摘要：自2016年10月份核心一、二線城市樓市限購限貸以來，核心城市的需求開始外溢到周邊的三、四線城市，導(dǎo)致周邊樓市銷售火熱。導(dǎo)致多個(gè)三、四線城市甚至縣級(jí)市也開始出臺(tái)措施調(diào)控樓市，市場冷熱不均次第呈現(xiàn)。

       5月3日，常熟市一幅土地網(wǎng)拍，由于單輪加價(jià)高達(dá)百億，導(dǎo)致地塊中止出讓。

       掛牌宅地面積5萬平方米，起拍價(jià)8.13億元。競買記錄顯示，上午10時(shí)許，該宗土地報(bào)價(jià)，直接從上一輪的8.29億元，漲至108.28億元，單輪加價(jià)高達(dá)100億元。后續(xù)報(bào)價(jià)繼續(xù)在百億基礎(chǔ)上加價(jià)。截至發(fā)稿，該宗土地拍買已中止，當(dāng)前價(jià)停留在108.43億元。

       實(shí)際上，常熟市這幅地塊報(bào)名房企超過20家。據(jù)常熟房天下數(shù)據(jù)顯示，4月常熟樓市除存量房住宅略有下降外，新建住宅、新建商業(yè)、存量房商業(yè)均有上升，成交總量也有上升。而在杭州，4月份成交量相比3月份，已出現(xiàn)明顯下跌。

       同策咨詢監(jiān)測的15個(gè)二線城市中有5個(gè)城市成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，這5個(gè)城市分別是成都、大連、廈門、青島、福州。從同比情況看，監(jiān)測的所有城市都出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格上揚(yáng)，其中寧波3月均價(jià)創(chuàng)下新高，達(dá)17759元/平方米，同比增幅達(dá)到37%。

       一名房企人士指出，當(dāng)下市場冷熱不均，北京、上海甚至已經(jīng)出現(xiàn)一、二手房倒掛的現(xiàn)象。房企對(duì)手上一些高毛利的項(xiàng)目，如果資金充裕的話，則采取慢慢賣的策略，基本不降價(jià)。但這名人士也強(qiáng)調(diào)，“在房地產(chǎn)行業(yè)，能夠活下去是最重要的”。

       隨著調(diào)控深入，效果漸次出現(xiàn)，長三角各地市場也呈現(xiàn)冷熱不均。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，從網(wǎng)簽量來看，大部分核心二線城市和一部分三線城市都在降低。成交量下降的原因，一方面是調(diào)控政策自身的引導(dǎo)作用，另一方面，上海、蘇州、南京、杭州等城市由于預(yù)售許可證和網(wǎng)簽審批更趨嚴(yán)格，需求量沒辦法正常釋放。因此，不排除有隱藏的交易需求存在。核心的一線二線城市表面上成交數(shù)據(jù)下降，但潛在需求仍在。

       冷熱不均的市場

       同策咨詢研究報(bào)告顯示，上一輪政策調(diào)控過后到現(xiàn)在（2016年10月-2017年4月）的市場成交量價(jià)與去年同期（2015年10月-2016月3月）以及政策調(diào)控之前（2016年4月-2016年9月）相比較，發(fā)現(xiàn)一線以及強(qiáng)二線城市大部分成交量低迷，但是價(jià)格上揚(yáng)仍然明顯；監(jiān)測的16個(gè)三、四線城市成交整體出現(xiàn)回暖，僅有一半城市成交量下滑，其中湛江、蕪湖、惠州下滑幅度較大，分別為61%、36%、31%。三、四線城市（比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三、四城市）已經(jīng)出現(xiàn)過“火”的狀況，為此，我們看到環(huán)北京、環(huán)上海周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市也開始出臺(tái)措施調(diào)控樓市。

       從成交量來看，市場的確冷熱不均。來自上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近期熱點(diǎn)城市如徐州3月成交101萬平方米，4月成交136萬平方米；常州3月成交36萬平方米，4月成交40萬平方米；溫州3月成交45萬平方米，4月份成交60萬平方米。而杭州確屬于“冷”得明顯的城市，3月成交130萬平方米，4月成交81萬平方米。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，這些核心城市由于受到高價(jià)地因素影響，樓板價(jià)推高，房價(jià)受到結(jié)構(gòu)性因素影響，均價(jià)很難下調(diào)，甚至出現(xiàn)了上漲，但有個(gè)案價(jià)格由于預(yù)售許可證的影響，錄得10%甚至更多的下跌。

