摘要：近年來,隨著房價不斷上漲,在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下,賣房人“一房二賣”現(xiàn)象時有發(fā)生,由此引發(fā)的案件也不斷增多。近日江西一名男子便將一套40萬的指標(biāo)房一房多賣,騙了13人近500萬房款。日前,北京二中院對“一房二賣”案件進(jìn)行了通報,法官建議在買房時應(yīng)注意選好房源,盡量購買產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋,并注意審查房屋狀況, 遵守國家房地產(chǎn)調(diào)控政策。

       房屋價格上漲致

       “一房二賣”頻發(fā)

       賣房人將同一套房屋賣給多個不同的買房人被稱作“一房數(shù)賣”,其中,“一房二賣”是“一房數(shù)賣”的最典型情況。

       二中院調(diào)研了自2014年以來審理的此類案件發(fā)現(xiàn),在這類糾紛中,涉案房屋多為二手房,95%以上的“一房二賣”案件是二手房交易引發(fā)的,這里面既有商品房,也有各種房改房、回遷安置房等特殊類型房屋,甚至還有不符合上市條件的經(jīng)濟(jì)適用房等。

       對于“一房二賣”案件的原因,法官認(rèn)為,房屋價格上漲是主要原因。部分案例中,短時間內(nèi)房屋成交價格前后可能相差幾十甚至上百萬元,在一起案件中甚至前手成交價格為40萬元,后手成交價格達(dá)到235萬元,相差數(shù)倍。在這種情況下,賣房人極易產(chǎn)生“房子賣早了”的后悔心理和“房子賣虧了”的不平衡心理,從而導(dǎo)致“一房二賣”。此外,二手房交易周期較長、房屋因各種原因遲遲不能過戶等因素也容易導(dǎo)致“一房二賣”出現(xiàn)。

       賣房人毀約手段

       可謂“五花八門”

       二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn),在這類案件中,先買房的人是賣房人的主要違約對象,案件的原告幾乎全是先買房人,賣房人后出售房屋的價格往往顯著高于先前出賣房屋的價格,有的甚至高出數(shù)百萬。此外,賣房人與后買房人簽訂合同后,往往在極短時間內(nèi)就迅速將房屋過戶給后買房人。

       二中院法官表示,在這類案件中,法院一般會認(rèn)定后買房人對賣房人“一房二賣”不知情,但不知情不必然等同于沒有過失。比如,在部分案例中,在房屋已經(jīng)被先買房人先行占有的情況下,后買房人沒有實(shí)際查看房屋就與賣房人簽約,或者明知道房屋被其他人占有使用卻不詢問和查證,因自己的疏忽而沒有能發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際早有買主,在這種情況下,法院會認(rèn)定后買房人沒有盡到合理審慎的注意義務(wù),存在一定過失。

       據(jù)二中院法官介紹,從近年來審理的“一房二賣”案件可以看出,賣房人毀約手段“五花八門”,有的采取先將房屋更名到子女名下,再以子女名義“一房二賣”;有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由,起訴自己和買房人主張買賣合同無效,以達(dá)到違約目的;有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過戶,然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋。

       “一房二賣”糾紛

       沒有“先來后到”說

       那么,在“一房二賣”糾紛中,房子是不是一定會判給先買房人呢?

       根據(jù)二中院法官介紹,在具體審判中,法院既有把房屋判給先買房人的,也有把房屋判給后買房人的,并非單純根據(jù)“先來后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

       根據(jù)最高法院、北京市高院相關(guān)規(guī)定,“一房二賣”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為:已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,辦理登記的買受人權(quán)利優(yōu)先;都沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的,實(shí)際合法占有房屋的買受人權(quán)利優(yōu)先;既沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記也沒有交付房屋的,應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素,公平合理予以確定;后買房人在簽訂合同時,知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購買而惡意辦理登記的,權(quán)利不得優(yōu)先于先買房人。