摘要：樓市仍在高歌猛進，千人參與土地競買、房企銷售再創(chuàng)新高。這數(shù)據(jù)狂歡背后的是，包括碧桂園、萬科在內(nèi)的龍頭房企均表示盡量把出貨時間往前推，為可能到來的樓市變化做好準備。

       加緊出貨成龍頭房企的共識

       2017年，房企銷售業(yè)績最為搶眼的碧桂園，前4個月實現(xiàn)銷售額2042億元，完成超過50%的銷售目標，更是連續(xù)4個月位居房企銷售額榜首。

       對于銷售額的大漲，5月18日在香港舉辦2016年股東大會上，碧桂園總裁莫斌透露，主要是去年公司管理層已預見到政策加碼會對市場造成一定影響，所以在提前部署的情況下，一季度開始大量推貨。

       會上莫斌表示，“盡量把貨往前推，是為了獲得更多的現(xiàn)金流，應對可能會到來的房地產(chǎn)下行周期，抓住更多機會�！北M管表示對政府的調(diào)控有信心，會讓市場平穩(wěn)發(fā)展，碧桂園仍需要未雨綢繆，為可能會有的變化做準備。

       萬科最新公布的數(shù)據(jù)顯示，增速比第一季度有明顯下滑。一季度，萬科銷售面積和銷售金額同比增長81.1%和99.7%，至4月，上述兩個數(shù)據(jù)的比例降至10.7%和17%。即便綜合前4月的數(shù)據(jù)看，仍是下滑，前4月萬科累計銷售面積增長57.8%，累計銷售金額增長73%。

       對于業(yè)績的下滑和未來的市場趨勢，萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會議中做出了回應和解釋，政策越來越緊，上半年銷售翻倍的漲幅是非常態(tài)，下半年應該弱于上半年。

       同樣加緊出貨的還有保利地產(chǎn)，在5月初召開的保利投資者電話會議中，保利方面透露，因預計下半年流動性收緊之后可能會對銷售造成影響，在主觀上，上半年會加快推貨進度。但是推盤進度與政府限價等措施的出臺，造成開發(fā)商推盤意愿減弱。

       就目前的結(jié)果看，保利的來訪量等數(shù)據(jù)尚未反映出有較大的影響。4月保利的客戶來訪量比3月有所下降，還處在在歷史偏高的位置，也是比去年全年有所提高，二三線城市的去化率還在往上升，需求還是很旺盛的。

       不過，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年的第4個月，一路高歌猛進的房地產(chǎn)銷售終于慢了下來。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.0%；商品房銷售額33223億元，增長20.1%，但是住宅的增速回落幅度更甚至5個百分點。

       克而瑞研究中心認為，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會逐步放緩，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高增長或?qū)⒊蔀槿�年走勢“拐點”。

       克而瑞研究機構(gòu)解釋其中原因，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速延續(xù)自去年下半年以來持續(xù)回升的態(tài)勢，1-4月份增速達到9.3%，再創(chuàng)兩年以來新高。主要得益于房地產(chǎn)銷售的持續(xù)火熱，企業(yè)資金充足，亟需補充庫存。

       但就4月而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻環(huán)比連續(xù)下滑，4月環(huán)比下滑10.6%，降幅進一步擴大，結(jié)合4月商品房銷售面積和金額環(huán)比下滑情況看，實際上熱點城市緊縮調(diào)控對市場的效果從4月開始已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，而“銷售—投資”傳導的滯后性，二季度會傳導至開發(fā)投資。

       哪些熱點城市樓市可持續(xù)

       在房企銷售額的高歌猛進中，三四線城市仍為不可忽視的功臣，但對三四線城市樓市的可持續(xù)性市場存在不同的聲音，萬科稱四個因素可判斷能否持續(xù)，保利表示關注核心城市群。

       對于目前較熱的三四線市場問題，保利地產(chǎn)相關人士在上述電話會議中提及，保利地產(chǎn)前4個月在三四線的布局，并不代表全年的拓展方向，一二線城市仍是主要的目標。

       但其同時表示，保利的拿地計劃自去年已經(jīng)開始調(diào)整，開始關注一些環(huán)繞核心城市、一二線城市的城市群和城市帶拓展。這些區(qū)域我們并不是階段性的補充，而是未來堅定看好在超大型城市容納能力受到限制的背景下，這些城市將會有持續(xù)的外溢效應，包括人口和政府的職能會向外圍拓展。

       對于三四線市場的火爆，萬科也有類似的觀點。萬科董秘朱旭此前曾表示，這一波熱度主要還是一線城市被抑制外溢的，因為貨幣發(fā)行量比較大，一二線又不能買所以擠壓到三四線了，但能否持續(xù)要看四個因素未來的情況。

       朱旭表示，人口未來流入趨勢、經(jīng)濟增長的趨勢、交通基礎設施未來改善狀況，未來產(chǎn)業(yè)增值的情況，這四個因素決定是不是有人流聚集的能力及地產(chǎn)市場熱度是否可持續(xù)的。

       對于現(xiàn)階段，不同級別的城市，萬科看法各異。準二線和三線銷售增幅的確超過一線，主要是一線主要受到限制比較嚴重，但一線城市剛需還是強勁，未來一線及一線周邊衛(wèi)星城的潛在剛需依然會存在。

       龍頭房企之外，典型中型房企的旭輝控股董事長林中今年早些時候曾表示，今年三四線城市表現(xiàn)較好的主要有三類，一類是受北上廣深剛需外溢的衛(wèi)星城市；第二類是長三角和珠三角的周邊的強三線城市（經(jīng)濟比較發(fā)達，有產(chǎn)業(yè)支撐，人口基礎比較大，有人口導入能力）；第三類是大型城市（如天津、武漢、鄭州、成都）周邊三四線城市，其他較弱的三四線城市仍處于去庫存狀態(tài)。