摘要：近日，關(guān)于北京樓市的消息不斷傳來(lái)：二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌、有學(xué)區(qū)房降價(jià)100多萬(wàn)、首套房貸利率上調(diào)……北京房?jī)r(jià)真的迎來(lái)了拐點(diǎn)嗎？樓市真實(shí)情況到底怎樣？

       貸500萬(wàn)30年還1000萬(wàn)，北京樓市一個(gè)月“加息四次”！

      北京部分銀行把首套房房貸利率上調(diào)為基準(zhǔn)利率的1.1倍；二套住房按揭貸款上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍。

      目前5年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是4.9%。上調(diào)10%，就是5.39%；上調(diào)20%，就是5.88%。

      而此前，在北上廣深等一線城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

      從4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的時(shí)候，一般每次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，從5月初到6月初，短短一個(gè)來(lái)月的時(shí)間里，北京樓市已經(jīng)變相加息了兩輪，相當(dāng)于央行4次“標(biāo)準(zhǔn)力度”的加息！

      我們來(lái)做一個(gè)假設(shè)：如果真要全面上浮貸款利率，這意味著，如果貸款500萬(wàn)，還款期限30年，原來(lái)月供26536元，首套執(zhí)行1.1基準(zhǔn)利率時(shí)，月供一下子漲了1509元到28045元，每年要多還18108元。

      由此，30年的貸款，付的利息比本金還要多（利息合計(jì)509萬(wàn)，貸了500萬(wàn)的款，要還超過(guò)1009萬(wàn)。）

      當(dāng)然，放在北京的案例里，最長(zhǎng)25年的貸款期限，利息還是要比原來(lái)多還43萬(wàn)元。

      不是個(gè)案，北上廣深首套利率集體再上調(diào)！

      除了北京，這幾天上海、廣州、深圳都不閑著。

      據(jù)報(bào)道，上海的多家銀行將首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調(diào)到95折甚至基準(zhǔn)，房貸審核力度也空前嚴(yán)格。

      自5月25日起，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行將深圳地區(qū)首套房貸利率，由此前的9折上調(diào)至9.5折。

      近日，廣州也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準(zhǔn)利率。

      至此，5月至今短短一個(gè)月內(nèi)，北上廣深四大一線城市，已全部上調(diào)房貸利率，北京甚至還上調(diào)了兩次。除了一線城市外，福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等二線城市的房貸也同時(shí)收緊。

      中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等多個(gè)城市紛紛調(diào)高利率。在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以來(lái)，房貸收緊的現(xiàn)象愈演愈烈。

      2017年第一季度，房貸增長(zhǎng)勢(shì)頭已得到遏制。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度，個(gè)人住房貸款余額19.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%，增速比上年末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。

      北京二手房交易創(chuàng)2015年2月來(lái)最低

      據(jù)一家房地產(chǎn)中介門店，進(jìn)入5月份以來(lái)，一個(gè)月一單生意都沒做成的經(jīng)紀(jì)人很多。據(jù)一家中介公司的數(shù)據(jù)顯示，自3月以來(lái)，他們經(jīng)手的房屋交易出現(xiàn)了前所未有的7周連降。4月最后一周的帶看量?jī)H為高峰水平的三分之一。

      而從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，北京市住建委的數(shù)據(jù)則顯示，5月全月，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)下2015年2月以來(lái)的最低值。

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，（北京）網(wǎng)簽數(shù)字五月份全月大概是1.1萬(wàn)套，這個(gè)是27個(gè)月以來(lái)的最低點(diǎn)，然后從環(huán)比的數(shù)據(jù)來(lái)看的話，跌了大概60%，數(shù)據(jù)應(yīng)該是比較低迷的這樣一個(gè)狀態(tài)。

      張大偉介紹說(shuō)，這幾個(gè)月來(lái)，網(wǎng)簽量呈現(xiàn)出逐月階梯下滑的趨勢(shì)：3月份，平均每天網(wǎng)簽量在1000套-1500套以上，到了4月這個(gè)數(shù)字則變成了1000套左右，而進(jìn)入5月，則只能維持在500套左右。

      而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，今年前3個(gè)月，北京二手房?jī)r(jià)分別保持著環(huán)比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但隨著“3·17” 樓市調(diào)控新政陸續(xù)出臺(tái)，4月開始二手房房?jī)r(jià)開始停止上漲。

      從實(shí)際成交情況來(lái)看，2017年5月份，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個(gè)區(qū)中，多達(dá)8個(gè)區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。

      偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院總監(jiān)孔丹表示，有這么幾個(gè)房源回落是比較明顯的——第一個(gè)是遠(yuǎn)郊區(qū)縣，因?yàn)檫h(yuǎn)郊區(qū)縣的配套教育醫(yī)療等等配套相對(duì)市中心來(lái)說(shuō)要相對(duì)差一些，所以我們可以看到遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房源，現(xiàn)在房?jī)r(jià)是率先回落的，可能降幅有的百分之十幾可能都有，再就是前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，一些大戶型、非普通住宅，現(xiàn)在也是出現(xiàn)了比較明顯的下滑。

      房?jī)r(jià)降了為何買房人沒感覺？

      房?jī)r(jià)降了，但為何買房人感受不到這種降幅呢？

      業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房房?jī)r(jià)下降，這個(gè)“下降”是與今年業(yè)主掛牌報(bào)價(jià)最高位的時(shí)候相比較而言的，而從去年到今年，北京二手房?jī)r(jià)上漲的幅度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前下跌的幅度，所以目前的回落不過(guò)是朝著今年初的水平在調(diào)整。

      偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院總監(jiān)孔丹表示，可能大家還是沒有感覺到這個(gè)房?jī)r(jià)的回落，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)剛剛回落了，也就是6%-7%左右，所以這個(gè)房?jī)r(jià)的回落大家還沒有感受得到。

      簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每個(gè)人的感觸都不太明顯甚至說(shuō)沒有。

      而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，也確實(shí)是這樣：雖然4月份北京二手住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比停漲。但總體看來(lái)，北京依然是京津冀地區(qū)二手房同比漲幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房?jī)r(jià)同比去年仍然上漲了23%以上，90平方米-144平方米二手房房?jī)r(jià)同比去年也上漲了21%。

      整體而言，北京價(jià)格的調(diào)整才剛剛開始，因?yàn)楫吘箻鞘姓{(diào)控才剛剛兩個(gè)月，從未來(lái)的趨勢(shì)來(lái)看的話，應(yīng)該會(huì)在7、8月份，在樓市這么一個(gè)慣常的淡季會(huì)表現(xiàn)得更明顯一些。