(shí)候一定要小心謹(jǐn)慎，下面就是小編帶來(lái)的二手房交易的16個(gè)陷阱及破解之道。
1、虛假房源，吸引客戶
你會(huì)在網(wǎng)上看到很多戶型完美，裝修經(jīng)典，價(jià)格超低的二手房，只要你電話打過(guò)去，不是剛賣掉，就是房東各種原因最近看房不方便。中介的最終目的搞到你的電話，后續(xù)給你推銷其他房源。
破解之道：不要傻傻等待了，按照你既定的買房計(jì)劃繼續(xù)看房吧。
2、影帝眾多，人山人海，排隊(duì)看房，誘你入坑
一般中介會(huì)把意向客戶約到同一時(shí)間看房，里面還有中介影帝們。人為造成房子很搶手的假象。再加上專業(yè)演員添油加醋的夸大房屋功能的各種忽悠。在中介自導(dǎo)自演的搶房大片中，一般人很容易失去理智，甚至在房屋質(zhì)量沒(méi)有仔細(xì)看，沒(méi)有砍價(jià)的情況下就急于下定金，簽合同。
破解之道：堅(jiān)持自己價(jià)格底線，堅(jiān)持自己選房標(biāo)準(zhǔn)。不要人云亦云。冷靜，理智。
3、看房后，中介打電話讓你盡快定房
我有同事客戶已經(jīng)在店里談價(jià)錢了，很快就簽合同了。房東說(shuō)看房的太多了，今天不簽估計(jì)明天就漲價(jià)了。傳達(dá)給你一個(gè)現(xiàn)在、立刻、馬上你不簽合同不是沒(méi)有房、就是漲價(jià)了的信息。
破解之道：這是中介給你制造的假象，堅(jiān)持自己的判斷，理性對(duì)待。
4、現(xiàn)在報(bào)價(jià)，就是房東底價(jià)
為了更好的促成交易，一般中介報(bào)價(jià)會(huì)比房東報(bào)價(jià)高幾個(gè)百分點(diǎn)，留有一定議價(jià)空間，如果你輕信中介所說(shuō)的現(xiàn)在報(bào)的價(jià)格就是房東底價(jià)，有可能交上萬(wàn)的智商稅哦。
破解之道：給中介打交道盡量表現(xiàn)你是老司機(jī)，別讓他感覺(jué)到你是小白，很容易被忽悠。沒(méi)有不能砍價(jià)的房子。即使是真實(shí)底價(jià)，見(jiàn)面之后簽合同之前還要全力以赴的砍價(jià)，砍價(jià)。如何砍價(jià)可問(wèn)度娘。
5、隔離談價(jià)，各個(gè)擊破
一般中介談價(jià)格時(shí)候，會(huì)讓買方賣房分開談，暫時(shí)不讓彼此面談價(jià)格。等買賣雙方價(jià)格差不多了，在面談簽約。賣房要150萬(wàn)，中介會(huì)給買方說(shuō)賣方要160萬(wàn)，買房出140萬(wàn)，中介會(huì)給賣方說(shuō)出130萬(wàn)。誰(shuí)信中介的話誰(shuí)就會(huì)被坑，你們誤認(rèn)為中介說(shuō)的價(jià)格就是對(duì)方的真實(shí)價(jià)位。
破解之道：堅(jiān)持自己價(jià)格底線不加價(jià)，見(jiàn)面談價(jià)。
破解之道：買房這等大事情，自己一定提前做好目前限購(gòu)政策，信貸政策，稅收政策等功課。尤其是稅收，契稅滿不滿兩年？房屋有沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是首次購(gòu)房?jī)r(jià)稍微上浮點(diǎn)？還是目前稅務(wù)系統(tǒng)報(bào)稅指導(dǎo)價(jià)？房屋有沒(méi)有個(gè)稅？是否符合滿五唯一免個(gè)稅的條件？如何免個(gè)稅？交契稅日期是2015年1月1號(hào)之前還是之后？