摘要：最近，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束”的觀點(diǎn)頗引人關(guān)注。

       當(dāng)前房地產(chǎn)還要不要去庫(kù)存？去庫(kù)存任務(wù)即將結(jié)束了嗎？這是近期衍生出來(lái)的一個(gè)新話題。

       最近，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束”的觀點(diǎn)頗引人關(guān)注。支撐其觀點(diǎn)的理由是：2016年以來(lái)，漲價(jià)潮從一線城市逐步擴(kuò)展到二線城市，并開(kāi)始擴(kuò)散到一部分三線城市。

       聯(lián)系到跌宕起伏的2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)：地王頻出，房?jī)r(jià)暴漲，樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)似乎說(shuō)明了當(dāng)下應(yīng)該增加房子供應(yīng)，而不是去庫(kù)存。但是，房?jī)r(jià)暴漲是否就意味著房地產(chǎn)去庫(kù)存即將結(jié)束？當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存究竟有多大？哪些類(lèi)型的房子庫(kù)存更嚴(yán)重？

      去庫(kù)存任務(wù)真的即將結(jié)束？

       高善文在北大光華高層管理論壇上稱(chēng)，2016年以后存貨的去化轉(zhuǎn)入了一個(gè)極其明顯的加速過(guò)程，而這一加速過(guò)程在2016年下半年以后已經(jīng)進(jìn)入到存貨去化的末期。

       得出這個(gè)結(jié)論的理由是：2016年以來(lái)，漲價(jià)潮從一線城市逐步擴(kuò)展到二線城市，并開(kāi)始擴(kuò)散到一部分三線城市。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)非常明顯的供求失衡壓力，并且供求失衡壓力還在擴(kuò)散。這非常清晰地顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)的去存貨過(guò)程開(kāi)始轉(zhuǎn)入末期。

       “漲價(jià)非常劇烈的城市存貨處在非常低的水平。在大多數(shù)城市，存貨水平現(xiàn)在正在快速下降�！备呱莆恼f(shuō)，“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束，表明制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)非常重要的壓力正在枯竭�！�

       “這種觀點(diǎn)有失偏頗。2016年我國(guó)房地產(chǎn)總體庫(kù)存減少了3.2%，其中住宅庫(kù)存下降了11%。今年前3個(gè)月庫(kù)存同比減少了6.4%，其中住宅庫(kù)存下降了15%。從數(shù)據(jù)看，去庫(kù)存任務(wù)很艱巨�！�全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示， “不要因?yàn)橐欢�線城市房?jī)r(jià)上漲庫(kù)存不足，就說(shuō)去庫(kù)存任務(wù)即將結(jié)束或者完成了，當(dāng)前的去庫(kù)存任務(wù)依然很重�！�

       那么，我國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存到底還有多少？

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積68810萬(wàn)平方米，比2月末減少1745萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加3萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少84萬(wàn)平方米。

       “從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，我們的庫(kù)存量依然很大，還有6.8億多平方米。對(duì)大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對(duì)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨�！鳖櫾撇�說(shuō)。

       有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，庫(kù)存量有多種統(tǒng)計(jì)口徑，目前主要有兩種：一是統(tǒng)計(jì)局給出的待售面積(指竣工一年以后沒(méi)有賣(mài)掉的房子面積)；另一種是指已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售的房子的面積，“從銷(xiāo)售到竣工差不多得一年時(shí)間，加上竣工一年沒(méi)有賣(mài)掉的房子，共兩年時(shí)間，這個(gè)庫(kù)存數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)局公布的大得多。所以，當(dāng)前我國(guó)的實(shí)際庫(kù)存量還很大。”

       三四線城市推出升級(jí)版去庫(kù)存

       隨著全國(guó)性樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)加碼，讓交易火熱的一二線城市樓市快速降溫，房?jī)r(jià)暴漲得到抑制；但是，很多三四線城市卻還在為去庫(kù)存“發(fā)愁”。

       今年四川、山東、湖南等很多省份依然將去庫(kù)存作為工作的重點(diǎn)。

       近期，四川省資陽(yáng)市發(fā)布的“購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)”政策頗為引人注目。

       3月初，資陽(yáng)市政府發(fā)布《資陽(yáng)市2017年房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展政策措施》，圍繞房地產(chǎn)去庫(kù)存工作，提出15條政策措施，目標(biāo)是年底商品住房庫(kù)存量下降10%。

       其中最核心的部分是，對(duì)2017年1月1日至12月31日期間在資陽(yáng)中心城區(qū)(一城三區(qū))購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房人，給予住房每套12000元、車(chē)庫(kù)每個(gè)2000元的獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，對(duì)在第七屆房交會(huì)上成交的商品住房，另外給予購(gòu)房人4000元每套的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。

       這已經(jīng)是資陽(yáng)連續(xù)兩年提高購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)金額。

       山東的一些城市也出臺(tái)了去庫(kù)存措施。近期，濰坊市高新區(qū)對(duì)《濰坊高新區(qū)管委會(huì)關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的意見(jiàn)》進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，新增稅收減免政策等多項(xiàng)優(yōu)惠措施。個(gè)人在高新區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為144平方米(含144平方米)以下的，給予實(shí)繳稅額25%的財(cái)政補(bǔ)貼。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房或辦公用房用于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的，財(cái)政補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從每平方米240元提高至每平方米290元。

