摘要：房地產(chǎn)調(diào)控期，往往是房企合縱連橫之際。數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起了162起并購事件，涉及金額逾2240億元，并購規(guī)模居于各行業(yè)首位。根據(jù)相關機構的報告，第二季度以及7月份涌現(xiàn)出多筆重大并購交易，2017年全年房地產(chǎn)業(yè)并購交易總額有望創(chuàng)紀錄。

       從房企并購的標的資產(chǎn)看，中小房企資產(chǎn)是主要并購標的。其中不乏像萬科并購廣信資產(chǎn)等涉資數(shù)百億元的并購案。隨著這些并購案例的塵埃落定，房企的行業(yè)格局將重塑，行業(yè)集中度將進一步提升。此外，部分房企通過并購試水多元化經(jīng)營。

       數(shù)百億元并購案頻發(fā)

       近兩年來，由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的并購規(guī)模均居于前列。數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為217宗，涉及金額為4012.5億元，同比上升44%，涉及金額規(guī)模僅次于材料行業(yè);2015年并購案宗數(shù)為341宗，涉及并購標的價值為2853億元，同比增長12%。

       分析人士指出，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)并購“一枝獨秀”主要有兩方面原因。首先，并購市場環(huán)境自去年下半年以來發(fā)生了明顯改變，基于估值套利的海外資產(chǎn)回A股市場基本暫停;在供給側改革的推動下，煤炭、鋼鐵等周期性行業(yè)大面積扭虧。通過資本市場并購整合，提升相關企業(yè)盈利能力的緊迫性有所下降。而前述兩類并購往往規(guī)模在數(shù)百億元以上。這兩類并購案例今年明顯減少，從側面凸顯了房企并購的規(guī)模。此外，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況看，調(diào)控周期往往也是房企兼并重組的良好時機，資金實力雄厚的大中型房企通常借機通過收購，擴大土地儲備和市場份額。

       從目前的案例看，二季度末尤其是7月份的數(shù)個百億元的并購案例，顯著提升行業(yè)并購規(guī)模。第二季度最大規(guī)模的并購案當屬萬科A斥資約人民幣551億元收購廣東國際信托投資公司的若干房地產(chǎn)資產(chǎn)及其附屬權益。該資產(chǎn)包主要包括，三筆債權及利息金額共計38.58億元;廣信房產(chǎn)100%投資權益，評估值為404.41億元;另外還有廣東國投持有的廣州（樓盤）分公司100%投資權益，評估值為3.78億元。最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)當屬廣信房產(chǎn)旗下資產(chǎn)，包括廣州市區(qū)16宗可開發(fā)土地，對應權益可開發(fā)計容積率建筑面積至少在150萬平方米以上。其中，約98%位于荔灣和越秀兩大主城區(qū)，地理位置優(yōu)越。這意味著，拿下該資產(chǎn)包后，萬科今年上半年的拿地金額將達到約1463億元，拿地規(guī)模居于行業(yè)首位。

       7月份規(guī)模較大的案例還包括萬達商業(yè)擬向融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)出售資產(chǎn)，交易所涉總對價約人民幣637億元。萬達商業(yè)將北京（樓盤）萬達嘉華等77家酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產(chǎn);將西雙版納萬達文旅、南昌（樓盤）萬達文旅等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創(chuàng)中國，兩項交易總金額為637.5億元。此外，8月9日，萬達酒店發(fā)展集團發(fā)布公告稱，已簽署關于涉及公司之關聯(lián)人士資產(chǎn)重組意向書，股票臨時停牌。

