摘要：《房地產(chǎn)業(yè)上市公司2016年法律風(fēng)險指數(shù)報告》(以下簡稱《報告》)披露：去年房地產(chǎn)業(yè)法律風(fēng)險指數(shù)仍然偏高，在全部46個證監(jiān)會大類行業(yè)中排名第3位(風(fēng)險由高到低)。法律風(fēng)險集中在信息披露違規(guī)和土地糾紛。

      11月12日，法制日報社和中國政法大學(xué)企業(yè)法務(wù)管理研究中心聯(lián)合發(fā)布了上述《報告》。

      高管被追責(zé)案例增多

      《報告》顯示，2016年，房地產(chǎn)業(yè)各分指標(biāo)較2015年有9項指標(biāo)風(fēng)險評分下降，5項指標(biāo)風(fēng)險評分上升。對整體風(fēng)險指數(shù)下降的貢獻率較大的指標(biāo)包括：違規(guī)次數(shù)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、員工素質(zhì)、涉案資產(chǎn)、訴訟次數(shù)、大股東持股比例和受限資產(chǎn)。

      其中在違規(guī)責(zé)任方面，與上年相比，違規(guī)次數(shù)有所下降，強監(jiān)管政策下上市公司內(nèi)控加強；但另一方面，高管責(zé)任次數(shù)增加，高管法律意識有待加強。

      根據(jù)上市公司披露的年報內(nèi)容，2016年的125家房地產(chǎn)業(yè)上市公司中，有10家公司出現(xiàn)了違規(guī)情形，有19次違規(guī)記錄。與此相比，2015年的133家房地產(chǎn)業(yè)上市公司中，有10家公司出現(xiàn)了違規(guī)情形，有35次違規(guī)記錄。即2016年較2015年違規(guī)次數(shù)減少了16次，降幅達到45.7%。

      《報告》測評指出，該指標(biāo)的大幅降低會對房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險指數(shù)下降造成顯著影響。近幾年證監(jiān)會“依法、從嚴(yán)、全面”加強監(jiān)管，監(jiān)管對象從上市公司擴展到資本市場其他交易主體，在強監(jiān)管的背景下，上市公司更加注重內(nèi)部控制，違規(guī)次數(shù)有所減少。

      值得注意的是，雖然公司違規(guī)大幅減少，但房地產(chǎn)業(yè)的高管責(zé)任次數(shù)卻較上年有所上升，從56人次上升到70人次。其中僅ST亞太一家就出現(xiàn)了28人次高管責(zé)任問題，在一起信息披露違法案中，證監(jiān)會對23名責(zé)任人進行警告并對其中17人處以3萬元至30萬元不等的罰款。

      對此，《報告》指出，高管大量被處罰會影響公司運營管理，也會降低股民的信賴感。上市公司應(yīng)該對高管加強法制教育，督促高管遵守法律法規(guī)和市場規(guī)范。

      訴訟次數(shù)涉案資產(chǎn)增加

      2016年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟狀況向好，投資快速增長，商品房銷售額增長34.8%。受益于行業(yè)銷售大幅增長，2016年房產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入達到1.48萬億元，同比增長30.4%；凈資產(chǎn)達到1.39萬億元，同比增長21.9%�！秷蟾妗贩治稣J(rèn)為，營業(yè)收入和凈資產(chǎn)增幅遠超訴訟次數(shù)和涉案資產(chǎn)增幅，致訴訟指標(biāo)比值評分有所下降。

      但《報告》同時也指出，從絕對數(shù)量來看，訴訟次數(shù)和規(guī)模仍有較大增長。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)年報數(shù)據(jù)，2015年參與測評的133家房產(chǎn)上市公司出現(xiàn)了104次訴訟，涉案金額約為54.6億元人民幣；與此相比，2016年參與測評的125家房產(chǎn)上市公司出現(xiàn)了120次訴訟，涉案金額達到80.3億元。據(jù)此，《報告》認(rèn)為，外部風(fēng)險控制仍需加強。

      “寶萬之爭”暴露并購風(fēng)險

      大股東持股比例是公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的一個重要內(nèi)容，大股東持股比例的大小決定著公司的穩(wěn)定性，是對上市公司法律風(fēng)險造成影響的一個重要因素�！秷蟾妗分赋�，2016年隨著市場大幅下跌，大股東增持動作頻繁，綠地控股、華夏幸福、北京城建等公司大股東紛紛增持。與2015年相比，房地產(chǎn)業(yè)大股東持股比例均值從37.4%上升到39.37%，致風(fēng)險評分下降了0.088。

