摘要：往年的8月份，是傳統(tǒng)意義上的樓市淡季，隨后就會(huì)迎來所謂“金九銀十”。今年呢？

       據(jù)相關(guān)媒體9月11日?qǐng)?bào)道，8月份，一線城市樓市的房?jī)r(jià)、成交量均維持近幾個(gè)月來的降溫態(tài)勢(shì)。隨著“金九銀十”的到來，很多購(gòu)房者開始擔(dān)心，一線城市房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)上漲小高潮。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，樓市重回“高溫”的幾率幾乎為零，房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)的情況下，成交量或小幅增加。

       樓市進(jìn)入史上最嚴(yán)的調(diào)控時(shí)期，從一線城市到二線熱點(diǎn)城市再到三線房?jī)r(jià)漲得過快的城市，進(jìn)入樓市調(diào)控的城市，目前接近50城。這和上一周期調(diào)控的城市數(shù)量差不多。那么，各地數(shù)據(jù)如何呢？

       綜合一、二、三線各城市的數(shù)據(jù)，8月份一線城市樓市繼續(xù)延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，二線熱點(diǎn)城市樓市也呈現(xiàn)出和一線城市的同趨勢(shì)性，三線城市在回穩(wěn)。這和不同城市樓市調(diào)控先后密切相關(guān)。三四線城市相對(duì)較熱，則是和建房資本和購(gòu)房熱情轉(zhuǎn)移和傳導(dǎo)至這些城市存在著必然聯(lián)系。

       9月份來了，隨后還有10月份，樓市調(diào)控的趨勢(shì)還在繼續(xù)發(fā)酵，效果自然會(huì)更加顯現(xiàn)。一二線城市的量與價(jià)還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。

       三四線城市回調(diào)的幅度會(huì)小一些。按照邏輯，這似乎能夠激發(fā)起市場(chǎng)更多的購(gòu)房熱情，但是邏輯和購(gòu)房心理并不同步。從前幾個(gè)樓市周期的情形看，調(diào)控讓樓市回調(diào)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，反而讓購(gòu)房者存在等等看的心理。因?yàn)樗麄冾A(yù)期房?jī)r(jià)更低，因而不會(huì)急于出手。

       此外，樓市一直存在著追高不逐低的市場(chǎng)現(xiàn)象。這也符合人們的趨利心理，房?jī)r(jià)高位時(shí)，擔(dān)心會(huì)漲得更高，因而剛需族和炒房者會(huì)有不買就來不及的逐漲心理。加上市場(chǎng)炒作和部分開發(fā)商忽悠，樓市虛熱就是這樣從市場(chǎng)端推升起來的。過去幾個(gè)周期的樓市漲跌，無不呈現(xiàn)出這樣的樓市生態(tài)。

       相反，到了樓市調(diào)控期，尤其是到了僵持期，樓市量?jī)r(jià)齊跌之時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)也就進(jìn)入觀望期。此時(shí)，需求端普遍的情緒是——等等看，樓市還會(huì)有更大的降幅，等到降至最低點(diǎn)再出手。

       安居客“國(guó)民安居指數(shù)”顯示，8月份購(gòu)房者信心指數(shù)為101.4，環(huán)比上漲1.2%，是連降三個(gè)月后的首次反彈。

       “62.9%的購(gòu)房者認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，并不急于在‘金九銀十’出手，愿意花時(shí)間挑選更適合自己的房源�！卑簿涌�房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

       是購(gòu)房者的僥幸心理還是樓市調(diào)控缺乏政策韌性？反正以往的樓市周期表明，等等看的心理往往是“失算”的。因?yàn)闃莾r(jià)并未如預(yù)期那般繼續(xù)下跌，而是樓市熱過留下的“高庫(kù)存”倒逼政策調(diào)整，從而迎來另一個(gè)樓市新周期。

       現(xiàn)在的情形是，一二線城市的購(gòu)房觀望心理已經(jīng)形成，短期內(nèi)不可能改變。

       更重要的是，雖然一二線城市樓市量?jī)r(jià)有所回落，但是樓市調(diào)控政策是系統(tǒng)化的，在遏制整個(gè)市場(chǎng)虛火的同時(shí)，也可能抑制了部分剛需。目前，有很多城市和很多金融機(jī)構(gòu)緊縮了購(gòu)房信貸政策。一方面，首套房首付比例在提高；另一方面，貸款利率也很難找到基準(zhǔn)利率了，大多要加成10％甚至20％。

       剛需族或不想出手或想買房又覺得貸款利率稍微偏高，這也抑制了市場(chǎng)的購(gòu)房需求，降低了”金九銀十“的市場(chǎng)成色。

       需要說明的是，三四線城市的房?jī)r(jià)在這一周期提升較快，部分城市的房?jī)r(jià)進(jìn)入“萬元＋”時(shí)代，而且這些城市的量?jī)r(jià)似乎還在上升。

       從樓市周期的市場(chǎng)前景看，三四線樓市的房?jī)r(jià)一旦漲起來，基本上就降不下去了。從過去15年的樓市數(shù)據(jù)看，除了極少數(shù)城市，幾乎所有城市的房?jī)r(jià)都漲了好幾倍。因而，對(duì)于三四線城市的剛需族而言，如何選擇還是一件很頭疼的事。

       “金九銀十”作為曾經(jīng)的市場(chǎng)現(xiàn)象，今年也許不會(huì)再?gòu)?fù)制。但是，剛需族可以觀望，政策面卻不可以當(dāng)“圍觀者”。在首套房首付比例和信貸政策上，能否給予剛需族必要的關(guān)切和關(guān)照呢？

       激活剛需族的購(gòu)房需求，也許會(huì)讓“金九銀十”的成色更足一些。這樣，更體現(xiàn)了政策面、市場(chǎng)面和剛需族的多贏。