近來多個(gè)城市不少新開樓盤都開展了各式促銷活動(dòng)，從目前市場成交來看，更多的促銷只是噱頭，實(shí)際上開發(fā)商寧愿高價(jià)從市場拆借資金來維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)也不愿意降價(jià)銷售。若房企不拿出降價(jià)誠意，2011年樓市仍要面對(duì)“鐵九銅十”的慘淡經(jīng)營。

　　機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：中秋小長假期間，上海共有6個(gè)新建住宅項(xiàng)目開盤或加推，總計(jì)推盤量1000余套。從成交來看，低總價(jià)、小戶型房源仍頗受市場追捧，個(gè)別高端項(xiàng)目也銷售較好，不過市場總體走勢依然低迷。

　　據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)9月12日統(tǒng)計(jì)，9月前11個(gè)交易日，上海全市新建商品住宅僅成交19.17萬平方米，不到自2005年有網(wǎng)上房地產(chǎn)交易記錄以來同期平均水平的一半。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評(píng)網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)表示，從9月的前11個(gè)交易日看，全市新建商品住宅僅成交了19.17萬平方米，比去年同期的40.21萬平方米大跌52.34%，同時(shí)也只有近6年同期平均成交量的46.27%。

　　已有樓盤實(shí)際降價(jià)

　　9月18日下午，寶山該樓盤售樓處里客戶眾多。據(jù)一楊姓銷售主管介紹，此次加推為樓盤尾盤，共3棟高層房源530套。主力戶型為46平方米、57平方米一房，63-70平方米兩房，另有74平方米、96-98平方米、118-123平方米頂層復(fù)式公寓，均價(jià)2.3萬元/平方米。9月11日開盤到現(xiàn)在，已經(jīng)訂售出210套，40%的銷售率大抵符合開盤前預(yù)期，其小戶型、低總價(jià)的房源特點(diǎn)吸引了不少剛需客戶。

　　在該售樓處現(xiàn)場，一對(duì)青年夫妻已經(jīng)簽完了預(yù)售合同，他們購買的是一套面積57平方米、單價(jià)1.7萬余元的一房。“這里的戶型不錯(cuò)，四五十平方米的一房都有，總價(jià)才98萬元。”由于是首次購房，只需交三成29萬多元的首付，“對(duì)于我們來說還是能夠接受的。”夫妻倆說，該樓盤5層以下的價(jià)格最多能比周邊二手房便宜6000元/平方米左右。

　　“小戶型成交占了絕大多數(shù)，總價(jià)最低的只有78萬元。”該主管說，開盤當(dāng)天，售樓處推出了每平方米減500元的優(yōu)惠，一次性付款打9.8折，另外購買10樓以上的前80名客戶附送地下停車位一個(gè)。購房者以上海本地人為主，外地戶籍的購房者占比約20%。“購房者以剛需為主，有的是婚房，有的是單身居住，也有一些賣舊房換新房的客戶。”該主管稱，樓盤上一次公寓開盤是2010年10月，當(dāng)時(shí)推出的是130平方米以上大戶型，當(dāng)時(shí)的均價(jià)也為2.3萬元/平方米左右。

　　打折促銷風(fēng)潮涌現(xiàn)

　　9月18日下午，記者來到浦東唐鎮(zhèn)某樓盤售樓處，一位林姓銷售代表介紹稱，該盤9月10日開盤推出2棟共約130套精裝修高層公寓，面積在123-240平方米之間，均價(jià)在3.8萬元-4.5萬元/平方米;另有16套294-398平方米精裝修大平層官邸，均價(jià)4.5萬元-7萬元/平方米。買房者均可享受9.7折優(yōu)惠。

　　一名家住浦東黃鎮(zhèn)的看房者表示，自己已有一套房子，原本打算再買一套用于投資，但看了這里的房子后說：“樓盤品質(zhì)和周邊環(huán)境都還不錯(cuò)，就是價(jià)格太貴了，再買一套還要交房產(chǎn)稅，承受不起。”

　　銷售代表稱，開發(fā)商當(dāng)初拍地拍得的樓板價(jià)就達(dá)1.7萬元/平方米，加上精裝修成本較高，因此才出現(xiàn)目前的定價(jià)。不過該樓盤離軌交2號(hào)線步行只有15分鐘路程，在建的迪士尼樂園距此地8公里左右，相關(guān)配套設(shè)施完善之后，還是有升值空間的。

　　克而瑞分析師楊晨青表示，從上周末的表現(xiàn)看，上述兩盤的成交屬比較正常的情況，像寶山項(xiàng)目的價(jià)格在其所處板塊中是相當(dāng)?shù)偷�，一般說來，小戶型房源的單價(jià)要比大戶型房源的單價(jià)高。與去年10月大戶型開盤價(jià)相比，今年9月的小戶型開盤價(jià)格和之前一次持平，表明該樓盤實(shí)際已經(jīng)降價(jià)。“這說明契合剛性需求的小戶型房源，只要價(jià)格上有所下調(diào)，就會(huì)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。”

　　另外，記者還電話調(diào)查了其他四個(gè)新開樓盤，據(jù)銷售人員介紹，這些新房源都有一定的購房優(yōu)惠，目前銷售情況還不錯(cuò)。#p#副標(biāo)題#e#

　　9月成交或創(chuàng)歷史最低

　　分析師薛建雄表示，浦東唐鎮(zhèn)項(xiàng)目此次推出的大平層價(jià)格和之前一次推盤差不多，公寓房的價(jià)格也較有吸引力，同時(shí)還有9.7折的優(yōu)惠。寶山項(xiàng)目2.3萬元/平方米的均價(jià)在周邊一手樓盤中也算比較低的，加上超小戶型、超低起價(jià)，對(duì)剛需客戶具有較強(qiáng)吸引力，像那對(duì)青年夫婦以1.7萬元/平方米所購房源，周邊同質(zhì)二手房的價(jià)格要在2.2萬-2.3萬元/平方米。

　　楊晨青說，得益于5、6、7三個(gè)月成交量的逐漸走高，上海上半年樓市的市場成交相比2010年上半年是增長的，這主要是由于一些個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)所帶動(dòng)，如考察具體樓盤的銷售率，則比2010年嚴(yán)重下滑。2010年9、10月份和12月的兩撥放量，則使得2010年下半年市場成交快速拉高，2011年下半年要想重現(xiàn)2010年下半年的火熱成交，已無可能，2010年全年的成交也將無法和2010年相提并論。

　　2011年9月前11天的市場成交只有20萬平方米不到，按此推算，如2011年9月的月成交為60萬平方米，則將創(chuàng)下網(wǎng)上房地產(chǎn)有市場記錄以來，已經(jīng)達(dá)到了歷史最低點(diǎn)。2011年9月果然如預(yù)判的那樣，在政策疊加效應(yīng)下“九不金”，“成色”很差。