摘要：為更好地落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年以來，北京土地市場推出的住宅地塊，除了建設(shè)自住型商品房外，全部實行了“限房價、競地價”的方式，也就是說，土地在出讓的時候，就已經(jīng)提前限定了未來的銷售價格。近日，首批拿地之后可以銷售的“限房價、競地價”商品房來了，正式準(zhǔn)備入市。

       此次即將取得預(yù)售許可證開盤銷售的“限房價、競地價”項目共有兩個，都位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)區(qū)域。在其中一個項目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經(jīng)有人前來咨詢了。

       據(jù)介紹，這兩個項目，在今年2月土地出讓的時候，就已經(jīng)限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元，且最高銷售單價不得超過每平方米40944元。而周邊在售項目的價格，要比這兩個項目的價格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。假如購房者是首次購房，按最低首付40%來計算，需要140萬。

       不僅是限制了單價，北京今年不少土地在出讓被限價的同時，還規(guī)定了項目70%的部分必須要建設(shè)90平方米以內(nèi)的中小戶型，也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個項目為例，此次銷售的900多套戶型中，絕大多數(shù)是中小戶型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，只有10%是112㎡的三居。

       限定的“房價”是如何計算出來的

       房山這個限價房項目，限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元。其實，今年北京出讓的這些“限房價、競地價”地塊，在地塊出讓的標(biāo)書中，都明確限定價格具體到了個位數(shù)。那么，這個價格到底是怎么算出來的呢？

       據(jù)了解，采用“限房價、競地價”模式出讓的地塊，都是由北京市規(guī)土委、北京市住建委和屬地有關(guān)部門共同會商確定銷售限價。

       這個限定的價格首先是以該出讓地塊周邊的項目均價作為基礎(chǔ)。主要做法是，以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎(chǔ)�？紤]到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目，或建成年份較新的二手房為主；其次，剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為144平米以下的普通住宅。最終，選定項目后，經(jīng)加權(quán)平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎(chǔ)。

       同時，限定的價格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設(shè)施水平等因素，配套設(shè)施的有無，會對限定價格的高低產(chǎn)生影響。此外，限定的價格，還要與周邊自住型商品房的價格基本適應(yīng)。

       據(jù)北京市住建委表示，為確保限價政策的有效執(zhí)行，政策紅利惠及住房需求群體，北京市住建委會同相關(guān)部門，會加強項目的建設(shè)和銷售管理。確保項目的建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)。加強引導(dǎo)，嚴(yán)格監(jiān)管，在設(shè)計、施工、交易等環(huán)節(jié)層層把關(guān)，確保此類項目的質(zhì)量、安全符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建筑品質(zhì)與周邊新建普通商品房項目相當(dāng)。

       未來北京新房絕大多數(shù)是“限價房”

       從去年年底開始，“限房價、競地價”首次出現(xiàn)在了北京市的土地出讓過程中。而進入到今年以來，在北京市多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房價、競地價”都成了必選的方式。

       去年9月30日，北京市出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中明確在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以便有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

       在北京市今年出讓的土地中，除了明確為自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房的土地外，其他住宅用地都明確“限房價、競地價”。這其中，既有遠郊區(qū)縣像密云、延慶的地塊，也有近年市場比較火熱的朝陽、豐臺地塊，基本在北京市形成了全面覆蓋。根據(jù)初步統(tǒng)計，截至目前，北京土地市場已成交了45宗“限房價、競地價”地塊。按照兩年左右的建設(shè)周期來計算，未來兩年，北京商品房市場上，除了共有產(chǎn)權(quán)住房和自住型商品房外，上市的絕大多數(shù)都將是這類“限房價”的戶型。

       而自從北京今年在土地出讓市場全面實行“限房價 競地價”的模式，成功出讓的“限房價、競地價”地塊，溢價率并不高，以往開發(fā)商不停舉牌造就的高價地自此再也沒有出現(xiàn)，企業(yè)拿地變得越來越謹慎。

