摘要：從2016年9月30日北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策以來,超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策。從“五限令”到“購租并舉”,需求側(cè)與供給側(cè)樓市調(diào)控“組合拳”朝著“房住不炒”的目標(biāo)共同發(fā)力。

調(diào)控一周年之際,今年“金九銀十”成色幾何?相關(guān)媒體探訪多城樓市發(fā)現(xiàn),在樓市調(diào)控持續(xù)加碼的背景下,熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)一步降溫,平抑房價預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期內(nèi)樓市調(diào)控難以動搖,長效機(jī)制亟待跟進(jìn)。

熱點(diǎn)城市樓市明顯“遇冷”

相關(guān)媒體近期走訪多地樓市發(fā)現(xiàn),相比去年同期樓市的火爆,今年“金九銀十”成色不足。熱點(diǎn)城市樓市成交明顯“遇冷”。

在上海,不少開發(fā)商“十一”期間積極蓄客,為11月、12月開盤做準(zhǔn)備�！敖衲�9至10月份旺季不旺,樓市行情蕭條,很多人都等著降價。”閔行區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問說,“不少顧客只是順路來看看,下單的不多�！�

在北京,相關(guān)媒體來到位于房山長陽鎮(zhèn)的一個樓盤,這里有200套住宅即將入市�！绊�(xiàng)目交通方便,以小戶型為主,適合剛需人群。本以為會很搶手,但現(xiàn)在關(guān)注的人太少了。”一位銷售顧問說,節(jié)前就開始推廣宣傳了,但現(xiàn)在有購買意向的還不到200人。

二手房市場也十分冷清。在北京清河附近的一家知名中介門店,經(jīng)紀(jì)人郭先生假期依然十分“忙碌”。但與往年“金九銀十”忙著帶客戶看房不同,今年他是忙著給潛在客戶打電話推薦房源。小郭說,“現(xiàn)在來看房的客戶基本都是剛需自住,也有少數(shù)投資者電話咨詢,但看到房價處于下行通道,都想看一看再說�！�

相關(guān)媒體在上海走訪發(fā)現(xiàn),幾家大型房產(chǎn)中介門店幾乎無人問津。多家二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者,由于交易清淡,不少房主的掛牌意愿不高,掛牌量價一路下滑。但就掛出的房源來看,房主降價動力增強(qiáng),買家議價幅度在3%至5%。

“目前是成交量走低,價格也在慢慢下行。相比于今年年初,不同項(xiàng)目降幅在5%到10%之間�！北本┮晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小孫說。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大中城市房價變化情況顯示,9月份,從環(huán)比看,15個一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價格連續(xù)兩個月全面止?jié)q。事實(shí)上,一二線城市房價拐點(diǎn)出現(xiàn)在8月份,15個熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價格出現(xiàn)了最近3年來的首次全面停漲,北上廣更是全面下跌。

同比方面,各線城市房價下降的趨勢更為明顯。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)12個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)10個月回落,二手住宅價格同比漲幅連續(xù)8個月回落;三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅連續(xù)2個月回落。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前70城房價明顯回落,說明新一輪調(diào)控一年多來,各地樓市調(diào)控政策的有效性,實(shí)質(zhì)性地狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,今年“金九銀十”成色不足,全國商品住宅成交量與去年同期相比回落40%。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,今年以來,全國商品住宅銷售累計(jì)同比增幅按平均每月下滑兩個百分點(diǎn)的走勢收窄。此數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)市場在不斷降溫。

“不斷增加的信貸成本讓購買者的出手意愿有所下降。住房銷售增速開始回落或是購買力衰竭的信號。隨著更多城市加入調(diào)控隊(duì)伍,全國房地產(chǎn)整體銷售將持續(xù)面臨壓力。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是判斷,在“金九銀十”落空之后,樓市將直接“入冬”。

平抑房價預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)

一年前,北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策,提高首套房和二套房的首付比例,開啟樓市調(diào)控大幕。此后,上海、廣州、深圳等一二線熱點(diǎn)城市及時跟進(jìn),密集出臺限購限貸政策。

回顧一年來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策“軌跡”,既有“提首付”、限購、限貸、限價、限商、限售等需求側(cè)調(diào)控措施不斷升級加碼,又有全方位構(gòu)建“購租并舉”住房體系的供給側(cè)調(diào)控“硬招”——持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控對投機(jī)炒作“動真格”,全面強(qiáng)化房地產(chǎn)市場“居住屬性”。

