摘要：隨著廣州樓市價(jià)值提高，豪宅盤數(shù)量亦在提高，以近三年成交情況為例，2015年上半年千萬(wàn)級(jí)豪宅盤有9個(gè)，2016年上半年千萬(wàn)級(jí)豪宅盤有20個(gè)，今年上半年豪宅盤有30個(gè)，這意味著可供高端買家選擇的空間越來(lái)越大。

       今年上半年，廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅的成交量大幅少于去年同期，總體下跌近三成。日前，廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上半年成交的435宗豪宅中，有近300套成交在一季度的樓市調(diào)控新政前。此外，廣州豪宅的“郊區(qū)化”趨勢(shì)明顯，番禺已成近郊豪宅最為集中的區(qū)域，豪宅盤總數(shù)占全市比例從去年的18%驟升至35%。

       番禺豪宅盤占比超越天河

       在整體市場(chǎng)萎縮的情況下，2017年上半年千萬(wàn)以上豪宅成交宗數(shù)同比下跌26.8%（跌幅大于整體市場(chǎng)）。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在上半年成交的435宗豪宅中，298套成交在一季度（新政前），137套成交在新政后，說(shuō)明政策對(duì)于頂端買家仍存在影響。

       廣州豪宅盤“郊區(qū)化”的趨勢(shì)得到進(jìn)一步體現(xiàn)。對(duì)比之下，2016年，廣州的千萬(wàn)級(jí)豪宅盤，以天河區(qū)最為集中，占比達(dá)到37%，其次是海珠，占比為27%；而到了今年，天河區(qū)豪宅盤占比略降到30%，番禺則超越天河，豪宅盤占比高達(dá)35%。從板塊來(lái)看，以往豪宅盤多集中在天河珠江新城板塊、海珠琶洲以及白云南湖板塊，而今年豪宅盤明顯往近郊推進(jìn)，其中包括番禺洛溪、大學(xué)城、南沙南沙灣等。

       業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一方面說(shuō)明隨著城市發(fā)展、買家觀念改變，豪宅不再局限于CBD、市中心等元素，部分依山傍水、居住自然環(huán)境優(yōu)越的樓盤亦受到了有實(shí)力的購(gòu)房者的關(guān)注。另一方面，近郊樓盤雖然先天地理位置不及城央豪宅，但通過(guò)物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理小區(qū)規(guī)劃等因素滿足買家要求，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤的運(yùn)營(yíng)水平越來(lái)越高。

       外圍各區(qū)普遍供應(yīng)量短缺

       從價(jià)格來(lái)看，2017年上半年，廣州網(wǎng)簽均價(jià)為16103元/平方米，同比并沒(méi)有出現(xiàn)太大的變化，但根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政后部分項(xiàng)目采用“雙合同”等方式，加上摻雜了一定量回遷安置房網(wǎng)簽，因此該價(jià)格僅供參考。

       2017上半年延續(xù)了2016年“供不應(yīng)求”的市場(chǎng)情況，加上新政后新批預(yù)售節(jié)奏明顯放緩，從而導(dǎo)致其成為近4年內(nèi)供應(yīng)最少的半年，僅供應(yīng)367.03萬(wàn)平方米，同比下跌16%。

       由于成交量減少，廣州一手住宅消化周期提升至6.7個(gè)月，為2016年9月以來(lái)比較明顯的周期上揚(yáng)。但需要指出的是，廣州整體庫(kù)存面積截至6月底僅637萬(wàn)平方米，明顯低于去年整體情況；此外，部分熱門區(qū)域消化周期低于3個(gè)月，由此說(shuō)明各區(qū)庫(kù)存存在明顯的“不均勻、不平衡”現(xiàn)象。

       由于開(kāi)盤數(shù)量減少，2017年上半年住宅整體推貨量為16769宗，同比下跌21.7%。

       結(jié)合網(wǎng)簽面積來(lái)看，上半年全市僅天河區(qū)出現(xiàn)供大于求，其余十區(qū)均出現(xiàn)不同程度的需求缺口。中心區(qū)除黃埔缺口41.3萬(wàn)平方米以外，各區(qū)缺口普遍在3-5萬(wàn)平方米；外圍區(qū)域缺口普遍在20萬(wàn)平方米以上，其中花都區(qū)缺口達(dá)61.33萬(wàn)平方米，成交熱區(qū)增城缺口接近40萬(wàn)平方米。

       天河一套能換近五套增城房

       價(jià)格方面，中心區(qū)天河以46283元/平方米的均價(jià)成為廣州單區(qū)價(jià)格最高位，原因在于牛奶廠板塊高端住宅入市，提升網(wǎng)簽價(jià)格；而區(qū)域漲幅最大的為南沙區(qū)，隨著廣州唯一副中心、土拍刺激，樓價(jià)產(chǎn)生明顯變化。從套均價(jià)格情況來(lái)看，天河毫無(wú)疑問(wèn)成為全市上半年的“土豪區(qū)”，套均價(jià)格為614萬(wàn)元/套；而增城依然為廣州“洼地”，套均125萬(wàn)元/套，這意味著一套天河的房子理論上能夠換接近5套增城的房子。套均價(jià)漲幅最大的是番禺區(qū)，該區(qū)套均上漲幅度達(dá)65.4%，區(qū)域價(jià)格上漲以及普遍新產(chǎn)品面積較大，導(dǎo)致該區(qū)套均飆升。

       2017年下半年，廣州樓市走向如何？據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，2017年下半年中心區(qū)越秀、白云、海珠將有一定量一手新貨可供應(yīng)，假如順利投入市場(chǎng)，或?qū)⒁�起近年中心區(qū)推貨小高峰。此外，外圍區(qū)增城、黃埔供應(yīng)量依然趕不上買家需求，由于近2年推地量減少，熱門板塊如黃埔長(zhǎng)嶺居，增城新塘、朱村仍然面臨缺貨現(xiàn)象。