摘要：中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)提供的二手房數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，北京二手房市場(chǎng)有一個(gè)明顯的沖高回落的過(guò)程，這與其他三座城市明顯不同。

       為什么上半年只有北京的二手房明顯下跌？

       要想回答這個(gè)問(wèn)題，我們可能還得從去年930說(shuō)起，眾所周知，那一輪調(diào)整包括北上廣深在內(nèi)的20多座城市都相繼給樓市加碼。當(dāng)時(shí)很多大咖都預(yù)測(cè)，北京樓市將以2016年10月為節(jié)點(diǎn)，逐步往下走，最早也得在2017年下半年才能有所復(fù)蘇。但事實(shí)證明，大部分人都猜錯(cuò)了。僅僅不到4個(gè)月，北京樓市就再次沸騰。

       需要指出的是，北京樓市這一輪沸騰，主要表現(xiàn)為二手房，而這也是與歷次最不同的地方。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-4月份，北京新房環(huán)比增長(zhǎng)0%、-0.1%、0.4%、0.2%，而同期二手房則環(huán)比增長(zhǎng)了0.8%、1.3%、2.2%、0%。新房和二手房之間的差異明顯。

       這種差異，有一個(gè)較為合理的解釋?zhuān)�那就是北京樓市的蓋帽，僅針對(duì)新房，交易量占8成以上的二手房卻被忽略了。而新房的蓋帽直接導(dǎo)致資金平移至二手房市場(chǎng)，直接引爆了二手房市場(chǎng)。

       而對(duì)比北上廣深四個(gè)城市的房地產(chǎn)行情，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，自2015年初開(kāi)始，一線(xiàn)樓市由深圳開(kāi)始，接著是上海，最后才是北京，而2016年“930”落地之時(shí)，深圳和上海的行情已經(jīng)釋放完畢，而北京則尚未結(jié)束。

       這實(shí)際上讓北京成了一線(xiàn)城市中的價(jià)值洼地。這種優(yōu)質(zhì)“洼地”很容易被填平，所以在短暫調(diào)整后，僅3、4個(gè)月，北京二手房就重新爆發(fā)。

       這種行情打了管理層一個(gè)措手不及，但很顯然，這種行情是不能被允許的，所以3.17之后對(duì)二手房連續(xù)精準(zhǔn)施壓，甚至連中介犯了一點(diǎn)點(diǎn)錯(cuò)誤都有可能導(dǎo)致門(mén)店被關(guān)停，網(wǎng)上平臺(tái)出現(xiàn)所謂的學(xué)區(qū)房和商住房房源信息都會(huì)被迅速處罰，嚴(yán)厲程度可見(jiàn)一斑。

       可以說(shuō)，北京的二手房現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有騰挪的空間，數(shù)據(jù)顯示，自6月份以來(lái)，90%的二手房是通過(guò)降價(jià)完成交易的。而且隨著二手房市場(chǎng)持續(xù)發(fā)酵，降價(jià)的房子已經(jīng)由之前的高市值房源蔓延至普通剛需房源，平均幅度在10%-15%左右。

       北京二手房的底線(xiàn)在哪里？

       房?jī)r(jià)要降，不僅是購(gòu)房者的意愿，更是管理層的目標(biāo)。

       因?yàn)楸本┑奶厥庑詻Q定了簡(jiǎn)單通過(guò)增加供應(yīng)來(lái)平抑房?jī)r(jià)十分不現(xiàn)實(shí)。以無(wú)房族為例，他們的購(gòu)買(mǎi)力不能簡(jiǎn)單以他們的月收入來(lái)計(jì)算，他們身后有來(lái)自三四線(xiàn)親朋的支持，如果單純?cè)黾庸��?yīng)，就好比“以一隅敵全國(guó)”，太不現(xiàn)實(shí)了。簡(jiǎn)單說(shuō)，增加供應(yīng)無(wú)法抵擋自由流動(dòng)的資金。

       從目前的二手房走勢(shì)來(lái)看，本輪調(diào)整的決心顯露無(wú)疑，并不是做個(gè)姿態(tài)而已。至于降至什么水平，融360房貸君（fangdai123）認(rèn)為應(yīng)該是回到去年10月份的水平。如果將二手房最高點(diǎn)，2017年3月份與去年10月份相比，回調(diào)幅度在15%左右。

       只是今年一季度的二手房行情走勢(shì)有些讓人措手不及，為了實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的”這一目標(biāo)目前北京已經(jīng)采取了多方措施，比如催促389個(gè)項(xiàng)目盡快入市，體量大概在20萬(wàn)套，公租房明顯提速，土地供應(yīng)明顯增加等等。

       而在更為關(guān)鍵的貸款方面，1-6月個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元，月度新增額逐月下降。新增貸款利率也已經(jīng)是基準(zhǔn)利率的1.1倍。

       不僅北京，周邊地市甚至公開(kāi)表示要回歸去年10月份的水平。

       去年十月份的水平應(yīng)該是多少，按照官方公布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，從去年10月份到今年6月份，北京的二手房環(huán)比分別增長(zhǎng)1.1%、0.2%、0.2%、0.8%、1.3%、2.2%、0%、-0.9%、-0.4%。目前來(lái)看，還有進(jìn)一步下探的空間。

       目前二手房成交量幾乎跌至冰點(diǎn)，接下來(lái)觀察樓市走向，成交量反而是更重要的信號(hào)，因?yàn)橄鄬?duì)于價(jià)格，它直接反映了市場(chǎng)的熱度。