摘要：每一輪房價(jià)過快上漲都與人們對(duì)未來房價(jià)上漲預(yù)期密切相關(guān)。雖說目前調(diào)控初見成效，但仍需堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進(jìn)一步強(qiáng)化居民和開發(fā)商的房價(jià)穩(wěn)定預(yù)期。

       今年以來，部分城市針對(duì)房價(jià)再次快速上漲，出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控措施，擠出了大量投資投機(jī)需求，使人們?cè)谝欢ǔ潭壬细淖兞藢?duì)未來房價(jià)還會(huì)快速上漲的預(yù)期。中國人民銀行第二季度的問卷調(diào)查顯示，46.1%的居民預(yù)期未來房價(jià)“基本不變”。

       影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，包括心理預(yù)期、土地供應(yīng)與價(jià)格、貨幣杠桿、需求、通貨膨脹、投資與收益等多個(gè)方面。其中，心理預(yù)期因素與其他因素相互作用、相互影響，最終會(huì)對(duì)需求和房價(jià)產(chǎn)生重要影響。住房體制改革以來，每一輪房價(jià)過快上漲都與人們對(duì)未來房價(jià)上漲預(yù)期密切相關(guān)。因此，雖說目前調(diào)控初見成效，但仍需堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進(jìn)一步強(qiáng)化居民和開發(fā)商的房價(jià)穩(wěn)定預(yù)期。

       強(qiáng)化房價(jià)穩(wěn)定預(yù)期，需要保持調(diào)控政策的持續(xù)性和不斷完善。3月份以來，多地調(diào)控政策升級(jí)。以北京為例，上半年從“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，調(diào)升首付款比例，二套房首付比例提至60%，最高貸款期限降至25年，進(jìn)一步限制非戶籍連續(xù)繳納社保、離婚后購房，直到限制個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目，調(diào)控連續(xù)升級(jí)，對(duì)相關(guān)漏洞及時(shí)“打補(bǔ)丁”。近日公開征求意見的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，被認(rèn)為是“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從供給側(cè)發(fā)力的一項(xiàng)重要舉措”。需求側(cè)遏制投機(jī)、供給側(cè)滿足“剛需”，有利于打消百姓和開發(fā)商基于以往經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)生的“越調(diào)越漲”的預(yù)期。

       強(qiáng)化房價(jià)穩(wěn)定預(yù)期，需要保持土地供給和土地價(jià)格的基本穩(wěn)定。土地與住房是面粉與面包的關(guān)系，土地供應(yīng)量直接決定著住房供給量，土地供應(yīng)價(jià)格在很大程度上決定著住房價(jià)格。土地供應(yīng)跟不上，會(huì)導(dǎo)致住房供應(yīng)短缺，開發(fā)商自然會(huì)借機(jī)提價(jià)。筆者注意到，近日某市調(diào)整了“8萬元/平方米預(yù)售紅線”，將地價(jià)接近5萬元/平方米的“地王”級(jí)樓盤項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格提高到接近10萬元/平方米。這無疑是地價(jià)推高房價(jià)的又一例證。

       強(qiáng)化房價(jià)穩(wěn)定預(yù)期，需要真正解決住房投資投機(jī)暴富和暴利的問題。國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米。這表明，住房從總量上看并非稀缺商品，只是分配到具體家庭的面積不一樣。一些投資投機(jī)者囤積住房，就是要把房子當(dāng)作投資品來獲利。今年以來，一些城市開始對(duì)商品房既限售又限賣，新購買住房在取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿3年左右才能轉(zhuǎn)讓，無疑會(huì)增加炒房成本，影響炒房者的資金鏈。但要真正解決商品房投機(jī)暴富和暴利問題，還需從稅收等多個(gè)方面共同著力，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。