鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴記者，8月份尤其最后一周的成交趨勢將會對即將到來的“金九市場”產(chǎn)生一定影響。在調(diào)控疊加影響下，2011年的“金九銀十”很難延續(xù)往年的成交高峰。

　　張月認為，2011年北京樓市量價“泡沫”已開始消化，限購及限貸政策抑制了市場上大量成交量，同時北京樓市整體價格也出現(xiàn)了下降趨勢。

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　8月份結(jié)束，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)意義的“金九銀十”隨之到來，但是2011年的市場并不樂觀。鏈家地產(chǎn)市場研究部對8月第四周的市場情況盤點發(fā)現(xiàn)，8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套，環(huán)比8月第三周上漲了9%，同比7月第四周下降了23%。預(yù)計8月份整月成交量大約為8000套左右，連續(xù)4月維持成交低位。

　　而部分大型房企已經(jīng)開始出現(xiàn)降價趨勢，富力、萬科等房企都宣布降價，業(yè)內(nèi)認為這將促使市場上新房價格進入實質(zhì)性下降階段。開發(fā)商擬售價及業(yè)主掛牌價與成交價的差距逐漸拉大反映出市場上供需雙方博弈加劇，目前市場上降價趨勢已基本形成，這也使得開發(fā)商利潤“泡沫”被逐漸壓縮。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，8月份北京已有12家房企(或項目)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這一數(shù)字比2011年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地產(chǎn)大腕。而今年前7月的市場并購總金額已經(jīng)明顯超過了去年全年的165.25億。并購案例、數(shù)量、總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造了歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)也占據(jù)了整體并購市場的第一。

　　截至8月31日，已經(jīng)有超過一半的上市房企公布了上半年度中報，數(shù)據(jù)顯示98家上市房企的債務(wù)總額達1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上，其中33家公司業(yè)績有不同程度的下降。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達到81.09%，萬科為77.85%。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部針對11個重點城市的數(shù)據(jù)監(jiān)測，7月末11個重點城市存貨總量已達66.9萬套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個月。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，“目前樓市庫存壓力開始升級，從中小企業(yè)到大型標桿房企，限購帶來的影響全面體現(xiàn)后，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力進一步加劇。”

　　張大偉分析認為，“房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，樓市下調(diào)已成趨勢。部分房地產(chǎn)企業(yè)開始壯士斷腕拋離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購行為明顯更加頻繁。”2011年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購數(shù)據(jù)合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民幣，相比2010年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%和101.9%。

　　“去泡沫化”繼續(xù)深化

　　張大偉認為，“部分企業(yè)目前已經(jīng)開始出現(xiàn)因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的當前，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快捷很多，這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢很可能繼續(xù)加強。”

　　銀河證券地產(chǎn)分析師潘瑋則告訴記者，“此輪限購的政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，會促使房地產(chǎn)企業(yè)盡早做出應(yīng)對措施，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營銷策略等方面做出應(yīng)對，來調(diào)整企業(yè)布局和發(fā)展策略。”

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部針對8月最后一周的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四周下降了23%。預(yù)計8月份整月成交量大約為8000套左右，已經(jīng)連續(xù)4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創(chuàng)調(diào)控后最低值。

　　另一方面，北京新房庫存截至目前已經(jīng)逼近11萬套，預(yù)計全部“消化”需要24個月以后。而近期披露半年報的98家上市房企債務(wù)總額高達1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上。存貨積累、業(yè)績下滑致使房企出現(xiàn)不同程度虧損現(xiàn)象，股權(quán)并購、地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓案例近期頻發(fā)。

　　接受記者采訪的多家機構(gòu)認為，限購及限貸政策抑制了市場交易，樓市量價“泡沫”進一步消化，新一輪限購政策促使調(diào)控效應(yīng)全面爆發(fā)。