摘要：資金鏈承壓房企轉(zhuǎn)向信托融資，個別房企融資成本已超12%。面對中小房企洶涌的融資需求，多數(shù)信托公司表示不敢“輕舉妄動”。

       近日，房貸利率上浮成為趨勢，進而對房企資金鏈施壓。除房貸利率上調(diào)影響購房人心態(tài)外，部分省份鼓勵“現(xiàn)房銷售”的政策亦將對房企回款產(chǎn)生重要影響。

       事實上，對于大部分房企而言，除自有資金外，其資金主要來源于客戶定金及預(yù)付款、按揭貸款、開發(fā)貸款、企業(yè)融資。2017年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被一再收緊，而此次房貸利率的上調(diào)，無異于雪上加霜。

       一向在房企融資中扮演補充角色的信托，面對地產(chǎn)市場的機遇又怎么看呢？相關(guān)媒體多方詢問后了解到，目前，已有房企進行信托融資的融資水平高達12%-14%。不過，面對房企特別是中小房企洶涌的融資需求，多數(shù)信托公司仍表示不敢“輕舉妄動”。

       部分項目利率或高達12%-14%

       央行MPA考核、表外業(yè)務(wù)回歸表內(nèi)，證監(jiān)會、發(fā)改委先后收緊海內(nèi)外發(fā)債，銀監(jiān)會收緊通道業(yè)務(wù)，保險業(yè)嚴厲打擊萬能險，銀行按揭貸款額度收緊……在監(jiān)管不斷加碼之下，房企融資可謂難上加難。

       一份廣發(fā)證券研報顯示，今年1-4月份，樣本房企總?cè)谫Y規(guī)模3109億元，同比大幅下滑42%。從融資結(jié)構(gòu)來看，受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億元、334億元大幅下滑至20億元、37億元。

       克而瑞房地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)控的108家重點房地產(chǎn)企業(yè)中，5月份房企從銀行貸款所獲得的金額環(huán)比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.90%，海外發(fā)債額為零。

       在資金封鎖的當下，有部分房企無奈選擇以相當高昂的融資成本引進資金�！澳壳凹词故谴笮妄堫^房企，部門項目的融資成本也在10%上下。”某信托業(yè)務(wù)經(jīng)理向《證券日報》記者表示，“有房企目前的準備簽訂的信托貸款利率已經(jīng)高達12%-14%，不過這種項目我們目前還未接觸。”

       房地產(chǎn)信托增量明顯

       多數(shù)公司并不敢“輕舉妄動”

       在多方房企融資渠道受阻之下，房企紛紛轉(zhuǎn)向融資成本較高的信托渠道。

       用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，2017年5月份，市場上成立集合資金信托544款，成立規(guī)模達1191.74億元，其中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托項目為86個，資金規(guī)模合計為300.57億元，同比增長78.06%，增幅明顯。

       對此，廣發(fā)證券表示，從上一輪周期看，2010年銀行、再融資等傳統(tǒng)融資渠道的受阻，使得房企融資需求外溢，帶動信托的高速發(fā)展（2010年、2013年規(guī)模均創(chuàng)截止當年新高）。而對于本輪周期，在開發(fā)貸、公司債、再融資等受到監(jiān)管后，房企相應(yīng)地尋求中期票據(jù)、信托以及其他創(chuàng)新融資等，其中中期票據(jù)又受到資產(chǎn)比例的限制要求，信托及其他創(chuàng)新產(chǎn)品就會受到房企青睞。