摘要：進(jìn)入5月份以后，京城不少樓盤(pán)開(kāi)始“熱鬧”起來(lái)，各大開(kāi)發(fā)商動(dòng)作頻頻，新房未開(kāi)盤(pán)先亮相、老項(xiàng)目加推、開(kāi)發(fā)商頻頻發(fā)布新品牌戰(zhàn)略等等，旗下的各個(gè)樓盤(pán)更是借各種“高大上”的活動(dòng)頻繁吸引眼球，不斷搶刷存在感。那些符合條件的購(gòu)房人似乎又有了“上帝”的感覺(jué)。顯然，在樓市遇冷的當(dāng)下，逼迫開(kāi)發(fā)商不得不花更多的心思去做產(chǎn)品、做營(yíng)銷。

       雖然很多新盤(pán)舉辦了聲勢(shì)浩大的活動(dòng)，但仍舊繞不開(kāi)取證難、蓄客難、銷售難的問(wèn)題。亞豪機(jī)構(gòu)介紹道，6月份北京預(yù)計(jì)入市的新盤(pán)只有14個(gè)，仍舊維持在低位，并且供應(yīng)端的低迷在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生明顯改變。但值得購(gòu)房人關(guān)注的是，首次入市的純新盤(pán)數(shù)量卻在增加，這些項(xiàng)目因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">調(diào)控的原因往往性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，戶型設(shè)計(jì)也更為靈活。

       6月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目只有14個(gè)

       經(jīng)歷了調(diào)控初期的彷徨和觀望之后，開(kāi)發(fā)商首先開(kāi)始了自救。雖然樓市成交量大幅冰凍，但開(kāi)發(fā)商仍希望通過(guò)推出旗下的優(yōu)質(zhì)新盤(pán)來(lái)激活市場(chǎng)熱情。于是，近期各類純新盤(pán)項(xiàng)目紛紛高調(diào)開(kāi)始亮相：像昌平的泰禾拾景園(樓盤(pán)資料) 、通州的陽(yáng)光城京兆府，核心區(qū)的北京金茂府(樓盤(pán)資料)、門頭溝的中駿天璟、亦莊的金茂府(樓盤(pán)資料) 等，多個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目都開(kāi)始了高調(diào)的蓄客活動(dòng)，有的靠新科技，有的靠送裝修，有的靠新戶型，甚至有的直接拉來(lái)各類大咖為項(xiàng)目背書(shū)，吸引購(gòu)房人。

       也許是得益于這樣的努力，5月份的新房成交量也出現(xiàn)了一定的回升。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月中上旬（5月1日-5月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1833套，與4月中上旬相比小幅增加4.4%，但周均成交仍在700套以內(nèi)，仍處于低位。

       這樣的趨勢(shì)有望延續(xù)到6月份。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，6月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目共有14個(gè)，其中首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)有4個(gè)，占比近三成。雖然整體新盤(pán)的數(shù)量并未明顯增多，但定價(jià)更加靈活的首次入市的純新盤(pán)項(xiàng)目卻開(kāi)始增加。

       亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，往年的5月原本應(yīng)該已逐漸進(jìn)入供應(yīng)旺季，但今年的特殊緊縮環(huán)境使得供應(yīng)始終無(wú)法發(fā)力，但一些純新盤(pán)因?yàn)槎▋r(jià)靈活，產(chǎn)品更符合當(dāng)前購(gòu)房人需要而受到關(guān)注。

       下個(gè)月亦莊樓市最熱鬧

       6月僅有14個(gè)新盤(pán)，從區(qū)域分布上看，亦莊樓市將成為6月的重頭戲。在14個(gè)新盤(pán)中，亦莊共有5個(gè)項(xiàng)目可能入市，其中4個(gè)位于亦莊，占比近三成。不僅如此，4個(gè)住宅新盤(pán)提供的可售房源從小戶型到改善型甚至奢侈的豪宅均能滿足。像北京城建·海梓府(樓盤(pán)資料) 和北京經(jīng)開(kāi)·汀塘(樓盤(pán)資料)主打兩居到三居的中小戶型，而亦莊金茂府和國(guó)銳金嵿則是區(qū)域改善型豪宅的代表。

