摘要：中國(guó)指數(shù)研究院以“篤實(shí)進(jìn)取，創(chuàng)新升級(jí)”為主題，全面啟動(dòng)“2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，發(fā)掘一批規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領(lǐng)行業(yè)健康、快速發(fā)展。

       由中國(guó)指數(shù)研究院開展的“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，自2008年以來(lái)已連續(xù)進(jìn)行十年，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，同時(shí)也得到了行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的認(rèn)可，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的跨越發(fā)展和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，起到了重要的推動(dòng)作用。

       2017年3月，“兩會(huì)”部署2017年重點(diǎn)工作任務(wù)明確指出，“進(jìn)一步釋放國(guó)內(nèi)需求潛力，增強(qiáng)內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持久拉動(dòng)作用，深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力”。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，新技術(shù)的應(yīng)用和資本市場(chǎng)的青睞為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。中國(guó)指數(shù)研究院以“篤實(shí)進(jìn)取，創(chuàng)新升級(jí)”為主題，全面啟動(dòng)“2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，發(fā)掘一批規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領(lǐng)行業(yè)健康、快速發(fā)展。在總結(jié)十年研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，研究院進(jìn)一步完善了“2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”方法體系，更加全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力。

       一、研究目的

       （一）科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力，發(fā)掘一批綜合實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

       （二）系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營(yíng)模式，供廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升運(yùn)作水平和服務(wù)質(zhì)量；

       （三）以客觀的數(shù)據(jù)和研究結(jié)果，反映行業(yè)新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供參考和依據(jù)。

       二、方法體系

       （二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)原則

       指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)遵循以下三個(gè)準(zhǔn)則：

       1、服務(wù)規(guī)模與服務(wù)質(zhì)量相結(jié)合。經(jīng)營(yíng)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升市場(chǎng)占有率、獲得穩(wěn)定業(yè)績(jī)的主要方式，而良好的服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)績(jī)效提升的有力支撐，只有實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效與服務(wù)質(zhì)量的結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。研究院繼續(xù)采用總資產(chǎn)、物業(yè)管理項(xiàng)目總數(shù)、總建筑面積、進(jìn)入城市個(gè)數(shù)來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的服務(wù)規(guī)模，在服務(wù)質(zhì)量的評(píng)定方面，引入“星級(jí)小區(qū)數(shù)量”指標(biāo)，與業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率及物業(yè)管理項(xiàng)目續(xù)約率結(jié)合，來(lái)綜合評(píng)價(jià)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

       2、經(jīng)營(yíng)績(jī)效與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y(jié)合。經(jīng)營(yíng)績(jī)效不僅是關(guān)注企業(yè)盈利能力和運(yùn)營(yíng)能力的重要指標(biāo)，也是企業(yè)市場(chǎng)拓展和發(fā)展速度的重要保障，而是否具有豐富的儲(chǔ)備項(xiàng)目、較為完善的人才結(jié)構(gòu)和規(guī)范化的管理體系以及企業(yè)智能化投入的多寡則顯示了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�。而營(yíng)業(yè)成本率的控制則體現(xiàn)了企業(yè)的成本控制水平，對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效有較大影響。

       3、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與社會(huì)責(zé)任相結(jié)合。作為與業(yè)主日常生活密切相關(guān)的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在構(gòu)建和諧社會(huì)方面發(fā)揮了重要的作用。企業(yè)對(duì)社會(huì)的積極貢獻(xiàn)有利于提高群眾對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)知度，樹立企業(yè)品牌形象，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。研究院采用年度納稅總額、就業(yè)崗位個(gè)數(shù)和保障性住房管理面積三個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任貢獻(xiàn)，引導(dǎo)行業(yè)重視社會(huì)責(zé)任。

       （三）計(jì)量評(píng)價(jià)方法

       采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一種從變量方差——協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計(jì)分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過(guò)因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實(shí)意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計(jì)算中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)綜合實(shí)力時(shí)，主要是計(jì)算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過(guò)相關(guān)矩陣得到特征值、累計(jì)特征值及因子載荷。根據(jù)初幾個(gè)特征值在全部特征值的累計(jì)百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個(gè)數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個(gè)因子的現(xiàn)實(shí)意義并進(jìn)行重新命名，后根據(jù)不同企業(yè)各個(gè)因子的得分及載荷矩陣，通過(guò)加權(quán)累加構(gòu)成2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)綜合實(shí)力指數(shù)。