       湖南也加快了去庫(kù)存的節(jié)奏。3月17日，湘潭發(fā)布了《關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》。相比2016年湘潭房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，不僅加大了對(duì)特定征拆群體購(gòu)房的獎(jiǎng)勵(lì)力度，而且還拓寬了購(gòu)買(mǎi)新建商品住房獎(jiǎng)勵(lì)的適用范圍，如非湘潭市城區(qū)戶籍的外來(lái)人口，在市城區(qū)首次購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，給予每平方米300元的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等。另外，子女與父母在同一個(gè)小區(qū)購(gòu)房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)。

       今年的政府工作報(bào)告提出 “促進(jìn)三四線城市去庫(kù)存，仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要任務(wù)”后，資陽(yáng)、濰坊、湘潭等城市是在全國(guó)三四線城市中率先推出新一輪房地產(chǎn)刺激計(jì)劃的地區(qū)。而且，這些推出房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的城市，無(wú)一例外都是在2016年去庫(kù)存政策基礎(chǔ)上的升級(jí)版。

       一邊是去庫(kù)存 另一邊在補(bǔ)庫(kù)存

       有意思的是，當(dāng)前三四線城市的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了“冰火兩重天”格局：一邊是購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)去庫(kù)存，另一邊是樓市限購(gòu)接連加碼。沒(méi)錯(cuò)，樓市限購(gòu)說(shuō)的就是環(huán)京津的河北樓市。近期，環(huán)京津“城市群”集體進(jìn)入調(diào)控模式引起全國(guó)關(guān)注。

       梳理發(fā)現(xiàn)，自今年3月17日以來(lái)，石家莊、保定、廊坊、滄州、承德、唐山、秦皇島等7個(gè)設(shè)區(qū)市已先后發(fā)布樓市限購(gòu)新政。

       顧云昌副主任解釋說(shuō)：“我國(guó)的樓市調(diào)控政策不會(huì)‘一刀切’，會(huì)采取因地制宜、因城施策的原則。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼。但總體看，三四線城市的主要任務(wù)還是去庫(kù)存�！�

       我國(guó)的去庫(kù)存壓力究竟有多大？衡量庫(kù)存壓力有一個(gè)重要指標(biāo)，即庫(kù)存消化周期(也稱(chēng)“存銷(xiāo)比”，存銷(xiāo)比=當(dāng)月新建商品住宅庫(kù)存面積/近6個(gè)月銷(xiāo)售面積的移動(dòng)平均值)。當(dāng)存銷(xiāo)比持續(xù)下行，相關(guān)城市的房?jī)r(jià)上漲壓力會(huì)持續(xù)增加；而當(dāng)存銷(xiāo)比持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)下跌的可能性則會(huì)增加。

       那么，我國(guó)的房地產(chǎn)存銷(xiāo)比達(dá)到多少比較合適？這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)有了答案。

       4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，提出強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類(lèi)”調(diào)控目標(biāo)管理。其核心是以庫(kù)存消化周期分檔次，周期短的要擴(kuò)大供地，周期長(zhǎng)的要停止供地。

《通知》指出，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；18～36個(gè)月的，要減少供地；6～12個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

       “很顯然，12個(gè)月到18個(gè)月庫(kù)存是最合適的�！鳖櫾撇�說(shuō)，現(xiàn)在所說(shuō)的去庫(kù)存主要是在三四線城市，特別是一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的庫(kù)存量很大，而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方往往是庫(kù)存不足的地方，還要補(bǔ)庫(kù)存。“現(xiàn)在的任務(wù)是去庫(kù)存和補(bǔ)庫(kù)存相結(jié)合，兩部委出臺(tái)的文件恰恰證明了這一點(diǎn)”

       商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)更艱巨

       中央文件主要提的是住宅地產(chǎn)的庫(kù)存，并沒(méi)有提商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存。

       但是，隨著電商與現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)模式受到較大沖擊，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積不減反增，去庫(kù)存壓力依然很大。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年1—3月份房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，和去年同期相比，庫(kù)存總體下降了6.4%，住宅庫(kù)存下降了15%，而商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存不僅沒(méi)有減少，反而增加了，其中辦公樓增加了11.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加了6.2%。

       顧云昌說(shuō)，“現(xiàn)在去庫(kù)存工作有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，就是總體庫(kù)存在下降，特別是住宅的庫(kù)存比例下降得比較快，但商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力依然很大。商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存應(yīng)該引起我們的高度重視�！�

       統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1—3月份我國(guó)的住宅待售面積是39082萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)的待售面積是19802萬(wàn)平方米，從數(shù)據(jù)上看，住宅的待售面積遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的待售面積，但是，顧云昌提醒：“由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售量中住宅占比很高，而商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)量占比低，因此，總體看，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存比住宅還嚴(yán)重，也更可怕�！�

       可以肯定的是，2017年的去庫(kù)存要想取得進(jìn)一步成效，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存去化不容忽視。