當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">市場(chǎng)部分區(qū)域稅務(wù)部門差額個(gè)稅以2015年1月1號(hào)為分界線（如鄭州）。之前交的契稅在二手房過(guò)戶時(shí)，按稅務(wù)系統(tǒng)報(bào)稅指導(dǎo)價(jià)一個(gè)點(diǎn)收取，之后交的，按差額百分之二十。記住哦是按稅務(wù)系統(tǒng)報(bào)稅指導(dǎo)價(jià)，不是賣方申報(bào)價(jià)。有的一套房子10多萬(wàn)甚至更多的個(gè)稅。個(gè)別繼承房屋個(gè)稅更是高的離譜。
7、學(xué)區(qū)房，地鐵房，拆遷房
在部分中介描述中距離學(xué)校3公里都是學(xué)區(qū)房，距離地鐵口3公里都是地鐵房。舊房子都是準(zhǔn)拆遷房。甚至還人為的編造些毫無(wú)根據(jù)的城市規(guī)劃。
破解之道：學(xué)區(qū)房必須通過(guò)自己去教育部門網(wǎng)站或者去學(xué)�？疾旌藢�(shí)，了解他們招生政策，區(qū)分學(xué)區(qū)房，學(xué)位房。更不能盲目聽(tīng)信中介，耽誤孩子上學(xué)的大事。未來(lái)的地鐵房，拆遷房自己可以去政府網(wǎng)站看看城市規(guī)劃。
8、涉法，涉訴等糾紛房產(chǎn)
破解之道：簽合同之前要求三方去房屋管理部門查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息。房屋貸款抵押，糾紛涉及法院查封凍結(jié)等信息都能一一查到。
9、限購(gòu)過(guò)戶手續(xù)虛假承諾
如補(bǔ)社保，補(bǔ)個(gè)稅，遷戶口，強(qiáng)網(wǎng)簽，過(guò)戶，刪除不良信貸，二套變首套，避稅等虛假承若。
破解之道：請(qǐng)擦亮你的眼睛，謹(jǐn)慎相信。極少數(shù)高人在特定條件下可以做到，你確定你遇到的是嗎？
10、虛構(gòu)收費(fèi)項(xiàng)目，套路眾多
虛構(gòu)稅費(fèi)，報(bào)稅有報(bào)稅手續(xù)費(fèi)。貸款有貸款手續(xù)費(fèi)，包裝費(fèi)，抵押費(fèi)。評(píng)估費(fèi)等各種費(fèi)用動(dòng)輒上萬(wàn)。
破解之道：去辦銀行貸款的你注意到了嗎？很多銀行有幾個(gè)大字赫然提醒，本行不收貸款客戶任何費(fèi)用。交稅也沒(méi)有報(bào)稅手續(xù)費(fèi)。知道真實(shí)情況的你，該足夠的勇氣和底氣給中介砍砍價(jià)。對(duì)亂收費(fèi)說(shuō)不。
11、中介費(fèi)全額收取，當(dāng)日必交
簽合同就收中介費(fèi)還不打折，簽合同只是中介工作剛開始，還有大量后續(xù)工作在后面的。為什么簽合同就收中介費(fèi)，中介擔(dān)心買賣雙方違約及各種原因?qū)е碌暮贤男胁涣�。提前把中介費(fèi)裝進(jìn)腰包。
破解之道：看好房子了，雙方價(jià)格基本談好了，記住付定金以前，重要事情說(shuō)三遍，提出中介費(fèi)打折或者分期支付的要求，結(jié)合第10條揮出你的大刀砍，砍，砍。達(dá)不到你的預(yù)期你要擺出馬上走人的腔調(diào)來(lái)。讓中介感覺(jué)到你是老司機(jī)，有能力跳單，你有很多辦法達(dá)到你的目的。多年的經(jīng)驗(yàn)告訴我，絕大多數(shù)中介會(huì)挽留你的。
12、房?jī)r(jià)上漲期，房東違約