       實(shí)際上，自去年10月份核心一、二線城市樓市限購限貸以來，核心城市的需求開始外溢到周邊的三、四線城市，導(dǎo)致核心城市周邊出現(xiàn)火熱狀況。導(dǎo)致多個(gè)三、四線城市甚至縣級(jí)市也開始出臺(tái)措施調(diào)控樓市，市場冷熱不均次第呈現(xiàn)。

       主要二線城市一季度成交同樣縮量明顯，受到去化量縮減影響，存銷比普遍出現(xiàn)抬升，到2017年3月末平均存銷比為23個(gè)月，廈門29個(gè)月，福州17個(gè)月，其他城市仍保持在15個(gè)月以內(nèi)。

       政策調(diào)控疊加供應(yīng)收縮，2017年一季度，南京市商品住宅銷售面積總計(jì)為127.2萬平米，同比大幅下滑33%；2017年3月南京市商品住宅銷售價(jià)格為27013元/平米，環(huán)比略微下滑2%；南京商品住宅銷售價(jià)格在經(jīng)歷2016年10月調(diào)控后大幅下滑但之后又出現(xiàn)反彈，成為南京市政府2017年3月出臺(tái)政策的導(dǎo)火索，截止到 2017年3月，南京市商品住宅3個(gè)月移動(dòng)存銷比為5.45個(gè)月，仍低于合理區(qū)間范圍；2017年一季度，蘇州市商品住宅銷售面積總計(jì)為86.22萬平米，同比大幅下滑73%；2017年3月蘇州市商品住宅銷售價(jià)格為20468元/平米，環(huán)比下降3%；蘇州商品住宅銷售價(jià)格在經(jīng)歷2016年10月調(diào)控后下滑但之后又出現(xiàn)反彈；截止到2017年3月，蘇州市商品住宅3個(gè)月移動(dòng)存銷比為14.8個(gè)月，處于合理區(qū)間范圍，有突破15個(gè)月上限的可能。

       與此同時(shí)，受到核心城市熱度外溢影響，環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域三四線城市的市場熱度提升明顯。上海周邊的太倉、昆山、嘉興等地上�？蛻粽急认喈�(dāng)大，上海人口已逐漸向這幾個(gè)三四線城市疏導(dǎo)。比如，2016年舟山商品住宅銷售面積達(dá)到140.47萬平方米，同比增長46%；2017年1-3月，舟山市商品住宅銷售面積與去年同期相比上揚(yáng)20%，受上海外溢效應(yīng)明顯；截止到2017年3月，舟山市商品住宅3個(gè)月移動(dòng)存銷比為10.5個(gè)月，已處于合理區(qū)間范圍。

       隱藏的需求？

       值得一提的是，南通、鹽城、鎮(zhèn)江的市場成交量和價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)。張宏偉指出，一方面由于政策面還沒實(shí)質(zhì)性延伸；另一方面經(jīng)過過去的去庫存，現(xiàn)階段進(jìn)入一個(gè)上升期，受到核心城市收緊的影響，也隨之出現(xiàn)了輪動(dòng)影響的市場界面。

       上述房企人士指出，核心城市外延到二三線城市，表明二三線城市還是有機(jī)會(huì)的。而對(duì)于近期一些成交上漲的城市，同策咨詢研究部分析，由于出臺(tái)調(diào)控的多個(gè)城市存銷比降至新低，存量緊張，除北京外存銷比有的在8個(gè)月以下。根據(jù)同策咨詢研究部的研究，當(dāng)存銷比小于8個(gè)月時(shí)，房價(jià)存在上漲壓力。

       剛需市場的需求非常明顯。以上海萬科海上傳奇為例，萬科海上傳奇預(yù)售均價(jià)為最高報(bào)價(jià)73931元/平方米，最低報(bào)價(jià)65521元/平方米，允許浮動(dòng)5%，實(shí)際成交價(jià)67430元/平方米，由于低于周邊市場項(xiàng)目均價(jià)，銷售堅(jiān)挺；杭州新城香悅半島，項(xiàng)目均價(jià)16500元/平方米，主力戶型為88平方米小三房戶型。該項(xiàng)目在今年2、3 月兩個(gè)月內(nèi)累計(jì)銷售就達(dá)到346套。

       張宏偉分析指出，盡管一些城市一季度市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)差，但從各地高端項(xiàng)目蓄客以及剛需項(xiàng)目成交來看，市場需求仍在。