摘要：5月25日，“2017中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會暨上市房企高峰論壇”在香港舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第10年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果報告。

       根據(jù)2017中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告，萬科十年蟬聯(lián)榜首，中國海外發(fā)展和中國恒 大位居三強。碧桂園、保利地產(chǎn)和綠地控股、華夏 幸福、富力地產(chǎn)、華潤置地和融創(chuàng)中國分列“2017中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜”第四至十位。

       中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心表示，中國房地產(chǎn)上市公司測評研究通過科學(xué)、公正、客觀的評價指標(biāo)體系、評價方法和深度典型研究，對房地產(chǎn)上市公司及產(chǎn)業(yè)鏈上市公司的綜合實力進行評估和深入研究，可以有效促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及整個行業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展，對于房地產(chǎn)市場未來發(fā)展具有強有力的指導(dǎo)意義。

       上市房企總體呈現(xiàn)八大特點

       測評研究報告顯示，從核心測評指標(biāo)來看，2016年上市房企總資產(chǎn)均值為717.47億元，同比上升22.40%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值147.20億元，同比增長25.04%；資產(chǎn)負債率均值同比下降0.46個百分點至67.16%；凈負債率均值同比下降11.53個百分點至84.56%；凈利潤均值為18.75億元，同比增長17.58%�？傮w來看，中國房地產(chǎn)上市公司呈現(xiàn)八大發(fā)展特點。

       從資本市場表現(xiàn)上看，2016年，無論A股，還是港股，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均弱于大盤，房企估值平穩(wěn)下調(diào)，滬深上市房企與在港上市房企的估值水平同比上年各自均有下滑。

       在運營規(guī)模上，上市房企資產(chǎn)規(guī)模增速放緩，2016年末，滬深上市房企總資產(chǎn)均值為550.23億元，同比增長30.21%，增速較上年下降15.88個百分點；在港上市房企總資產(chǎn)均值為954.06億元，同比增長8.39%，增速較上年下降7.01個百分點。但從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，總資產(chǎn)超過千億的企業(yè)有39家，約占上市房企總量的20%。

       在抗風(fēng)險能力方面，上市房企整體呈現(xiàn)出去杠桿走勢，長短期負債指標(biāo)均有所改善。從長期負債比率來看，2016年末，上市房企資產(chǎn)負債率均值為67.16%，較2015年末下降0.46個百分點；凈負債率均值為84.56%，較2015年末下降11.53個百分點。從短期負債比率來看，上市房企流動比率均值為210.83%，較2015年末上升25.40個百分點；經(jīng)營活動現(xiàn)金流繼續(xù)改善，現(xiàn)金流動負債比率均值為7.63%，較2015年末上升5.13個百分點。

       從盈利能力看，上市房企業(yè)績改善盈利普增，凈利潤率低位回升。2016年，上市房企整體凈資產(chǎn)收益率均值為6.79%，較2015年提升0.77個百分點；總資產(chǎn)利潤率均值為3.98%，較2015年提升1.04個百分點，盈利效率指標(biāo)結(jié)束了自2012年開始的連續(xù)4年下降趨勢，實現(xiàn)低位回升。此外，上市房企盈利能力絕對值指標(biāo)仍延續(xù)了上升勢頭，且增速有所回升。其中，上市房企凈利潤均值為18.75億元，同比增長17.58%，增幅較上年提升11.44個百分點；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值為110.17億元，同比增長43.77%，增幅較上年上升0.90個百分點。

       在發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫?016年，房地產(chǎn)上市公司收入和資產(chǎn)規(guī)模雙雙增長，且各項指標(biāo)增長率較上年也有所回升。其中，上市房企營業(yè)收入增長率均值為38.72%，同比增長17.84個百分點，凈資產(chǎn)增長率均值為21.69%，同比增加3.24個百分點，凈利潤增長率均值為26.39%，同比增長25.61個百分點。同時，多元拿地趨勢不減，上市房企在拿地方面除繼續(xù)通過合作拿地規(guī)避風(fēng)險外，大中型上市房企普遍加大了并購新增土地資源。

       從經(jīng)營效率來看，2016年銷售的回暖帶動了房地產(chǎn)上市企業(yè)三大周轉(zhuǎn)指標(biāo)：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率的小幅回升。同時，截至2016年底，上市房企存貨總計6.91萬億元，在上市房企補充存貨的過程中，房企存貨出現(xiàn)向大型房企集中的趨勢。