       海外收購方面同樣出現(xiàn)一些大額交易案例。7月14日，萬科A等多家機構組成的中國財團擬斥資116億美元左右(約合人民幣790億元)全資收購全球物流地產(chǎn)巨頭普洛斯有限公司。資料顯示，普洛斯是亞洲第一、全球第二的物流地產(chǎn)企業(yè)，其在中國擁有總面積超過1500萬平方米的倉儲物流土地及物流產(chǎn)業(yè)園。據(jù)戴德梁行發(fā)布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告，在國內(nèi)物流地產(chǎn)中，普洛斯市場份額占比第一，達55%。今年6月，普洛斯與東航集團旗下東方航空(600115,股吧)物流有限公司簽署了戰(zhàn)略投資協(xié)議。普洛斯將投資人民幣4.1億元，獲得東航物流10%的股權。萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬科在物流地產(chǎn)領域完善布局。同時，萬科和普洛斯兩家企業(yè)建立聯(lián)盟，將有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式。

       融創(chuàng)中國則是另一個并購大戶。公司自去年下半年起，主要通過并購增加土地儲備。中國證券報記者不完全統(tǒng)計顯示，今年以來，融創(chuàng)中國至少發(fā)起了7起同行業(yè)資產(chǎn)并購。在收購萬達13個文旅項目完成后，2017年融創(chuàng)中國累計為并購支出866億元。

       高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務主管汪蓓近期在接受媒體采訪時表示，對于大型房企而言，通過股權交易以及項目并購，在擴大規(guī)模的同時，也是其擴大地產(chǎn)及上下游布局的一種重要方式。

       除了大型房企攻城略地，以泰禾集團(000732,股吧)、陽光城(000671,股吧)和藍光發(fā)展(600466,股吧)等為代表的中型房企等頻頻并購以謀上位。泰禾集團近期以42.5元受讓增城增江街四宗地塊進軍廣州市場;以7.34億元收購北京僑禧49%股權等，通過接手北京僑禧股份以及相關債權，泰禾集團得以介入豐臺地王新宮項目。今年上半年陽光城先后并購北京慧誠房地產(chǎn)公司100%股權及其債務、上海（樓盤）信業(yè)100%股權等同業(yè)資產(chǎn)，以擴大其市場話語權。此外，藍光發(fā)展陸續(xù)并購了成都海潤項目部分股權和揚州（樓盤）雨潤100%股權等同業(yè)資產(chǎn)。

       穆迪分析師黃哲表示：“房地產(chǎn)行業(yè)并購活動激增主要由開發(fā)商有意實現(xiàn)更大的規(guī)模經(jīng)濟效應，爭奪更大市場份額以及補充土地儲備所驅(qū)動。與參與公開拍賣拿地相比，通過并購交易補充土地儲備的成本相對更低。”

       “受良好的合約銷售支撐，開發(fā)商流動性強勁。同時，地方政府出讓地塊時更多地設了各種限制。這些因素鼓勵開發(fā)商實施并購。預計并購趨勢將得以延續(xù)，并由此導致行業(yè)進一步整合�！秉S哲指出。

       積極試水多元化

       近年來，在土地成本高漲、行業(yè)利潤率不斷下降的壓力下，資金、品牌和規(guī)模等方面不占優(yōu)勢的中小房企面臨著生存壓力。隨著2016年三季度進入調(diào)控周期后，房企間業(yè)績再度分化，跨界并購資產(chǎn)，尋找業(yè)績增長點，或通過并購轉型，成為中小房企的選擇。

       以目前并購規(guī)模居前的銀億股份(000981,股吧)為例，公司擬向?qū)幉ǎ�樓盤）圣洲發(fā)行股份，購買其持有的東方億圣100%股權。本次交易完成后，公司將通過東方億圣持有邦奇集團相關資產(chǎn)。東方億圣100%股權的交易價格為798058.63萬元。邦奇集團是全球知名的汽車自動變速器制造商，專注于研發(fā)、生產(chǎn)和銷售汽車變速器。其產(chǎn)品主要為無級變速器，且正致力于研發(fā)雙離合變速器、混合動力總成系統(tǒng)和純電動動力總成系統(tǒng)。銀億股份表示，通過本次重組，上市公司將布局汽車動力總成核心零部件變速器的生產(chǎn)、銷售業(yè)務領域。該項并購目前處于證監(jiān)會反饋意見階段。

