摘要：近日,北京市三中院召開了涉違章建筑民事案件發(fā)布會(huì)。三中院表示,出租人就違章建筑訂立的租賃合同無(wú)效。此外法院不能通過民事判決處理違章建筑的所有權(quán)歸屬。三中院還表示,行政機(jī)關(guān)有權(quán)拆除違章建筑,其他單位和個(gè)人擅自拆除他人違章建筑的,應(yīng)依法賠償。

       違章建筑租賃合同無(wú)效

       在發(fā)布會(huì)上,三中院介紹,未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工的,均屬違章建筑。根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合同無(wú)效,因此出租人就違章建筑與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前,建筑取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

       雖然房屋租賃合同無(wú)效,但當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,法院一般應(yīng)支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失,法院應(yīng)當(dāng)依法處理。

       法院不處理違章建筑所有權(quán)歸屬

       三中院還公布了幾起涉及違章建筑的典型案例,密云某村一對(duì)再婚夫婦占用他人的自留地,未經(jīng)批準(zhǔn)新建房屋。2006年,因該村村委會(huì)街道整治,村委會(huì)將上述房屋中的部分房屋拆除后,重新進(jìn)行修建。2015年,再婚夫婦中一方的婚前子女許某訴至法院,請(qǐng)求分割院內(nèi)房屋。此時(shí)這對(duì)再婚夫婦均已病逝。

       密云法院一審駁回了許某的訴訟請(qǐng)求,宣判后,許某提出上訴,主張涉案房屋是村委會(huì)批準(zhǔn)修建的,屬合法財(cái)產(chǎn),應(yīng)予以分割。北京市三中院駁回上訴,維持原判。

       三中院認(rèn)為,當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)確實(shí)重建過房屋,但重建系直接針對(duì)原拆除房屋的補(bǔ)償,并不改變?cè)�有�?cái)產(chǎn)的權(quán)屬。涉案房屋建設(shè)于自留地即耕地而非農(nóng)村建設(shè)用地之上,未取得合法審批手續(xù),并非公民合法財(cái)產(chǎn)。按法律規(guī)定,遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),因此該房屋也并非遺產(chǎn)。許某認(rèn)為上述房屋系父母生前個(gè)人合法私有財(cái)產(chǎn)的上訴主張不能成立。

       三中院表示,違章建筑的建造者不因其建造行為而取得標(biāo)的物的所有權(quán),對(duì)于違章建筑的處理屬于行政機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍,法院不能通過民事判決處理違章建筑的所有權(quán)歸屬。

       在民事案件中,法院可根據(jù)具體情形確認(rèn)該建筑物的使用權(quán)益。

       拆違損壞物品應(yīng)當(dāng)賠償

       2012年11月,懷柔某村委會(huì)向趙某發(fā)出通知,告知趙某限期對(duì)其建設(shè)的違章建筑予以拆除,通知中還表示,如果趙某逾期未拆除,村委會(huì)將進(jìn)行強(qiáng)制拆除,一切后果和造成的經(jīng)濟(jì)損失自負(fù)。2013年初,村委會(huì)將趙某建設(shè)的房屋拆除。趙某認(rèn)為村委會(huì)違法拆除他的建筑物,將村委會(huì)訴至法院,索賠建筑損失和建筑內(nèi)物品損失。

       懷柔法院一審判決村委會(huì)賠償趙某物品損失3000余元,駁回趙某其他訴求。趙某不服提出上訴,北京市三中院駁回上訴,維持原判。

       三中院認(rèn)為,趙某要求賠償違法拆毀建筑給其造成的損失,因建筑系違章建筑,故一審法院對(duì)趙某的上述請(qǐng)求未予支持并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于趙某要求賠償其他損失的訴訟請(qǐng)求,法院認(rèn)為違章建筑內(nèi)的物品應(yīng)屬趙某的合法財(cái)產(chǎn),因拆除違法建設(shè)時(shí)損壞的趙某個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),侵權(quán)人應(yīng)予賠償。

       法院介紹,行政機(jī)關(guān)有權(quán)拆除違章建筑,其他單位和個(gè)人擅自拆除他人違章建筑的,應(yīng)依法賠償。在拆除違章建筑時(shí),不能損壞當(dāng)事人保存在建筑內(nèi)的物品,如果當(dāng)事人拒絕將物品自行清理,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將物品清出建筑物,并進(jìn)行登記,妥善保管,不能在拆違同時(shí)損壞當(dāng)事人室內(nèi)物品。