破解之道：在查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息無(wú)異議后，多交定金。違約金約定為總房?jī)r(jià)百分之二十。堅(jiān)持簽了合同就辦理物業(yè)交割手續(xù)。構(gòu)成對(duì)房屋實(shí)際控制權(quán)。占據(jù)法律，道德制高點(diǎn)。讓房東不想、不敢、不能違約。盯死中介加快房屋交易流程各個(gè)環(huán)節(jié)的快速辦理，迅速網(wǎng)簽過(guò)戶。必要時(shí)某些環(huán)節(jié)可塞紅包，發(fā)小錢辦大事。
13、限購(gòu)，限貸，停貸等政策性風(fēng)險(xiǎn)
限購(gòu)、限貸已經(jīng)司空見(jiàn)慣了，有的城市已經(jīng)實(shí)施，有的即將實(shí)施。部分區(qū)域甚至停貸也有可能。
破解之道：簽合同時(shí)，一定追加書面補(bǔ)充免責(zé)條款，因國(guó)家政策原因?qū)е碌南拶?gòu)、限貸、停貸等導(dǎo)致的合同無(wú)法繼續(xù)履行，三方免責(zé)，互不承擔(dān)違約責(zé)任，定金及各種費(fèi)用當(dāng)日還返。
14、二手房買賣合同陷阱
破解之道：簽合同之前調(diào)產(chǎn)權(quán)信息，核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻共有還是單獨(dú)所有？土地年限及性質(zhì)？建筑年代？竣工年代？房屋本身的樓層、戶型、朝向等基本交易信息。交易金額，交易方式，按揭房中預(yù)約解壓，解壓，領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證，注銷，網(wǎng)簽，過(guò)戶，抵押，物業(yè)交割時(shí)間，如按揭交易，銀行面簽貸款時(shí)間等各種交易環(huán)節(jié)的相應(yīng)的辦理完畢時(shí)間及違約責(zé)任必須在合同中體現(xiàn)。仔細(xì)通讀合同，對(duì)格式合同，條款不明白之處。主動(dòng)要求解釋，拒簽霸王條款，必要時(shí)對(duì)霸王條款給予刪除，賣房委托人代簽，有沒(méi)有委托書？何時(shí)房屋所有權(quán)人追認(rèn)簽字？夫妻共有一方簽字，另一方何時(shí)追認(rèn)簽字？購(gòu)買人及代理人簽合同的區(qū)別及位置？免責(zé)條款的追加，稅費(fèi)的承擔(dān)，違約責(zé)任，交易過(guò)程中房產(chǎn)被查封如何解決？等等問(wèn)題全部寫到合同上。以避免遺留法律風(fēng)險(xiǎn)。
15、二手房交易過(guò)程中，墊資解壓所需的資金利息誰(shuí)出？
破解之道：堅(jiān)決讓房東出。
16、房子銀行評(píng)估價(jià)就是成交價(jià)
房子銀行評(píng)估價(jià)一般低于實(shí)際成交價(jià)，銀行及評(píng)估公司主要參考房齡，房屋結(jié)構(gòu)、位置、土地年限，目前市場(chǎng)均價(jià)等因素給出一個(gè)區(qū)間價(jià)位。記住是區(qū)間價(jià)位。每個(gè)銀行區(qū)間價(jià)位有一定差別。
破解之道：合同免責(zé)條款加上，房屋評(píng)估價(jià)達(dá)不到成交價(jià)，三方解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。定金及中介費(fèi)當(dāng)日還返。中介看在中介費(fèi)的份上，也會(huì)給你想辦法操作，即使達(dá)不到成交價(jià)也不會(huì)差太多。你正常首付的目標(biāo)基本達(dá)成。