       為何亦莊的樓盤(pán)如此活躍？一位購(gòu)房者的選擇或許代表了很多購(gòu)房人的心態(tài)，前陣子這位朋友剛從東四環(huán)換房到了亦莊。問(wèn)及為何搬家，答，房子更大了、亦莊也更適合居住。在他看來(lái)，周末帶著老人孩子去南海子公園逛逛，就和逛朝陽(yáng)公園一般愜意。

       隨著亦莊周圍更多新盤(pán)的入市，區(qū)域溫度在逐漸升高。特別是在南海子公園的周圍，已經(jīng)聚集了一大批品牌房企，使亦莊成為了北京又一個(gè)標(biāo)志性的高端改善區(qū)域。不僅如此，新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)或落成也成了開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人看好亦莊的重要原因之一。

       但需要指出的是，亦莊的整體價(jià)格也因?yàn)閰R集了眾多品牌開(kāi)發(fā)商，處于相對(duì)較高的位置，目前區(qū)域新房?jī)r(jià)格大部分在6萬(wàn)到7萬(wàn)之間，像即將入市的北京城建·海梓府給出的報(bào)價(jià)是60000元/平方米左右。正是由于區(qū)域單價(jià)不低和戶型面積較大的因素，使得區(qū)域絕大多數(shù)可售項(xiàng)目都屬于非普通住宅，首付首套四成，二套八成。即便是區(qū)域可售的最小的90平方米住宅，按照首套計(jì)算，最低的首付門檻也達(dá)到了兩三百萬(wàn)左右，而區(qū)域內(nèi)大部分改善型戶型，首付八成，甚至需要近千萬(wàn)元的首付門檻。

       樓市出現(xiàn)“冷熱”分化 部分好房源仍需要找關(guān)系

       北京自從3·17新政以來(lái)，不斷出臺(tái)一些調(diào)控細(xì)則，堪稱360度無(wú)死角，樓市成交也明顯降溫。北青報(bào)記者走訪后發(fā)現(xiàn)，售樓處人頭攢動(dòng)的景象不再，開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)去化率大幅度降低，而忙于處理“棄購(gòu)”的樓盤(pán)卻增多了。

       不久前，位于昌平區(qū)某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，盡管當(dāng)天去化超過(guò)70%，但在該項(xiàng)目工作人員看來(lái)，如果不是新政出臺(tái)，按照之前的客戶積累，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天應(yīng)該能賣得更好。開(kāi)盤(pán)期間成交客戶大都趨于理性，“購(gòu)房人已經(jīng)不像去年那樣搶房，開(kāi)盤(pán)期間的成交，也是建立在前期開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間蓄客的基礎(chǔ)上”。銷售人員坦言，樓市整體降溫的趨勢(shì)愈加明顯，尤其是投資買房人，大部分被擋在了市場(chǎng)之外。

       市民李先生就透露，最近他都忙著跟自己剛認(rèn)購(gòu)的某樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)商量退房事宜。他說(shuō)，他原本是和兩個(gè)朋友一起湊齊首付投資買房，但二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格以后，首付提升到八成，給他造成了更大的壓力，讓他覺(jué)得投資房產(chǎn)成本太高，又難以轉(zhuǎn)手，所以和朋友一商量決定退房了。

       成交量最能反映樓市的狀態(tài)，據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月第三周（5月15日-5月21日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實(shí)現(xiàn)成交579套，環(huán)比減少41套。

       不過(guò)，在走訪售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)個(gè)有意思的現(xiàn)象，雖然市場(chǎng)整體降溫，但得益于調(diào)控，也出現(xiàn)了一部分低價(jià)的優(yōu)質(zhì)房源，這些房子普遍十分搶手，甚至“走關(guān)系”才能買到。

       東壩某改善型住宅項(xiàng)目不久前開(kāi)盤(pán)，去年該項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)的預(yù)測(cè)報(bào)價(jià)達(dá)到了10萬(wàn)+，但最終以7萬(wàn)多的價(jià)格入市。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的一位知情人士透露，連續(xù)報(bào)了幾次價(jià)格，都因?yàn)檫^(guò)高被打了回來(lái)，要求修改，最后不得不妥協(xié)開(kāi)盤(pán)。最終的定價(jià)甚至低于周邊二手房的報(bào)價(jià)，因此也受到了不少購(gòu)房人的關(guān)注。很多房源都需要找關(guān)系，打招呼才能買到。