持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策逼退房市“高溫”,理性市場之下,投機(jī)炒房客運(yùn)作空間被最大限度積壓,而購房剛需族則多了幾分從容和淡定。

相關(guān)媒體走訪多個一二線熱點(diǎn)城市二手房市場發(fā)現(xiàn),當(dāng)前放盤量、成交量已大幅減少,成交周期刷新歷史最高水平,延長到了兩個月。力度空前的行政調(diào)控使得買賣雙方預(yù)期扭轉(zhuǎn),市場觀望情緒明顯,購房更加慎重。

以北京為例,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,“930”調(diào)控后一年里,北京樓市成交全面萎縮,二手房和新建住宅簽約195590套,同比跌幅達(dá)38.9%。

“調(diào)控一年來,市場總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會副會長苗樂如說,一二線熱點(diǎn)城市房價過快上漲的態(tài)勢得到控制;因城施策下,三四線城市房地產(chǎn)去庫存成效明顯,市場較為活躍;今年上半年投資、新開工、土地購置、銷售額等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好,雖然在8月開始出現(xiàn)下降苗頭,但市場整體平穩(wěn)有利于為長效機(jī)制的進(jìn)一步出臺贏得時機(jī)。

市場回歸平穩(wěn),并非一役之功。苗樂如說,與以前相比,這一年來的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡單的一刀切,也不是簡單的房價控制,而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下,通過大力推進(jìn)租售并舉、租售同權(quán),增加保障性住房供應(yīng),出臺土地供應(yīng)規(guī)劃等方面努力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),較好地引導(dǎo)了社會預(yù)期。

長效機(jī)制需繼續(xù)跟進(jìn)

今年10月,房地產(chǎn)政策面持續(xù)收緊。寧波限購政策升級,重慶、南昌、石家莊、西安、南寧、長沙和貴陽等二三線城市加入“限售”大軍,成為樓市調(diào)控絕不放松的最新政策“注腳”。

以“金九銀十平淡開場,行業(yè)如何面對市場調(diào)整”為主題的易居論壇近日在上海召開。與會專家普遍認(rèn)為,10月以來的一系列調(diào)控政策進(jìn)一步體現(xiàn)了調(diào)控的嚴(yán)厲性和持續(xù)性。

易居營銷集團(tuán)上海副總經(jīng)理陳廣穎表示,市場降溫和首付政策、按揭貸款政策等調(diào)整密切相關(guān),如從貸款政策方面看,當(dāng)前管控比較嚴(yán)厲,各類鉆政策漏洞的現(xiàn)象較少,充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融市場秩序的規(guī)范。這一系列政策導(dǎo)致交易量下降。從后續(xù)房地產(chǎn)銷售市場來看,至少在明年下半年前,高端樓盤的預(yù)售證發(fā)放政策將不會放松。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計(jì),2018年將是樓市的“尋底”年。

中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉表示,多數(shù)房企當(dāng)前對市場的判斷是一致的,即明年政策不會放開,樓市會繼續(xù)下行,對于房企來說,現(xiàn)在應(yīng)該積極出貨,回籠資金。

受訪專家普遍表示,為了穩(wěn)定市場、穩(wěn)定民心,在樓市瘋狂上漲的階段,及時在需求側(cè)“踩剎車”非常必要。但需求側(cè)調(diào)控等短期手段也容易對市場供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響,因此,及時出臺長效機(jī)制,并將長效機(jī)制落到實(shí)處,將是維護(hù)樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展的決勝之舉。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,建立并落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,可以應(yīng)對各種市場波動,保護(hù)正常住房消費(fèi),對投機(jī)需求做到精準(zhǔn)打擊。但也要注意到,長效機(jī)制的建立是一個過程,將重構(gòu)資產(chǎn)價格體系,因此,改革中要防止冒進(jìn)。

苗樂如說,“挖潛”是長期而深層的解決之道。努力挖掘行政區(qū)的潛力,與周邊城市協(xié)同發(fā)展,通過發(fā)展城市群達(dá)到增加長期供給、平衡房價的作用。促進(jìn)人口和地區(qū)資源的合理分布與流動是形成房地產(chǎn)市場有序發(fā)展的遠(yuǎn)期策略。