摘要：今年以來，我國房地產(chǎn)市場日趨分化，去庫存初顯成效，但也存有“水分”。需要警惕虛假去庫存。

       今年以來，我國房地產(chǎn)市場日趨分化，去庫存初顯成效，但也存有“水分”。對此，眾多專家和房地產(chǎn)從業(yè)者在2016年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，“一城一策”應(yīng)當(dāng)被盡快提上議事日程，市場也會隨著政策本土化發(fā)展。

       樓市趨入“冰火兩重天”

       今年上半年，全國房地產(chǎn)市場“冷熱不均”，城市間分化現(xiàn)象日趨明顯。

       “一方面，城市間同化趨勢不斷加強”。中國銀行(3.42 +0.00%,買入)業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松表示，這主要表現(xiàn)在一線核心城市人口、交通、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面對周邊市場的傳導(dǎo)效應(yīng)，增強周邊市場協(xié)同聯(lián)動效應(yīng)。例如，北京市場火熱影響周邊環(huán)京市場，推動廊坊、固安市場交易量和房價快速上升。以上海為核心的長三角都市圈區(qū)域同化，推動周邊南京、蘇州、杭州等重點二線城市價格走勢趨同趨好。

       另一方面，城市間房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象日趨明顯。巴曙松表示，全國多數(shù)一、二線城市房地產(chǎn)銷量價格持續(xù)升溫，庫存明顯下降。而三、四線城市則呈現(xiàn)銷售低迷、去庫存壓力較大等現(xiàn)象。不同城市間或同一城市不同區(qū)域房地產(chǎn)市場間、甚至不同產(chǎn)品間供需結(jié)構(gòu)和周期變化差異越發(fā)明顯�！坝绕涫嵌�線城市內(nèi)部分化現(xiàn)象將更為明顯�！毕愀酆懵〖瘓F(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗說：“人口流出和人口流入城市的差別較大。”

       根據(jù)《2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》（下稱《報告》），今年第二季度，南京、蘇州、杭州、合肥、福州、廈門等二線城市土地市場回暖跡象明顯。城市間以及城市內(nèi)部區(qū)域分化持續(xù)，差別化措施陸續(xù)出臺。其中，熱點城市政策由寬松轉(zhuǎn)向收縮。預(yù)計今年下半年至明年上半年，全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉矶唐谡{(diào)整。

　　    去庫存是真是假仍需警惕

       國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，全國商品房待售面積連續(xù)5個月下降，累計減少2549萬平方米。以海南省為例，截至6月底，海南商品住房庫存去化期已下降至27個月，比去年12月末減少18個月。

       與會專家指出，部分地區(qū)存在虛假去庫存現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起警惕�！秷蟾妗分赋鲈�樓市調(diào)控過程中存在一些問題：國家層面上，政策連續(xù)加碼力度稍大，預(yù)期管理不夠成熟，缺乏對城市間聯(lián)動關(guān)系的考慮；一、二線城市政府層面上，市場監(jiān)管未能及時跟上，土地供應(yīng)政策較為被動；三、四線城市政府方面，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實質(zhì)性、制度性政策出臺不多。

       全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生指出，如今政府提倡租售并舉的舉措良性而健康，能滿足一定居住使用需求。但房屋高空置率也隨之產(chǎn)生。“由于購房者中，投資客占有一定比例，他們并不居住所購房屋。房屋僅從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至投資客手中，造成庫存‘搬家’的惡性去庫存現(xiàn)象�！甭櫭飞�說。

       中原集團(tuán)主席黎明楷說，政府和開發(fā)商理解的去庫存有差異，政府去庫存指商品房屋不閑置，而開發(fā)商只管銷售、不論對象。這種現(xiàn)象在庫存積壓越多的地方可能越嚴(yán)重，如一些三、四線城市，二線城市則集中在經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地帶。

       朗詩集團(tuán)董事長田明認(rèn)為當(dāng)前去庫存沒有達(dá)到效果。“該去的庫存沒去掉，效果基本沒實現(xiàn)，倒是由于貨幣沒地方去，進(jìn)入房地產(chǎn)和土地中，吹起一線和強二線城市房價”。

       “對去庫存過程中的分化問題估計不足。”中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮說，去庫存應(yīng)同城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展租賃市場相結(jié)合，鼓勵中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求，注意風(fēng)險合理配置。

       特色城鎮(zhèn)助精準(zhǔn)化去庫存

       “因為城市間差異依然明顯，分類指導(dǎo)、因城施策依然是今年下半年調(diào)控的主基調(diào)之一。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說。

       朱中一表示，“一城一策”與“因城施策”并無矛盾，在計算“城”的數(shù)量時，并不意味著有多少城市就有多少種不同政策，而應(yīng)在保持穩(wěn)定的前提下，將城市科學(xué)地劃分為不同類型、分類指導(dǎo)。政策應(yīng)保持總體穩(wěn)定，以維持市場穩(wěn)定。其中，三、四線城市去庫存難，建議維持原先政策較好。

       “‘一城一策’在具體操作層面還需進(jìn)一步精準(zhǔn)化。房地產(chǎn)實際交易不僅要從市縣層面分析，更需要結(jié)合具體地段和類型決定�！比珖�政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟委員會委員賈康說。

       此外，精準(zhǔn)化去庫存需同城市發(fā)展規(guī)律結(jié)合，中國經(jīng)濟體制改革研究會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱說，目前中國處于大城市首先發(fā)展、小城市人口流失階段，小城市人口需經(jīng)多代人退休回流后才會穩(wěn)定。大城市可提供聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，推動更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供更多就業(yè)崗位；小城鎮(zhèn)應(yīng)保護(hù)其規(guī)模、生態(tài)、歷史文化等要素，為未來人口回流打好基礎(chǔ)。

       關(guān)于治愈大城市所面臨的“城市病”問題，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌說，可借鑒西方國家城鎮(zhèn)化經(jīng)驗，在大城市周圍發(fā)展特色衛(wèi)星城鎮(zhèn)，實行產(chǎn)城融合。各城市通過打造特色產(chǎn)業(yè)，完善配套設(shè)施，將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和居住人口相融合，吸引并留住就業(yè)人口。

       “對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，戰(zhàn)略布局是把握‘一城一策’的關(guān)鍵之一。”融僑集團(tuán)品牌營銷中心總經(jīng)理張巖說，“一城一策”對戰(zhàn)略布局好的房企影響微乎其微；布局差的則將雪上加霜。北京、上海等一線城市樓市政策雖然嚴(yán)苛，但不影響企業(yè)進(jìn)入市場投資，一些三、四線城市狀況相對不樂觀，因而企業(yè)在布局時也需更為謹(jǐn)慎。