       限價房將拉低市場成交均價

       隨著這些限價房項目的陸續(xù)入市，北京商品住宅未來將逐漸進入住宅限價的時代。那么，幾十個項目、上百萬平方米的面積，這么多限價的房子上市，會給市場帶來什么樣的影響呢？

       今年前10月，北京新建住宅簽約20621套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達50%。

       在業(yè)內(nèi)人士看來，市場冷淡的同時，限價房作為未來一段時期內(nèi)北京住宅市場的新標(biāo)簽，將對整體市場的成交均價形成結(jié)構(gòu)性拉低的效應(yīng)。

       限價房與其他房子的區(qū)別

       說到這種“限房價、競地價”的項目，我們可以簡單以“限價房”來稱呼它。那么，說到它跟北京的兩限房、自住房還有共有產(chǎn)權(quán)房到底有什么區(qū)別，可能這個問題會困擾到不少人。

       在北京市即將開盤銷售的首批“限房價、競地價”的樓盤現(xiàn)場，記者看到，開發(fā)商為了讓不明白政策的購房者能有清楚的認識，甚至特意做了展板。

       這種“限房價、競地價”的項目，與普通商品房其實是一樣的，只要有購房資格，都可以購買。只是開發(fā)商在拿地的時候，被規(guī)定了每平方米最高的銷售價格和銷售均價。

       而我們以往常說的限價房，也被叫做“兩限房”，即“限套型、限房價”的商品住房，帶有保障性質(zhì)。它的供應(yīng)對象必須是本市戶籍符合條件的家庭，像3人以下家庭年收入要在8.8萬元及以下，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，滿5年轉(zhuǎn)讓的要按一定比例繳納土地收益價款。

       自住型商品房2014年開始出現(xiàn)，價格將比周邊商品住房低30%左右，套型以90平方米以下為主，有購房資格的家庭無論是否是本地戶籍，都可以申請購買，未來自住型商品房供應(yīng)總量的30%要面向非京籍購房家庭。自住型商品房，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。滿5年轉(zhuǎn)讓的，要按照房價差價30%交納土地收益等價款。從今年9月開始，北京市明確，已經(jīng)入市但尚未銷售的2.3萬套自住房和未來的20萬套自住房都將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

       而今年才出現(xiàn)的共有產(chǎn)權(quán)住房，只供應(yīng)符合條件的無房家庭，購房人與政府指定的代持機構(gòu)按比例持有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)份額參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定，從50%-95%，一共分為10檔。像北京市首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目朝陽區(qū)錦都家園，規(guī)定個人持有50%產(chǎn)權(quán)，政府委托的機構(gòu)持有剩余50%，個人購買按照每平方米22000元來計算。購買共有產(chǎn)權(quán)住房未滿5年的，不許轉(zhuǎn)讓。買房超過5年，才能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的時候，政府持有的部分是不賣的，購房人只能按照市場價格轉(zhuǎn)讓持有的部分，代持機構(gòu)有優(yōu)先購買權(quán)。

       限購限貸限售之后 多地開始“限價”

       去年9月份以來，為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，各地的樓市調(diào)控政策不斷涌現(xiàn)，限購、限貸、限售之外，不少城市還推出了限價措施。

       今年1月，深圳出臺政策，要求擬申請預(yù)售項目的，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，分期開發(fā)項目不得高于前一期價格。

       長沙，6月份出臺政策，明確六區(qū)一縣的新建商品住宅，申請預(yù)售許可證的，價格應(yīng)比照2016年10月的均價來確定。

       南寧，今年5月下發(fā)通知，明確有6幅地塊首次采用“限房價、限地價，競產(chǎn)權(quán)移交住房”的掛牌方式公開出讓。

       此外，成都、武漢等地，也在土地出讓過程中，明確提出了限價的要求。