摘要：萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮獨(dú)家專(zhuān)訪，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)問(wèn)題坦陳看法。

       18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布今年6月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。全國(guó)房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，折射了本輪樓市調(diào)控政策的威力。 

       據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年“9·30”調(diào)控至今9個(gè)多月時(shí)間，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市或縣區(qū)發(fā)布各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。時(shí)至年中，今年春天起不斷“加碼”的樓市調(diào)控仍在繼續(xù)。 

       新一輪調(diào)控給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了哪些變化？穩(wěn)定樓市的長(zhǎng)效機(jī)制如何落地？經(jīng)過(guò)多地調(diào)研，探尋房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)與走向。 

       房?jī)r(jià)之問(wèn)：價(jià)格真的降了嗎 

       今年以來(lái)，以北京“3·17”政策為起點(diǎn)，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門(mén)等熱點(diǎn)二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬周邊區(qū)域，新一輪范圍更廣、力度更嚴(yán)的調(diào)控席卷全國(guó)。 

       從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，上半年房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)，樓市分化態(tài)勢(shì)依然明顯。 

       一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中回落。截至今年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落。6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。其中，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1.1%，深圳新建商品住宅價(jià)格同比漲幅收窄至2.7%。 

       截至6月，二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，二手住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)5個(gè)月回落，過(guò)熱局面得到一定遏制。6月份，盡管杭州等個(gè)別熱點(diǎn)城市價(jià)格環(huán)比略有上漲，但總體看投機(jī)需求得到遏制。 

       同時(shí)，非自有資金不能拿地、現(xiàn)房銷(xiāo)售、自持面積要求、限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)等措施限制了參與競(jìng)拍房企的對(duì)象，房地產(chǎn)企業(yè)拿地沖動(dòng)相較以往減弱。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管大部分房企仍然看好一二線城市土地市場(chǎng)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)緩中趨穩(wěn)走勢(shì)。 

       但日前部分三四線城市，發(fā)現(xiàn)一些地方的房?jī)r(jià)有回溫態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也反映出部分三四線城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。 

       中山大學(xué)嶺南學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任廖俊平指出，近年來(lái)，越來(lái)越多大城市的人口回流到原流出地，相當(dāng)一部分回流到了三四線城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，部分三四線城市的回流農(nóng)民工購(gòu)房占比超過(guò)當(dāng)?shù)厣唐纷》拷灰琢康?0%，有的縣城甚至超過(guò)70%，自然推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。 

       房?jī)r(jià)變動(dòng)時(shí)刻牽動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)。剛過(guò)去的6月，由于無(wú)力承擔(dān)40萬(wàn)元一個(gè)的車(chē)位與六成的首付款，擁有剛性需求的白領(lǐng)小馮，與看中的一套位于杭州市西湖區(qū)之江板塊的新房擦肩而過(guò)。 

       浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)壽歡林說(shuō)，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取高價(jià)綁定車(chē)位、將新房通過(guò)二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓等手段提價(jià)，被政策“壓下去”的差價(jià)落到了像小馮這樣的購(gòu)房者身上。 

       清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，調(diào)控樓市既要用短期見(jiàn)效快的方法去“堵”，也要用面向中長(zhǎng)期的措施去“疏”，做到遠(yuǎn)近兼顧、疏堵結(jié)合。 

       調(diào)控之問(wèn)：長(zhǎng)效機(jī)制落地有多遠(yuǎn) 

       從限購(gòu)、限貸、限價(jià)到限售、限商——上半年，一線城市和熱點(diǎn)二三線城市，密集出臺(tái)以“限”為核心的緊縮型需求側(cè)調(diào)控措施，力圖全面管控投機(jī)炒房。 

       在進(jìn)行以“堵”為特點(diǎn)的需求側(cè)管理同時(shí)，一些供給側(cè)調(diào)控的“后手棋”也開(kāi)始落子布局。 

       7月4日，上海位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅出讓地塊首開(kāi)“只租不售”模式。3天后公布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，上�！笆�三五”期間計(jì)劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬(wàn)套，比“十二五”期間增加60%左右。 

       實(shí)際上，在上海公布未來(lái)5年供應(yīng)計(jì)劃之前，北京也開(kāi)啟了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路。未來(lái)五年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中包括50萬(wàn)套租賃住房。 

       以北京、上海等一線城市為代表的樓市“供應(yīng)之變”表明，樓市調(diào)控重點(diǎn)正從最初的“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”，向如今的“增供應(yīng)”“調(diào)結(jié)構(gòu)”轉(zhuǎn)變，調(diào)控手段正由堵到疏、由抑投機(jī)轉(zhuǎn)向穩(wěn)預(yù)期。 

       樓市的火熱往往伴隨“地王”的不斷涌現(xiàn)，背后不僅有土地短缺、拍賣(mài)機(jī)制的原因，也與過(guò)度透支的金融有緊密關(guān)系。 

       “各地要建立購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地�！辈痪们埃�住建部和國(guó)土資源部聯(lián)手加強(qiáng)購(gòu)地資金管控，掐斷貨幣到房地產(chǎn)之間不合理的“明渠暗道”。 

       此外，5月底，住建部發(fā)布我國(guó)首個(gè)住房租賃和銷(xiāo)售法規(guī)的征求意見(jiàn)稿，“購(gòu)租并舉”改革全面提速。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，預(yù)示著熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)將從“重售輕租”跛行式供應(yīng)體系，轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”的供應(yīng)新體系。 

       種種跡象顯示，從土地供應(yīng)、金融到立法頂層設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的調(diào)控思路逐漸浮出水面，基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的“四梁八柱”正在搭建。 

       劉洪玉說(shuō)，需求側(cè)管理“先手棋”只能治標(biāo)，只有盡快下出“后手棋”，著力改善土地和新建住房供給管理，提高市場(chǎng)供應(yīng)彈性，才能穩(wěn)住老百姓對(duì)樓市的預(yù)期。 

       市場(chǎng)之問(wèn)：如何將“房住不炒”落實(shí)到位 

       從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到年初中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，再到剛剛閉幕的全國(guó)金融工作會(huì)議，穩(wěn)定樓市、防范風(fēng)險(xiǎn)一直是高層關(guān)注的重點(diǎn)，也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的頭等大事之一。 

       在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，地方政府這一輪房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)是在“動(dòng)真格”，很多調(diào)控手段力度之大超乎預(yù)期，如對(duì)“商改住”項(xiàng)目等一些市場(chǎng)頑疾“動(dòng)刀”。 

       如何將“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位真正落實(shí)到位？ 

       中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜說(shuō)，關(guān)鍵要加快形成穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度。她表示，中國(guó)目前仍處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，樓市向好的大方向沒(méi)變，仍是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器。 

       長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的過(guò)程。“與長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)的各種相關(guān)政策，都要從局部利益中走出來(lái)，從穩(wěn)定市場(chǎng)、防范風(fēng)險(xiǎn)的大局著眼�！眲⒑橛裾f(shuō)。