       而臥龍地產(chǎn)(600173,股吧)擬53.56億元并購游戲資產(chǎn)天津（樓盤）卡樂100%股權則于近期宣告終止。值得注意的是，這是臥龍地產(chǎn)二度購買游戲類資產(chǎn)并宣告失敗。2016年，臥龍地產(chǎn)擬作價40.15億元并購頁游公司墨麟股份100%股權，但宣告失敗。臥龍地產(chǎn)屢次轉型或許主要由于主業(yè)面臨壓力。財務數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2016年，臥龍地產(chǎn)的營業(yè)收入從21.99億元下滑至14.03億元，凈利潤從2.70億元下滑至0.81億元。

       除了制造業(yè)和游戲資產(chǎn)，金融類資產(chǎn)由于其盈利規(guī)模穩(wěn)定受到房企關注。華業(yè)資本(600240,股吧)今年3月擬投資8.09億元競買長城人壽11.51%的股權。轉讓完成后，華業(yè)資本將成為長城人壽的第三大股東。華業(yè)資本表示，希望通過參股保險公司，整合資源，提高資產(chǎn)利用效率，拓展公司金融業(yè)務，加快在金融投資領域布局。萬通地產(chǎn)(600246,股吧)擬參與競拍中融鼎新持有的中融國富80%的股權，掛牌底價約4億元，并準備在競拍成功后受讓中融國富自然人股東滕勝春持有的中融國富20%的股權。在未來的規(guī)劃中，萬通地產(chǎn)將以中融國富為平臺，開展基金投資與資產(chǎn)管理業(yè)務，進一步向“輕資產(chǎn)”房地產(chǎn)新模式轉型。

       面臨資金與整合挑戰(zhàn)

       在房企大舉并購的背后，面臨資金和經(jīng)營的雙重壓力。

       根據(jù)d統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年一季度末，在申萬一級行業(yè)129家上市房企中，101家公司的資產(chǎn)負債率超過50%。其中，61家超過70%。

       同創(chuàng)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，雖然去年相對寬松的融資環(huán)境給了企業(yè)長債換短債、優(yōu)化債務結構的機會，但隱形的債務壓力，以及布局區(qū)域受政策影響而導致去化不利的風險，將給大規(guī)模并購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。更重要的是，大舉并購雖然帶來了大量的土地儲備，但從明年開始，房企將進入還貸高峰期。部分房企的現(xiàn)金流或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。

       融創(chuàng)中國在宣布收購萬達文旅相關資產(chǎn)后，即開始多項融資活動，主動降低杠桿，包括發(fā)行配股融資不超過40.32億港元以及發(fā)行10億元海外優(yōu)先票據(jù)。其中，海外優(yōu)先票據(jù)的平均成本達到8.03%。這從側面顯示出其對資金的需求。此外，融創(chuàng)中國近期加大了推盤回款力度。

       此外，行業(yè)下半年運營環(huán)境備受關注。穆迪認為，盡管6月份房地產(chǎn)銷售增長略有回升，但下半年銷售增速將放緩。不過，一二線城市未來12個月出現(xiàn)房價大幅調(diào)整的風險不大。穆迪預計未來6-12個月房地產(chǎn)業(yè)的運營環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)。嚴格的調(diào)控措施將影響2017年下半年住宅銷量，并導致銷售增速放緩。

       截至記者發(fā)稿時，目前已有20家上市房企公布了7月銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，20家房企7月銷售額均有所下滑，合計銷售額近1700億元，環(huán)比下滑超過3成。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，環(huán)比下滑主要是6月房企沖業(yè)績效應和去年的結轉基本已經(jīng)結束，7月慣性回落。此外，受調(diào)控影響，房企銷售漲幅放緩。張大偉同時指出，盡管7月房企銷售數(shù)據(jù)環(huán)比下滑較為明顯，但與去年相比仍然處于高位。

       穆迪同時指出，其6月跟蹤的一線城市和樣本二線城市住宅庫存(以商品房可售面積/商品房成交面積衡量)仍為7-8個月左右。庫存水平較低，未來12個月上述城市出現(xiàn)房價大幅調(diào)整的風險有所下降。