摘要：7月中旬一過，一些重磅的數(shù)據(jù)半年報也隨之出爐。7月17日和7月18日，國家統(tǒng)計局相繼公布了1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，以及70個大中城市6月份住宅銷售價格變動情況。

       一、70個大中城市的住宅銷售價格情況

       6月份與5月份相比：

       新房方面，價格環(huán)比下降的有6個，而5月份是9個；上漲的有60個，而5月份有56個；持平的有4個，而5月份有5個。至于同比，6月份已經(jīng)沒有一個城市下降了，5月份則有1個。

       二手房方面，價格環(huán)比下降的有9個，而5月份有7個；上漲城市數(shù)量與5月份相同，均為60個；價格持平的城市6月份有1個，而5月份有3個；

       一句話總結6月份的70城房價數(shù)據(jù)，市場正在逐步消化壓力，繼續(xù)下探的空間有限。

       二、上半年的房地產(chǎn)開發(fā)商投資與銷售情況

       2017年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。

       商品房待售面積方面，6月末為64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。

       土地方面，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

       三、三四線扛起“半邊天”

       整體來看，上半年是銷售增速跑贏投資增速，說明去庫存繼續(xù)穩(wěn)步推進。特別是6月份，單月的銷售額排在歷史第二位。不過從城市等級來看，上半年樓市分化態(tài)勢十分明顯。

       一線城市新房和二手房均呈現(xiàn)出”量價齊跌“的態(tài)勢，且還有繼續(xù)下探的空間，而且已經(jīng)朝著“由售轉租”的方向發(fā)展，我們預計至明年上半年，這種行情都會延續(xù)。

       二線城市，調(diào)控力度不及一線城市，這些城市當中部分明星城市，如鄭州、武漢等，實際上熱度仍然很高，雖然有限價令壓著，但由于2016年他們的漲幅并不靠前，且存在規(guī)劃上的利好，眼下購房需求還是很旺盛。

       曾經(jīng)的明星城市——合肥，由于在2016年過度透支了購買力，現(xiàn)在已經(jīng)處于盤整階段，部分性價比低的房子已經(jīng)有了松動。

       值得一提的是三四線城市，它們幾乎扛起了上半年房地產(chǎn)銷售的“半邊天”。

       據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1-5月份，三四線城市占房企銷售面積的比重達到75%；而去年同期的比例為66%。

       三四線樓市的變化已經(jīng)遠遠超出我們的想象，不過這種變化對當?shù)貋碚f可能并不是一個好消息。

       首先，大房企進入三四線城市，操盤方式比區(qū)域地方性房企高明，比如在樓盤教育配套上下功夫。這樣一來，當?shù)氐纳唐贩渴蹆r就能被直線拉起來。

       三四線城市的商品房經(jīng)過這一年的發(fā)展，價格翻了一倍的城市非常多。去年一套房幾十萬，首付十幾萬的非常多，而現(xiàn)在，一套房動輒上百萬，首付三四十萬早已不新鮮。

       雖然三四線不愁房子住，但總有人是著急買房子自住結婚什么的，這些地方的房子本沒什么上行空間，賣出去的小區(qū)，很多房子也沒人住，但現(xiàn)實就是這樣的小區(qū)，你今年買就得比去年同期多花一倍的錢。涌進來的資金多了，壓力就丟給了收入有限的當?shù)厝恕?/p>

       其次，農(nóng)民進城并不理想，接下來農(nóng)民可能會面臨更嚴峻的局面。整個2016年，農(nóng)民進城落戶進程是不及預期的，官方給出的原因是農(nóng)民不愿意放棄與農(nóng)地相關的各種利益，為了推進農(nóng)民進城，目前正在研究“有償退出機制”。

       不過由于農(nóng)地遠離城鎮(zhèn)，其折現(xiàn)的價值本身就十分有限，再加上三四線“漲價去庫存”的局面已經(jīng)形成，農(nóng)民如果現(xiàn)在選擇交出農(nóng)地，所買到的房子價值相對去年可能已經(jīng)縮水不少。

       第三、 未來庫存成本可能更高

       眾所周知，三四線城市的需求爆發(fā)是階段性的，難以持久。房企仍然在三四線大規(guī)模補貨，不僅是都市圈的三四線城市，更在一些不知名的三四線城市補貨，結果是這些城市的新增待售商品房更貴。

       四、房地產(chǎn)的尷尬

       當下的樓市來眼下最大的尷尬在于增加供應并不能平抑房價。

       以某四線小城市為例，當?shù)卣�府從每�?000畝增加到3000畝，但土地成本卻從年初的每畝800萬元增長到6月底的每畝1300萬元。簡單增加供應并沒有起到作用，是經(jīng)濟學供求原理失效了嗎？并不是，而是由于資金流動是無障礙的，當初的因地制宜去庫存，已經(jīng)演變成“各自為政”，甚至是被“分割包圍”。

       目前金融工作會議已經(jīng)定調(diào)，債務終身制以及提高直接融資比重，這都是限制地方和房企亂花錢的好措施。但更關鍵的應該是在確保短期措施繼續(xù)生效的情況下，盡快推出以“租賃住房“和”房地產(chǎn)稅“為核心的長效機制已經(jīng)迫在眉睫。