摘要：作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的標(biāo)桿性企業(yè)，萬(wàn)科的影響力不言而喻。萬(wàn)科對(duì)于樓市的看法也被不少人奉為洞悉行業(yè)走向的寶典。在11月7日萬(wàn)科的月度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)電話會(huì)議上，萬(wàn)科不僅披露了自身的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，還對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了分析判斷。相關(guān)媒體整理出萬(wàn)科的主要觀點(diǎn)，并附上業(yè)內(nèi)人士的解讀，為你分析明年的樓市走勢(shì)，做一個(gè)參考。

       萬(wàn)科：明年是房地產(chǎn)小年

       2015年下半年以來(lái)，樓市走出調(diào)整期，迎來(lái)新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房?jī)r(jià)使不少購(gòu)房者感到絕望。不過(guò)，隨著調(diào)控政策的持續(xù)加壓，目前房?jī)r(jià)暴漲的局面基本得到控制，甚至一些熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)的痕跡。11月14日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元，同比名義增長(zhǎng)7.8%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額102990億元，增長(zhǎng)12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。

       調(diào)控下明年的樓市會(huì)怎樣走，萬(wàn)科的判斷是：會(huì)進(jìn)入小年。

       萬(wàn)科的觀點(diǎn)：

       1、明年房地產(chǎn)銷售可能會(huì)出現(xiàn)整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。

       2、不同城市分化會(huì)很明顯，一二線城市房?jī)r(jià)難以上升，因?yàn)榻?jīng)過(guò)2016年的大漲，市場(chǎng)本身承接力弱化，加上政策調(diào)控，增長(zhǎng)會(huì)有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)也不存在，因?yàn)檎{(diào)整從2016年第四季度就開(kāi)始了，持續(xù)很久了。

       3、三四線城市也要分開(kāi)看，在核心城市周邊，本身基礎(chǔ)設(shè)施在改善，有新的流動(dòng)人口進(jìn)入的城市，市場(chǎng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。成交量明顯下降的三四線城市，房?jī)r(jià)有下跌的壓力。

       華爾街見(jiàn)聞專欄作家朱文策分析表示：

       明年的市場(chǎng)，首先，今年暴漲的三四線城市一定會(huì)迎來(lái)小年，這是比較確定的，我之前一再談到投資三四線城市要規(guī)避，也是這個(gè)道理，再好的市場(chǎng)也不會(huì)天天漲。其次，我個(gè)人認(rèn)為，北上深明年不會(huì)是小年，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇。尤其是一線城市的豪宅，依然存在整體性的被低估。比如在深圳，深圳灣沿線的豪宅，在這種調(diào)整市里，依然上漲了10%以上，體現(xiàn)出了很強(qiáng)的抗跌性。而環(huán)一線+二線，是小年的可能性更大。整體上說(shuō)，房地產(chǎn)買賣不存在什么趨勢(shì)性的機(jī)會(huì)。但如果看多一線城市的長(zhǎng)期發(fā)展，那么，這是很好的進(jìn)行長(zhǎng)線布局的機(jī)會(huì)。

       萬(wàn)科：調(diào)控政策將持續(xù)

       今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策一再加碼，從限購(gòu)、限售到大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，暴漲的房?jī)r(jià)終于被抑制。但是坊間有說(shuō)法稱每一次的樓市調(diào)控均為下一次的報(bào)復(fù)性上漲埋下伏筆，那么明年的調(diào)控政策會(huì)放松嗎？萬(wàn)科的回答是：相信政策會(huì)持續(xù)，放松的可能性很小。

       政策收緊也體現(xiàn)在購(gòu)房杠桿的下降，萬(wàn)科的數(shù)據(jù)顯示，去年萬(wàn)科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時(shí)候比重超過(guò)60%，接近65%；今年政策收緊，對(duì)二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過(guò)30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實(shí)際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

       中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)四強(qiáng)爭(zhēng)霸

       2014年，相關(guān)媒體曾刊登了一篇署名為萬(wàn)科總裁郁亮的文章，名為《我國(guó)樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》。從此“白銀時(shí)代”成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞，不過(guò)，近日“白銀時(shí)代”的說(shuō)法卻遭到融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌“怒懟”，孫宏斌認(rèn)為這是鉆石時(shí)代�！罢l(shuí)的鉆石時(shí)代呢？大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)榇蠊�司在不斷地合并小公司的市�?chǎng)份額。小公司都沒(méi)了，這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了。我覺(jué)得房地產(chǎn)的上半場(chǎng)還會(huì)持續(xù)5年、10年。這是我說(shuō)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上半場(chǎng)，我們一直是引領(lǐng)者�！睂O宏斌說(shuō)。

       多年來(lái)，萬(wàn)科一直占據(jù)著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶頭大哥的位置，不過(guò)根據(jù)新浪樂(lè)居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年恒大在銷售金額和銷售面積上均完成了對(duì)萬(wàn)科的超越。加上來(lái)勢(shì)洶洶的融創(chuàng)和碧桂園，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)將形成四強(qiáng)爭(zhēng)霸的局面。

       萬(wàn)科的數(shù)據(jù)顯示：

       1、今年前10月萬(wàn)科銷售均價(jià)為14800元/平方米。

       2、萬(wàn)科的項(xiàng)目，從銷售面積來(lái)看，在一線占比10%-15%之間，在二線占比60%，三四線占比25%不到；從金額來(lái)看，一二線占比更高，90%以上。投資基本上也是這樣的水平。

       3、萬(wàn)科第三季度新增的項(xiàng)目超過(guò)銷售規(guī)模，超過(guò)第一和第二季度的總和，包括10月份仍新增了500多萬(wàn)方，超過(guò)銷售面積近一倍。未來(lái)總的可結(jié)算資源約1.35億平方米，大約7000萬(wàn)方在建（其中有4200萬(wàn)方已售，未來(lái)可結(jié)算）。

       4、今年一二線城市成交量跌了30%、40%，萬(wàn)科成交量前10個(gè)月差不多還漲了25%。

朱文策分析稱，

       萬(wàn)科今年的銷售額大約可以達(dá)到5200億左右。明年有可能達(dá)到的銷售額會(huì)在6000億左右（盡管萬(wàn)科不設(shè)銷售目標(biāo)，但實(shí)際有這樣的條件達(dá)到這個(gè)規(guī)模），這個(gè)規(guī)模可能會(huì)繼續(xù)低于碧桂園，但是超過(guò)了恒大前幾日引進(jìn)第三輪戰(zhàn)投時(shí)公布的計(jì)劃的——恒大前幾日公布2018-2020年的銷售目標(biāo)分別為：5000億、5800億級(jí)6200億。不過(guò)，設(shè)想恒大定的目標(biāo)是保守的，它也有可能實(shí)現(xiàn)更大的銷售規(guī)模。