       除此之外，昌平某新盤(pán)項(xiàng)目也同樣出現(xiàn)了類似的情況，該項(xiàng)目原本主打大戶型平層和庭院，但最終在開(kāi)盤(pán)前開(kāi)發(fā)商加推了一部分90平方米左右的小戶型。該項(xiàng)目一位銷售人員透露，雖然項(xiàng)目整體報(bào)價(jià)同樣被政府嚴(yán)格控制，單價(jià)并不高，但由于主打大戶型，總價(jià)較高、首付較高的因素使得不少前期積累的客戶都在調(diào)控后流失了。而新加推的這部分小戶型，則受益于單價(jià)被政府控制，總價(jià)低、首付低，在還未開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，就已經(jīng)被內(nèi)部的關(guān)系戶預(yù)訂一空。

       不難看出，雖然樓市整體正在經(jīng)歷調(diào)控，但也同樣出現(xiàn)了一些“撿漏”買房的機(jī)會(huì)。尤其是價(jià)格被壓制的新房項(xiàng)目，開(kāi)始受到購(gòu)房人的密切關(guān)注。

       新盤(pán)供應(yīng)短期難突破

       樓市雖然出現(xiàn)了一些冷熱分化，但優(yōu)質(zhì)的受追捧的房源數(shù)量太少，并不會(huì)對(duì)整體趨冷的樓市產(chǎn)生什么影響。樓市的整體供應(yīng)也依舊保持在極低的水平。

       從5月份取證情況來(lái)看，去年5月北京共有12個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，可提供住宅產(chǎn)品3751套；而今年5月截至21日僅有5個(gè)項(xiàng)目成功取證，新增住宅產(chǎn)品僅954套。

       郭毅分析認(rèn)為，自調(diào)控之后北京住宅市場(chǎng)成交持續(xù)處于低迷狀態(tài)。北京自3月份新政出臺(tái)之后，各類“查漏補(bǔ)缺”的措施仍在陸續(xù)出臺(tái)，近日又要求配偶或子女需具備購(gòu)房資格才可單獨(dú)擁有產(chǎn)權(quán)。而從環(huán)京來(lái)看，近期河北保定在土地出讓當(dāng)中規(guī)定，購(gòu)房者取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后10年內(nèi)不得買賣，這一規(guī)定也被稱為“最嚴(yán)土地新規(guī)”。由此可以看出，全國(guó)范圍內(nèi)樓市政策收緊趨勢(shì)仍在延續(xù)，而“候補(bǔ)”政策也依然充裕，嚴(yán)厲調(diào)控政策的打壓下，年內(nèi)樓市的低迷狀況難現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

       偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，隨著樓市調(diào)控的從緊，政府現(xiàn)在對(duì)新房項(xiàng)目拿證和銷售有著嚴(yán)格的管理，價(jià)格過(guò)高、不合要求的項(xiàng)目在取證上存在一定難度。與此同時(shí)，限購(gòu)、限貸從緊，首付比例和貸款利率提高，使得置業(yè)升級(jí)成本大幅增加，需求大幅減少。供需兩端的萎縮，使得北京新房市場(chǎng)持續(xù)在低位徘徊。

       另外，價(jià)格方面也相對(duì)平穩(wěn)，從5月取證的5個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況來(lái)看，其中北京壹號(hào)莊園(樓盤(pán)資料)與陽(yáng)光城京兆府領(lǐng)證價(jià)格均在57000-79000元/平方米之間，翡翠公園(樓盤(pán)資料)在54000-79000元/平方米之間，而遠(yuǎn)洋天著(樓盤(pán)資料) 春秋與澤信公館(樓盤(pán)資料) 則分別為75000元/平方米及77000元/平方米左右。

       雖然受到預(yù)售價(jià)格管控的限制，取證項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本都在8萬(wàn)元以內(nèi)，但大部分也都處于7萬(wàn)元-8萬(wàn)元之間的價(jià)格段。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，近兩年高價(jià)地使得中高端項(xiàng)目已成為新房市場(chǎng)的主力，而這部分項(xiàng)目受制于資金成本的壓力，推盤(pán)意愿相對(duì)更加強(qiáng)烈，因此這類中高端產(chǎn)品仍將在中長(zhǎng)期內(nèi)占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)。