摘要：隨著2017年樓市調(diào)控政策不斷加碼，目前樓市已進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限售的“四限時(shí)代”，但是這并沒有阻擋房企的拿地?zé)崆�。專家認(rèn)為，房企在調(diào)控器敢肆意拿地，背后有三大驅(qū)動(dòng)因素。

       中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年以來截至目前，拿地最多的25家企業(yè)合計(jì)拿地金額達(dá)到4942.56億元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合計(jì)拿地金額2549億元上漲了94%。其中，碧桂園拿地金額達(dá)到527.22億元，排名房企拿地金額第一位，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)分別以454.8億元、413.38億元緊隨其后。

       盡管2017年樓市調(diào)控政策不斷加碼，但并不能阻擋房企拿地的熱情。從拿地結(jié)構(gòu)來看，品牌房企一線城市拿地占比達(dá)兩成，二線城市拿地占比50%。筆者認(rèn)為，房企在調(diào)控期大肆拿地主要是基于三方面因素考慮，一是彌補(bǔ)土地庫存不足，二是中型房企拿地謀發(fā)展將企業(yè)做大做強(qiáng)，三是大型房企謀劃轉(zhuǎn)型升級(jí)。

       土地對(duì)于房企來說，就是最重要的基礎(chǔ)資源。沒有適量的土地庫存，房企的發(fā)展將會(huì)處于被動(dòng)狀態(tài)。因此，房企會(huì)通過各種渠道彌補(bǔ)土地庫存不足，而中型房企為了自身發(fā)展也需要有較為充足的土地儲(chǔ)備。在日前舉辦的2017中國（上海）城市土地展上，來自南京、合肥、無錫、揚(yáng)州等近30多個(gè)國內(nèi)熱點(diǎn)城市的千宗擬上市地塊集中參展。此次土地展共吸引了350余家品牌房企報(bào)名，中國房地產(chǎn)前200強(qiáng)開發(fā)商基本上全部出動(dòng)。房企對(duì)拿地的熱情由此可見一斑。

       與限購、限貸、限賣等調(diào)控措施相比，對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行量化管控?zé)o疑更具威力。4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部共同簽發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，這是自北京開啟全國樓市調(diào)控升級(jí)以來，兩部委首次出臺(tái)的全國樓市調(diào)控統(tǒng)領(lǐng)性文件�！锻ㄖ�》中要求住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)。

       專家認(rèn)為，這種量化的指標(biāo)對(duì)地方政府的供地更加有效率。因?yàn)楹芏嗟胤酵恋夭皇怯械鼐湍芄��?yīng)出來，因?yàn)楣┑刂芷诒容^長(zhǎng)，比如年度計(jì)劃，政府的土地儲(chǔ)備、到“七通一平”將生地變?yōu)槭斓兀�再到出讓、開發(fā)，開發(fā)還需要企業(yè)報(bào)建等。這其中哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響供地進(jìn)程。房企從自身發(fā)展角度考慮，也會(huì)盡可能的多拿一些土地作為儲(chǔ)備。

       兩部委下發(fā)《通知》的第二天，北京市率先發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來5年北京市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。今后其他城市也會(huì)仿照北京市的做法將土地供應(yīng)計(jì)劃公之于眾。

       土地是房企的戰(zhàn)略資源，各類型房企都不會(huì)等閑視之。對(duì)于大型房企來說，拿地進(jìn)而推進(jìn)企業(yè)與中國經(jīng)濟(jì)一道轉(zhuǎn)型升級(jí)是目前必須要考慮的事情。

       4月28日，萬科在廣州的一場(chǎng)土地拍賣中，以36億元的總價(jià)擊敗其他20余家房企，拿下了白云區(qū)和黃埔區(qū)兩宗住宅用地，其中自持面積超過50%、總配建面積達(dá)2250平方米。萬科方面稱，“拿地是為了踐行城市配套服務(wù)商理念，推進(jìn)泊寓、養(yǎng)老、商業(yè)、醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等拓展業(yè)務(wù)，尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)�！�

       保利地產(chǎn)認(rèn)為，從房子居住屬性出發(fā)、結(jié)合行業(yè)發(fā)展階段和本輪調(diào)控導(dǎo)向，行業(yè)發(fā)展模式將更為多元，除傳統(tǒng)住宅、商業(yè)開發(fā)外，滿足居住需求的文娛、休閑、產(chǎn)業(yè)等城市配套產(chǎn)品開發(fā)及相關(guān)服務(wù)提供將迎來巨大發(fā)展機(jī)遇。

       金地集團(tuán)認(rèn)為，中國的經(jīng)濟(jì)未來必然依托于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為代表的新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)、為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的基石，這是與中國經(jīng)濟(jì)的未來一致的發(fā)展方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)重資產(chǎn)的拿地開發(fā)的過程，更是運(yùn)營、服務(wù)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)生態(tài)圈構(gòu)建的過程，通過價(jià)值創(chuàng)造驅(qū)動(dòng)企業(yè)發(fā)展。

       其實(shí)，房企拿地與鋼鐵廠囤積鐵礦石的本質(zhì)是一樣的，都是為了自身的穩(wěn)健或激進(jìn)運(yùn)營而做出的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，未來需要適應(yīng)這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制，但目前這個(gè)機(jī)制仍在構(gòu)建中。因此，房企需要在這個(gè)過渡或升級(jí)時(shí)期最大化地實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展或轉(zhuǎn)型，否則將來生存或許都會(huì)成為問題。