摘要：二手房交易中的違約現(xiàn)象也是二手房市場(chǎng)的一個(gè)詬病，最常見(jiàn)的違約原因無(wú)外乎房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)家受利益驅(qū)使違約或者是買(mǎi)家因各種房屋問(wèn)題或者政策問(wèn)題違約。那么在實(shí)際的購(gòu)房中，違約責(zé)任該如何處理，賠償金額又該如何計(jì)算呢？小編現(xiàn)在為大家分析在以下7種情況下，二手房交易遭遇違約風(fēng)險(xiǎn)后的處理方法。

       從整體來(lái)說(shuō)

       1、雙方都同意解除合同的情況

       在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，如果買(mǎi)賣(mài)雙方中的一方反悔此次交易，從而違約使合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，那么守約方如果也同意解除合同，違約方賠償經(jīng)濟(jì)損失的，法律是支持的。具體賠償方法為：計(jì)算房屋差價(jià)，轉(zhuǎn)售利益和守約方的賠償要求，綜合考慮之下，違約方將賠償金額賠償給守約方。

       2、一方堅(jiān)決履行合同的情況

       從法律的角度來(lái)看，合同一旦簽訂就具備了法律效應(yīng)，不是隨隨便便輕易的就能更改的，如果一方違約，但是另一方拒絕違約方的賠償，嚴(yán)格要求按照合同繼續(xù)執(zhí)行合同約定的情況下，守約方的要求也將得到法律的支持。守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同，并支付違約金。

       對(duì)于違約方確確實(shí)實(shí)不能繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，有兩種方法：

       （1）雙方能夠協(xié)商確定的，從其約定；

       （2）雙方不能協(xié)商確定的，又分兩種情況：

       a、原則上可比照同等同級(jí)別房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差來(lái)確定利益損失與賠償。

       b、通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失，評(píng)估應(yīng)最大限度的以保護(hù)守約方的利益為出發(fā)點(diǎn)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)。

       具體案例下的違約責(zé)任追究又分3種情況

       1、買(mǎi)方受限購(gòu)限貸政策影響而不得不違約

       二手房交易因受到限購(gòu)限貸政策的影響造成交易無(wú)法繼續(xù)實(shí)屬不可抗因素，在該種情況下，買(mǎi)方不得不違約，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)將收取的定金或者房款等錢(qián)財(cái)返還給買(mǎi)方，買(mǎi)方也應(yīng)將接受的房屋返還給賣(mài)方，同時(shí)按照雙方的損失，秉承公平合理的原則處理錢(qián)財(cái)損失問(wèn)題。交接完畢之后，合同解除。

       2、 一方拖延交易造成違約

       該項(xiàng)更多的針對(duì)的是賣(mài)家的違約。在一日一變的市場(chǎng)環(huán)境下，很多二手房賣(mài)家都在觀(guān)望房?jī)r(jià)上漲給自己增加的利益收入，所以在實(shí)際的交易過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)拖延交易，緩慢交易的情況。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，因任何一方的原因拖延辦理手續(xù)，本質(zhì)上都是一種違約行為。如果沒(méi)有影響對(duì)方的利益還好，一旦影響了對(duì)方的利益，那就真正的構(gòu)成了法律上的違約了。如果出現(xiàn)這種情況，守約方應(yīng)該及時(shí)、謹(jǐn)慎的保留房屋交易過(guò)程中的憑證和文件證據(jù)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，及時(shí)向相關(guān)法律部門(mén)發(fā)函，為保障自己的利益作出合理的賠償與處理方法。

       3、交接物業(yè)后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題從而違約

       買(mǎi)賣(mài)雙方如果走到物業(yè)交接這一步，基本上算是完成了房屋交易，但是在該環(huán)節(jié)買(mǎi)方違約的情況也是會(huì)有的。一般表現(xiàn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方在物業(yè)交接過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)原房主在物業(yè)費(fèi)方面拖欠嚴(yán)重，或者房屋遺留問(wèn)題，租售矛盾等前期不注意的問(wèn)題，都在入住這一刻發(fā)現(xiàn)，從而買(mǎi)方要求解除合同。此時(shí)買(mǎi)方一定要做好取證留據(jù)。一般而言，在二手房交易的時(shí)候都會(huì)預(yù)留相應(yīng)的押金，守約方可以以此為證據(jù)，獲得賣(mài)方的賠償。如果還是想要購(gòu)買(mǎi)該房屋的話(huà)，一定要讓賣(mài)方將遺留問(wèn)題解決完再去過(guò)戶(hù)，交房。

       從合同中是否有約定的角度來(lái)看

       1、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)違約處理辦法作出約定

       《合同法》規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

       當(dāng)事人雙方雖然在合同中對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了約定，但不一定非常完善。如果違約賠償處理方法不考慮上述幾種情況的話(huà)，那就按照合同中約定的來(lái)進(jìn)行賠償，但是賠償額度也要與實(shí)際情況相符合。

       2、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中未對(duì)違約違約處理辦法作出約定

       《合同法》規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

       若二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中沒(méi)有將可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行違約責(zé)任追究或賠償計(jì)算，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，守約方仍舊可以根據(jù)自身實(shí)際損失賠償額進(jìn)行主張，其中損失包括由于對(duì)方的違約行為所造成的損失以及合同正常履行后可獲得的利益。然后經(jīng)過(guò)法律部門(mén)的酌情核實(shí)，對(duì)違約方作出適當(dāng)?shù)馁r償要求，彌補(bǔ)守約方的損失。