       在社會責(zé)任方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤的大幅增長。上市房企在追求業(yè)績增長的同時，主動承擔(dān)社會責(zé)任，實現(xiàn)企業(yè)與社會共同發(fā)展，全面提升品牌價值。

       在創(chuàng)新能力方面，領(lǐng)先上市房企緊抓消費升級風(fēng)口、不斷追尋客戶需求價值，積極把握新消費需求帶來的全新增長點，通過產(chǎn)品創(chuàng)新及精準(zhǔn)營銷策略有效占領(lǐng)市場。同時，上市房企紛紛通過多業(yè)務(wù)延伸，拓展新的盈利空間。在創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展布局方面，社區(qū)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、存量探索、物流地產(chǎn)、醫(yī)療、養(yǎng)老、健康和休閑體育等都成為企業(yè)探索的方向。

       供應(yīng)商上市企業(yè)整體穩(wěn)步增長。此外，2016年，在國家推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，作為產(chǎn)業(yè)鏈下游的供應(yīng)商上市企業(yè)整體實現(xiàn)穩(wěn)步增長。年內(nèi)，領(lǐng)先的供應(yīng)商企業(yè)通過持續(xù)強化品牌、產(chǎn)品研發(fā)與應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新等優(yōu)勢，在資本市場動作頻頻。而且，受益于基建投資增速較快、城鎮(zhèn)化、存量房翻新等因素，建材家具板塊獲得資本市場青睞，資金凈流入處于板塊領(lǐng)先。具備綜合景氣度高、業(yè)績穩(wěn)步增長、競爭格局向好、商業(yè)模式清晰等的優(yōu)質(zhì)個股逐步獲得資本市場認可。

       行業(yè)洗牌加速，分化趨勢明顯

       測評研究報告還指出，2016年，伴隨著城市分化愈加強烈，因城施策的調(diào)控路徑逐漸展開，在調(diào)控常態(tài)化的政策背景下，信貸供給逐步收縮。貨幣流動性以及利率的邊際寬松預(yù)期不再，房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿趨勢下面臨中期結(jié)構(gòu)性調(diào)整。年內(nèi)，房企公司債發(fā)行受限，加上債市波動，房企國內(nèi)中票及短融券發(fā)行進入觀望階段。金融信貸政策頻頻指向房企融資，上市房企融資渠道層層收緊。長期來看，2017年市場銷售回款將承擔(dān)企業(yè)償還債務(wù)和新增開發(fā)投資的需求，房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。與此同時，依賴大量融資激進拿地、銷售回款能力較弱以及債務(wù)結(jié)構(gòu)偏短期的中小型企業(yè)則正在面臨風(fēng)險積累，其資金面將產(chǎn)生較大壓力，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險有所上升。

       同時，政策及市場波動會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的周期波動。當(dāng)前周期下，集中度持續(xù)攀升已成確定的趨勢，行業(yè)加速洗牌，并購與重組成為行業(yè)關(guān)鍵詞。尤其當(dāng)資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，具有品牌優(yōu)勢、布局優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、開發(fā)能力等優(yōu)勢的龍頭上市房企更加能夠脫穎而出，中小房企的發(fā)展和生存難度將逐漸增加，被重組或謀求轉(zhuǎn)型概率增大。另一方面，在預(yù)期行業(yè)將步入下行通道時，部分房企開始轉(zhuǎn)型城市運營商或配套服務(wù)商，圍繞主營業(yè)務(wù)不斷開發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)，提前布局多元業(yè)務(wù)組合，低迷期以輔助業(yè)務(wù)彌補主營業(yè)務(wù)，規(guī)避周期波動風(fēng)險。同時，由于不同區(qū)域房地產(chǎn)周期會有很大差異，利用開發(fā)區(qū)域的互補性，優(yōu)化項目開發(fā)的區(qū)域組合，有效降低企業(yè)的整體經(jīng)營風(fēng)險。

       報告還指出，近年來房地產(chǎn)市場的逐步分化亦帶動上市企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整。上市房企積極探索包括多元化、專業(yè)化、轉(zhuǎn)型或退出等方式，以適應(yīng)不斷變化的市場。與此同時，市場的加速發(fā)展進一步加快了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。整體來看，在房地產(chǎn)市場逐步分化同時，上市房企發(fā)展亦逐步分化，差異化的發(fā)展戰(zhàn)略將指向何種發(fā)展結(jié)果仍未可知，但不可否認的是將促進整個行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。