摘要：近期，部分一線城市房地產(chǎn)市場上的一系列動作和表現(xiàn)都在表明，市場已經(jīng)進(jìn)入了深度調(diào)整期，并顯示出強(qiáng)烈的降溫信號。

       信號一：政府發(fā)文督促項(xiàng)目盡快入市

       6月27日下午，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》（俗稱“243號文件”）。要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項(xiàng)目名單。經(jīng)過梳理，截至3月底，全市共有拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)1312萬平方米，開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)965萬平方米。

       在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場需求端調(diào)控之后，北京把大力增加市場供應(yīng)放在非常顯著的位置。加快在途項(xiàng)目盡快入市，是北京市今年“317”新政中明確提出的。從3月起，北京市住建委全面啟動了“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”協(xié)調(diào)推進(jìn)工作，全力促進(jìn)在途商品住宅項(xiàng)目盡早開工、入市，以盡快形成商品住房供應(yīng)。據(jù)北京市房地產(chǎn)協(xié)會測算，“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目房源”初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。該政策一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)，能穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。

       信號二：放松預(yù)售條件

       據(jù)了解，為加快推進(jìn)清單項(xiàng)目盡早入市，進(jìn)一步提高房屋供給轉(zhuǎn)化效率，使之盡早形成市場實(shí)際供應(yīng)，北京市住建委研究決定，凡列入清單的商品住宅項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。在申請第二次預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交情況說明。已取得過一次預(yù)售許可的項(xiàng)目，在2017年年底前可申請辦理第二次預(yù)售許可。未取得過預(yù)售許可的項(xiàng)目，在2017年年底前取得的預(yù)售許可面積超過施工許可總面積50%的，在2018年6月30日之前可申請辦理第二次預(yù)售許可。

       業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，以往樓盤在一個(gè)施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，有些達(dá)到了進(jìn)度要求，有些沒有達(dá)到。如果辦理一個(gè)預(yù)售證，就只能等著所有樓棟都達(dá)到要求。而加速入市的新規(guī)中，這些項(xiàng)目取得一個(gè)施工許可證后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可，這就使得一個(gè)項(xiàng)目中那些已經(jīng)具備條件的樓棟，先領(lǐng)取預(yù)售許可證，先入市銷售，加速形成市場供應(yīng)，該項(xiàng)規(guī)定代表著北京市住建委實(shí)質(zhì)上放松了預(yù)售條件。

       信號三：土地出讓半年已超2016全年

       相比于2016年北京全年土地出讓44宗、成交總金額852億的情況，今年北京市明顯加大了土地供應(yīng)。

       根據(jù)北京市國土資源局官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得悉，截至6月28日，北京土地市場已成交46宗土地，同比增長119%，上半年成交金額達(dá)1006億元，同比增長185%。

       公開數(shù)據(jù)顯示，前6月北京土地市場供應(yīng)57宗土地，目前有15宗土地仍在交易進(jìn)行中，主要位于大興區(qū)、平谷區(qū)、昌平區(qū)等區(qū)域，包括5宗居住用地和和10宗綜合用地。

       偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，這是平抑北京房價(jià)的重要舉措之一，與限購、限售等調(diào)控措施形成政策配套，“通過改變供求結(jié)構(gòu)，來調(diào)整和平穩(wěn)樓市。

       信號四：二手房網(wǎng)簽不斷下滑

       據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2017年第24周（6月12日-6月18日），北京二手住宅的網(wǎng)簽量為2039套，環(huán)比第23周下降5.8%。七日網(wǎng)簽量分別為406套、377套、389套、334套、443套、52套、38套，全周工作日網(wǎng)簽量都在450套以下。另據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，6月北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1611套，環(huán)比減少22%，同比更是出現(xiàn)53%的減少。

       偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，面對史無前例的政策調(diào)控，無論是新房還是二手房，北京樓市的交易量目前都已跌入谷底，在一系列嚴(yán)厲政策的調(diào)控下，市場交易量的降溫還會繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，去年開始，商辦類產(chǎn)品已占據(jù)樓市半壁江山，純商品住宅成交份額已極度收縮。去年“9·30”新政以及今年“3·17”新政，已然對住宅成交產(chǎn)生了直接影響，北京市場處于進(jìn)一步收縮當(dāng)中。

       信號五：業(yè)主主動下調(diào)掛牌價(jià)

       隨著調(diào)控深入，北京二手房議價(jià)空間也逐漸加大。鏈家周報(bào)顯示，3月份以來均價(jià)總體處于下降通道中。需求端的降溫使得買方在價(jià)格談判中的地位出現(xiàn)明顯上升，議價(jià)空間再次刷新2016年以來的最高水平。業(yè)主掛牌價(jià)降幅擴(kuò)大，調(diào)價(jià)中降價(jià)占比達(dá)到最高。

       根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價(jià)的房源占到近六成。下調(diào)幅度超過100萬的占5%左右，在這部分降幅較大的房源中，超9成總價(jià)都在1000萬元以上。

       隨著政策的持續(xù)，人們對市場的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，房價(jià)下調(diào)的心理也在不斷蔓延，降價(jià)開始向中小戶型、普通住宅轉(zhuǎn)移。在政策的不懈調(diào)控之下，房價(jià)的回調(diào)已經(jīng)由個(gè)案發(fā)展成為了趨勢，并讓改善群體從中受益。

       信號六：中介閉店潮再現(xiàn)

       據(jù)媒體報(bào)道，如果算上因?yàn)橹卫聿饓Υ蚨春瓦`規(guī)代理等原因被關(guān)停的中介，北京至少已經(jīng)有幾百家中介關(guān)店。

       北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提供的一份房屋中介備案數(shù)據(jù)顯示，伴隨著去年樓市的火熱，新增備案經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為465家；今年“3·17”新政前，也依然增加了79家。

       在樓市火爆期，中介推波助瀾的行為廣受質(zhì)疑，并不僅僅是打騷擾電話、貼小廣告那么簡單。5月初北京市住建委披露，由于違規(guī)代理“商改住”、炒作“學(xué)區(qū)房”等原因，520家中介機(jī)構(gòu)及門店被查處，另有138家中介門店自行關(guān)停。

       從以上這些北京近期房地產(chǎn)市場上的變化來看，房價(jià)出現(xiàn)階段性調(diào)整在所難免。在北京樓市的特殊背景下，房企必須在去化和利潤下降兩者之間做出權(quán)衡。開發(fā)商在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)仍舊無法擺脫是否拿證、如何拿證的糾結(jié)。