摘要：本輪房地產(chǎn)調(diào)控的前半段，起關(guān)鍵作用的是是部分熱點地區(qū)的限購、限價、限貸、限轉(zhuǎn)售等房地產(chǎn)政策。而未來半年，起關(guān)鍵作用的因素，將轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判刨J與流動性緊縮。

       樓市多個大消息接踵而至：社科院報告稱北京等地房價繼續(xù)下跌、20家銀行停止房貸。而近期有多地購房者反應(yīng)，貸款審批難、審批時間長，下一步樓市究竟會怎么走？

      社科院：北京等地房價將繼續(xù)下跌

      據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)6月12日披露，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報告》項目組發(fā)布的5月《住房市場發(fā)展月度分析報告》預(yù)計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續(xù)下跌。

      報告顯示，在熱點地區(qū)嚴厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。受認房又認貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺重磅調(diào)控政策等因素的影響，北京房價環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房價出現(xiàn)大幅下跌。但5月重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環(huán)比漲幅仍然偏高。

      主要城市大數(shù)據(jù)房價指數(shù)環(huán)比顯示， 2017年5月，樣本城市的平均環(huán)比漲幅降為1.11%，比上月下降1.2個百分點。其中重慶、廣州、青島、成都、濟南分別以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環(huán)比漲幅，居樣本城市前五位；同時廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價環(huán)比穩(wěn)定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，進入房價擠泡沫的新階段。2017年5月，青島、濟南、廈門、惠州等樓市繼續(xù)升溫，房價環(huán)比漲速比上月有所加快，其余城市房價漲速相對穩(wěn)定或有所回落。

      主要城市大數(shù)據(jù)房價指數(shù)同比顯示， 2017年5月，樣本城市平均同比漲幅為38.45%，比上月降低1.85個百分點。其中石家莊、天津、廊坊、廈門、濟南分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位；大連、深圳、蘇州、沈陽、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居后五位。

      主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示， 2017年5月，北京各區(qū)房價全面下跌，其中西城區(qū)下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。入學(xué)政策出現(xiàn)重大調(diào)整，強調(diào)實際居住及試行多校劃片等，都對這兩個板塊虛高的“學(xué)區(qū)房”價格形成沖擊。

      房貸利率持續(xù)上行

      典型表現(xiàn)之一，便是部分銀行房貸利率持續(xù)上行。

      談起最近的樓市政策，不少準買房者都在議論紛紛。以前是房價蹭蹭往上漲，現(xiàn)在是房貸蹭蹭往上漲。根據(jù)證券時報報道，幾個月前，不少商業(yè)銀行首套房房貸利率還是85折優(yōu)惠，近期一線城市以及一些熱點城市，已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍。

      融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環(huán)比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監(jiān)測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

      具體來看，此次調(diào)整由一線城市領(lǐng)跑，其中又以北京為最，最先調(diào)整至9.5折水平，最先調(diào)整至基準水平，未來或會成為最先調(diào)整至基準上浮10%水平。一線城市對市場變化極為敏感，同時針對變化調(diào)整也極為迅速，成為市場風(fēng)向標(biāo)，大體可以反映出未來市場變化趨勢。

      房貸利率上調(diào)影響

      從主要城市看，主流首套的貸款利率依然是基準，但其中部分股份銀行已經(jīng)的確出現(xiàn)了提高到1.1倍的政策。那么直接影響多大？

      從數(shù)據(jù)看：本次調(diào)整，首套房購房者每貸款100萬相比2016年市場寬松月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基準新增加287.6元。購房者的負擔(dān)將明顯增加。

      據(jù)中信證券測算，對比5~10年中長期貸款基準利率,房貸利率上浮10%后的貸款余額(金融機構(gòu)中長期貸款季度余額)利息占城鎮(zhèn)居民可支配收入的比重平均增加5個百分點。其認為，商業(yè)銀行在量及價上對于房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔(dān),并在一定程度上抑制居民的房貸需求,進一步冷卻商品房銷售市場。

      當(dāng)前房貸利率仍處歷史低位

      從全國數(shù)據(jù)來看，個人房貸的平均利率已經(jīng)見底反彈。去年下半年最低值為4.52%，今年一季度為4.55%，未來的走勢，就是持續(xù)的攀升。

      當(dāng)然，相比上輪與上上輪樓市降溫期的房貸利率，比如2014年二三季度近7%，2011年下半年7.5%左右，當(dāng)前的利率仍處于歷史偏低位。

      如果屬于剛需，且需要較大比例的貸款才能購房，則當(dāng)前仍宜上車。

      開發(fā)商下半年日子不好過

      由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣信貸與資金，對于樓市的影響很大。

      易居地產(chǎn)研究院曾研發(fā)了一份季度報告，構(gòu)建了一個中國房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)。其中包括9個細分指標(biāo)，能夠在總體上反映房地產(chǎn)業(yè)所面臨的貨幣政策與資金面的松緊程度。

      本輪房地產(chǎn)短周期，中國房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)最高值出現(xiàn)在2016年一季度，屬于寬松區(qū)間，其后下行，2017年一季度已降至正常區(qū)間，易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計下半年將滑入偏緊區(qū)間。

      他認為，雖說當(dāng)前很多開發(fā)商仍然錢多、膽大、搶地王，但半年之后，他們就會感到捉襟見肘了。

      這一輪不同以往

      資金對樓市走勢的影響有多大？在易居研究院的報告中，將房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)與30城住宅成交面積增幅比較，發(fā)現(xiàn)二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已經(jīng)由去年大幅正增長，逆轉(zhuǎn)為20%左右的負增長。

      易居地產(chǎn)楊紅旭認為，按過去兩輪短周期的經(jīng)驗，金融環(huán)境指標(biāo)不見底，則銷售增幅不會明顯反彈，或者說不會實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。過去兩輪售量負增長皆持續(xù)了5個季度。這一輪，預(yù)計持續(xù)的時間可能更長些。

      樓市將全面降溫

      對于接下來的樓市走勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計：

      1.購房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價開始出現(xiàn)。

      2.房價逐漸出現(xiàn)調(diào)整，這種情況下，銀行的風(fēng)險增加，銀行對抵押品的風(fēng)險意識將提高，各家銀行預(yù)計后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價格。

      而且過去2年，大部分銀行吸收了過多的房地產(chǎn)抵押物，這種情況下，后續(xù)在調(diào)控周期內(nèi)，房貸出現(xiàn)了收緊現(xiàn)象，貸款折扣減少，放款時間明顯延長。這些都疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)揮調(diào)控效果。

      3.歷史上，北京信貸最嚴格的程度就是在2011年及2014年部分時間點，首套房恢復(fù)基準，對購房者的心理影響也將非常大。最近出現(xiàn)的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調(diào)控的趨勢看，預(yù)計信貸的收緊趨勢延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。

      楊紅旭認為：本輪房地產(chǎn)調(diào)控的前半段，起關(guān)鍵作用的是是部分熱點地區(qū)的限購、限價、限貸、限轉(zhuǎn)售等房地產(chǎn)政策。而未來半年，起關(guān)鍵作用的因素，將轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判刨J與流動性緊縮，而這屬于房地產(chǎn)業(yè)的外部環(huán)境。