      但風(fēng)險評分下降并不意味著就可以高枕無憂�！秷蟾妗诽貏e強調(diào)，“寶萬之爭”作為2016年房地產(chǎn)業(yè)的重頭大戲，也彰顯出上市公司需合理設(shè)置股權(quán)結(jié)構(gòu)，以防范惡意并購風(fēng)險的重要性。

      在這場轟動一時的“寶萬之爭”期間，寶能系頻頻舉牌收購萬科股份，共投入435.1億元買入萬科股票26.81億股，意在成為萬科第一大股東，奪取控制權(quán)。

      《報告》指出，“寶萬之爭”暴露出我國上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中的一些問題。萬科作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，長期股權(quán)分散、股價偏低，這就存在著成為被并購對象的“隱患”。

      信息披露違規(guī)事件高發(fā)

      《報告》還分析了房地產(chǎn)業(yè)違規(guī)及訴訟的特點。在違規(guī)特點方面，據(jù)統(tǒng)計，2016年房地產(chǎn)業(yè)共出現(xiàn)112次違規(guī)記錄。其中出現(xiàn)頻率最高的違規(guī)類型是信息披露、違法違規(guī)交易、內(nèi)部控制、關(guān)聯(lián)交易、股權(quán)變動、會計處理等。

      《報告》稱，信息披露違規(guī)是上市公司最常出現(xiàn)的違規(guī)類型，2016年房地產(chǎn)行業(yè)因為信息披露不規(guī)范而被問詢、受到監(jiān)管關(guān)注、通報批評或處罰達到49次，信息披露違規(guī)內(nèi)容涉及上市公司資產(chǎn)變動、財務(wù)處理、管理層變動、財務(wù)報告、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等方面，其中最常出現(xiàn)的是證監(jiān)會對定期財務(wù)報告的問詢，如年報、季度報告。

      除此之外，《報告》指出，土地閑置、未取得土地或海域使用權(quán)的違規(guī)建設(shè)、拖欠工程款的違約責(zé)任等是房地產(chǎn)行業(yè)特有的違規(guī)情形，開發(fā)商應(yīng)引起注意。

      土地糾紛涉案金額最高

      為詳細(xì)分析房地產(chǎn)業(yè)的訴訟特點，測評組對2016年房地產(chǎn)業(yè)披露的訴訟進行了分類統(tǒng)計。統(tǒng)計顯示，2016年，房地產(chǎn)業(yè)主要訴訟案件類型有建設(shè)工程糾紛、證券欺詐、土地糾紛、投資糾紛、股權(quán)變動、借款糾紛、商品房買賣糾紛等，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)流程可以分為3個時期：規(guī)劃期、建設(shè)期和銷售期。

      其中，在規(guī)劃期階段，主要訴訟案件類型有投資糾紛、土地糾紛、動遷安置等�！秷蟾妗方y(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，土地糾紛是房地產(chǎn)業(yè)最重要的訴訟類型之一，訴訟次數(shù)有10次，在所有類型中排名第三。尤其值得注意的是，其涉案金額達27.7億元，是所有類型中涉案金額最高的，且遠高于其他類型。

      在建設(shè)期階段，主要訴訟案件類型是建設(shè)工程糾紛�！秷蟾妗分赋觯�建設(shè)工程糾紛是房地產(chǎn)業(yè)所有訴訟類型中出現(xiàn)次數(shù)最多的案件類型，達到16次，涉訴金額9.23億元，在所有類型中排名第三。建設(shè)工程糾紛包括建設(shè)工勘察合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、工程款糾紛等情形。

      在銷售期階段，主要訴訟案件類型有商品房買賣糾紛、商品房租賃糾紛、物業(yè)糾紛、廣告宣傳等�！秷蟾妗贩Q，商品房買賣和租賃是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生最頻繁的業(yè)務(wù)類型，也是盈利的關(guān)鍵點。這類訴訟體現(xiàn)了訴訟次數(shù)較多但金額較小的特點。

      《報告》特別提醒，虛假廣告宣傳可能為公司帶來訴訟風(fēng)險，且這類訴訟會極大沖擊公司形象，而房地產(chǎn)銷售極易受到品牌效應(yīng)影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)宣傳推廣時應(yīng)符合實際、建立良好品牌口碑。

      此外，《報告》還披露，房地產(chǎn)業(yè)訴訟主要涉及的案件類型還包括證券欺詐、借款擔(dān)保糾紛、股權(quán)變動、勞動合同糾紛等。其中，證券欺詐案發(fā)生頻次高，2016年出現(xiàn)11起，涉案金額4799萬元；借款擔(dān)保訴訟案件在2016年發(fā)生了13起，涉及金額5.32億元。