摘要：近期，北京地區(qū)新房、二手房房貸政策再次緊縮。自今年“3·17新政”以來，北京樓市調(diào)控政策不斷升級。北京出臺有史以來的最嚴(yán)調(diào)控政策也掀起了全國范圍的跟進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有20余城實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，素有“金三銀四”之稱的樓市，今年卻迎來成交量與成交價雙跌，商住類項(xiàng)目更是直接被凍結(jié)。

       從3月中旬的“北京版‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策空降，同時暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）并將普通二套房最低首付比例從50%提至60%等”；到上周五的“司法拍賣房產(chǎn)，也納入限購范圍，競拍人無購房資格將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記”，不到兩月，北京已持續(xù)推出超過7項(xiàng)調(diào)控樓市的重磅措施。而自5月1日起，北京部分銀行再次上調(diào)了房貸利率。售樓處前門庭若市不再，霜打茄子般樓市與這盎然的春意顯得有些格格不入。

       這一系列動作否意味著，樓市長期有效機(jī)制出臺指日可待？

       國家發(fā)改委國際合作中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬喆指出，討論樓市未來走勢和長期有效機(jī)制何時出臺，需定義所謂的“長期”有多“長”。這長效機(jī)制究竟何時形成的時間點(diǎn)并不易預(yù)測，但從國家金融安全的角度考慮，“穩(wěn)定”仍是樓市發(fā)展的關(guān)鍵詞。就目前的樓市交易情況來看，這本質(zhì)上仍是一場市場博弈。

       萬喆指出，這場博弈走向何如將取決于三方面因素。

       第一，中央政府控房決心有多強(qiáng)。

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2016年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。其中，隨著近期濟(jì)南和西安的加入，已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個城市啟動暫時凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。

       據(jù)新華社消息，4月25日召開的中共中央政治局會議分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，要求要營造良好市場環(huán)境，加強(qiáng)制度建設(shè)，擴(kuò)大開放領(lǐng)域，改善投資者預(yù)期；要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制；要高度重視防控金融風(fēng)險，加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)調(diào)，加強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加大懲處違規(guī)違法行為工作力度。這似暗示政府接下來會繼續(xù)有更大的房價調(diào)控動作。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，這或許意味著央行針對樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕。

       “經(jīng)濟(jì)波動本質(zhì)上受市場供求關(guān)系影響�！比f喆說。她指出，十年前北京房價每平方米五千元，十年后的房價可能飆升至五萬甚至更高，房產(chǎn)泡沫對市場的影響自然不容小覷。中央政府今年既已密集出臺一系列控房政策，未來能否、何時建立起長效機(jī)制自然與其調(diào)控房市的決心大有關(guān)系。

       第二，市場各方對未來房市的心理預(yù)期如何。

       新政出臺一個半月之久，北京房產(chǎn)市場出現(xiàn)房產(chǎn)中介“不太忙”、投機(jī)購房“被套牢”、“假離婚”者被勸退、賣房者暫“按兵不動”這一系列購房景象。數(shù)據(jù)顯示，整體來看，新政至今平均每日的簽單量較新政前下滑了75.6%，市場已經(jīng)跌落低谷。

       據(jù)報道，中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控升級、房貸收緊后，北京各城區(qū)房價均出現(xiàn)不同程度的回調(diào)：以西城區(qū)為例，宏英園、豐融園的二手房報價環(huán)比下跌4.95%、5.65%。麗華苑小區(qū)、華裕園分別下跌0.42%、0.95%。其中，宏英園房價維持在每平米17.1萬元，豐融園房價維持在每平米16.9萬元。

       據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2017年4月，北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平米，環(huán)比3月下跌6%。同時二手住宅的成交均價為59564元/平米，與3月相比，4月成交均價整體下降了6.8%。而新建商品房也出現(xiàn)價格松動，目前70年產(chǎn)權(quán)商品房均價在6萬-7萬元左右，新政后，亦莊開發(fā)區(qū)房價下降了3%到5%。

       這似乎暗示著北京史上最嚴(yán)調(diào)控政策已對樓市走向的調(diào)控取得了一定成效。

       然而萬喆指出，過去十年來，曾反復(fù)出現(xiàn)嚴(yán)控政策使房價走低，但一旦行政控制松動、房價再次回升的局面，因而不排除購房者對房產(chǎn)市場“恢復(fù)原狀”的觀望心態(tài)。

       第三，資金鏈穩(wěn)定與否對房價漲跌的影響。

       據(jù)報道，4月19日，萬科向媒體確認(rèn)與鏈家集團(tuán)已簽訂增資協(xié)議，各方同意萬科將通過增資，以30億元的價格獲得鏈家集團(tuán)股權(quán)，資本市場私募機(jī)構(gòu)投資鏈家，看重的是上市后的資本溢價和套現(xiàn)獲利，這或折射出樓市存量時代的到來。

       據(jù)報道，目前，我國二手房交易占比僅為41%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的80%-90%，二手房流通率（二手房交易量/房屋存量）僅為1.8%，也遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家5%左右的水平。此外，我國租賃人口占總?cè)丝诘谋戎貎H為20%，不足發(fā)達(dá)國家一半。國家強(qiáng)調(diào)住房回歸居住屬性，未來投資需求將漸進(jìn)退去，基于自住和改善為主的存量房交易、新市民為主的租賃需求將爆發(fā)式增長。

       “我國現(xiàn)在的樓市監(jiān)管體系未考慮漏洞的存在，疏通情況尚不明顯�！比f喆談到，房產(chǎn)市場的資金不斷空轉(zhuǎn)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)不過虛擬經(jīng)濟(jì)，這背后環(huán)環(huán)相扣又盤根錯節(jié)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)要素一旦引發(fā)嚴(yán)重的資金鏈斷裂問題，將會給樓市帶來較大負(fù)面影響。

       她指出，對于個人消費(fèi)者而言，房貸屬于長期貸款，如若出現(xiàn)像現(xiàn)在的新政或相關(guān)限購措施，消費(fèi)者長期貸款的路走不通，會轉(zhuǎn)而投向短期貸款；此外，還有一般由房產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)合作實(shí)現(xiàn)的過橋貸這類短期貸款存在，這從一定程度上均可能增加資金流向的控制難度，形成“短不短、隱患高”的潛在問題。因而萬喆認(rèn)為，未來政府對樓市的調(diào)控應(yīng)從兩方面入手：其一，建立系統(tǒng)化、有步驟的監(jiān)管體系，保證樓市中長期的穩(wěn)定；其二，政策不能一刀切，要提高措施的精準(zhǔn)度，“對癥下藥”地疏通問題。

       那么，房產(chǎn)稅會成為推動長效機(jī)制出臺的有效措施么？

       “今明兩年，房產(chǎn)稅暫不會推。”萬喆指出，當(dāng)前的一種觀點(diǎn)是將房產(chǎn)稅作為調(diào)控房價的工具，但應(yīng)對房市波動和房市未來發(fā)展問題，房產(chǎn)稅并非核心驅(qū)動力，未來的房價管控仍會“以壓為主”，但樓市翻盤的可能不可忽視。她認(rèn)為，中國的房產(chǎn)市場并不符合市場本身的運(yùn)作規(guī)律，可樓市的調(diào)控并非摒棄規(guī)律，政府應(yīng)發(fā)揮自身的特色與優(yōu)長，幫助市場實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。最終，仍會由供需來決定樓市的發(fā)展情況。